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Come rinunciare a una proprietà?

6 Marzo 2021
Come rinunciare a una proprietà?

Un proprietario si trova intestatario catastale di numerosi terreni per lo più reliquati da costruzioni e/o occupazioni arbitrarie da parte del Comune e/o di privati. Giacché l’intestatario si trova a dover pagare l’Imu, si domanda: che procedura adottare per disfarsene in modo da eliminarli dal catasto?

l’unico modo per disfarsi degli immobili e dei relativi oneri è di rinunciare alla proprietà dei predetti. Si parla in questi casi di rinuncia abdicativa. Essa può essere effettuata rivolgendosi ad un notaio tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di consentirne la trascrizione nei pubblici registri.

L’effetto della rinuncia è l’acquisto automatico a titolo originario della proprietà in capo allo Stato poiché l’ordinamento giuridico non consente che un immobile possa essere res nullius, cioè non avere un proprietario (art. 827 c.c.). La rinuncia, una volta effettuata, è irrevocabile.

In realtà, la possibilità di procedere a rinuncia abdicativa è messa in discussione da alcuni, visto che tale istituto non è contemplato direttamente dalla legge. Oggi si ritiene tuttavia ammissibile questa procedura (si veda anche lo studio n. 216-2014/C del Consiglio nazionale del notariato), per i motivi che vedremo.

Secondo un parere fornito dall’Avvocatura dello Stato (Avvocatura Stato parere n. 137950 del 14 marzo 2018), è possibile la rinuncia alla proprietà, eseguita con un atto unilaterale, da parte del titolare dell’immobile, con l’effetto che il diritto di proprietà venga acquisito dallo Stato, ma non è invece ammissibile la rinuncia al diritto di proprietà se sia effettuata «al solo fine, egoistico, di trasferire in capo all’Erario … – e dunque in capo alla collettività intera – i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione o di demolizione dell’immobile».

L’Avvocatura dello Stato, ammettendo, dunque, che appartiene alle facoltà del proprietario di rinunciare a qualsiasi diritto e, quindi, anche al diritto di proprietà, afferma la nullità dell’atto di rinuncia quando con esso il proprietario, ad esempio, persegua l’intento di liberarsi di terreni con evidenti problemi di dissesto idrogeologico (al fine di evitare i costi per «opere di consolidamento, demolizione e manutenzione»), edifici inutilizzabili e diruti (al fine di evitare i «costi di demolizione»), terreni inquinati (per gravare sullo Stato le occorrenti spese di bonifica).

L’Avvocatura, invece, ammette che la rinuncia immobiliare possa ritenersi ammissibile quando abbia ad oggetto un terreno semplicemente non produttivo e quindi manchi, in concreto, quell’intento elusivo ed egoistico che caratterizza le ipotesi sopra esaminate.

In questo senso anche la giurisprudenza: l’ordinanza del Tribunale di Genova n. 11634/2017 ha dichiarato la nullità di un atto dismissivo della proprietà per illiceità della causa in quanto rispondente al solo fine egoistico di trasferire all’Erario tutti i costi necessari per il consolidamento, la manutenzione o la demolizione dell’immobile. Affinché la rinuncia abdicativa sia valida bisogna quindi verificarne la causa in concreto.

Insomma, poiché la rinuncia abdicativa è negozio giuridico atipico (perché non previsto espressamente dalla legge), esso è ammesso solamente se l’interesse perseguito è meritevole di tutela.

L’art. 1322 c.c., a proposito dell’autonomia contrattuale, afferma infatti che le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge; le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

Peraltro, la rinuncia a un immobile non sembra essere negozio giuridico così estraneo al codice civile: l’art. 1350, primo comma, nr. 5), c.c., infatti, stabilisce che devono farsi per iscritto (atto pubblico o scrittura privata), a pena di nullità, gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti, tra i quali rientrano pure i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

La rinuncia abdicativa non andrebbe notificata, in quanto è un atto non recettizio, cioè che non richiede la conoscenza da parte dello Stato per il suo perfezionamento. Tuttavia, l’Avvocatura Generale dello Stato ed il Direttore Generale Ufficio Centrale degli Archivi Notarili sostengono che sia opportuna la conoscenza di tale atto con notifica al competente ufficio dell’Agenzia del Demanio in un’ottica di reciproca correttezza e leale collaborazione.

Infine, bisogna ricordare che la rinuncia all’immobile non necessariamente solleva il rinunciante dai futuri danni derivanti dalla proprietà dismessa. Si ritiene infatti che in tutti i casi di rinuncia abdicativa rimane ferma in capo al rinunciante la responsabilità ai sensi degli artt. 2043 (risarcimento per fatto illecito), 2051 (danno cagionato da cosa in custodia) e 2053 c.c. (rovina di edificio) per i danni derivanti dall’omissione degli interventi di manutenzione e messa in sicurezza dell’immobile.

Tirando le fila di quanto detto sinora, si ritiene sia possibile disfarsi degli immobili mediante rinuncia, in quanto il titolare è spinto a ciò dalla necessità di disfarsi di beni sostanzialmente inutili. Ciò è tanto più vero se gli stessi, come indicato nel quesito, sono reliquati di precedenti occupazioni comunali.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva



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