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Esenzione Imu su appartamenti contigui: quando spetta?

1 Luglio 2021 | Autore:
Esenzione Imu su appartamenti contigui: quando spetta?

L’agevolazione per l’abitazione principale richiede che l’unità immobiliare sia iscritta in catasto come una sola unità immobiliare: non era così con l’Ici.

Vivi con la tua famiglia in una casa che è stata ricavata dalla fusione di due appartamenti adiacenti, semplicemente abbattendo un muro e aprendo una porta. Non hai fatto, però, la fusione catastale e così i numeri dei subalterni dei rispettivi immobili sono rimasti distinti e separati. Hai diritto o no a fruire per entrambi dell’agevolazione Imu prevista per l’abitazione principale? Se così fosse, potresti non pagare l’imposta per nessuna di queste due unità immobiliari.

In determinati casi, questo beneficio è riconosciuto: vediamo allora quando spetta l’esenzione Imu per appartamenti contigui. Potrai così capire se per ottenere l’agevolazione Imu sull’abitazione principale serve l’accatastamento unico oppure è possibile farne a meno. Ai tempi dell’Ici, bastava che gli immobili fossero contigui, anche se erano iscritti in catasto come unità diverse, purché venissero utilizzati in concreto come abitazione principale, ma con l’Imu le cose sono cambiate. Nel frattempo, però, è stata potenziata la fusione fiscale, che offre nuove opportunità per beneficiare dell’esenzione.

Esenzione Imu sull’abitazione principale: requisiti

Per fruire dell’esenzione Imu sull’abitazione principale occorre innanzitutto che l’immobile non sia di lusso (è considerato tale se iscritto in catasto nelle categorie A1, abitazione di tipo signorile, A8, ville, e A9, castelli o palazzi di pregio).

Poi, c’è un requisito sostanziale: l’immobile deve costituire «abitazione principale» del contribuente, cioè quella dove egli e la sua famiglia hanno fissato la propria residenza anagrafica ed hanno la loro dimora abituale.

Bisogna, quindi, vivere stabilmente (e veramente) in quell’immobile e non è sufficiente aver stabilito solo “pro-forma” in quella casa il proprio luogo di residenza: la dichiarazione resa all’ufficio anagrafe del Comune potrebbe essere fittizia e fatta proprio allo scopo di ottenere, indebitamente, l’agevolazione fiscale.

Perciò, il concetto di abitazione principale differisce da quello di “prima casa”, con cui si intende la prima o unica abitazione di proprietà, ma che potrebbe non essere destinata a dimora effettiva ed abituale, come nel caso in cui venga affittata o rimanga inutilizzata mentre i proprietari vivono altrove.

Abitazione principale e iscrizione dell’immobile in Catasto

Il Catasto fabbricati è l’archivio che rileva e contiene tutti i dati delle costruzioni (ubicazione, posizione, composizione dei locali, planimetria, nominativi dei proprietari, rendita catastale, ecc.); è l’evoluzione del Nceu (Nuovo catasto edilizio urbano). Ogni fabbricato sul territorio italiano deve essere “accatastato” cioè iscritto in questo archivio, e le successive variazioni devono essere tempestivamente aggiornate per farle corrispondere alla situazione reale.

Così ogni unità immobiliare autonoma ha il proprio identificativo catastale, composto dal codice del Comune, dal numero del foglio di mappa, dall’indicazione della particella e dell’eventuale subalterno. Ad esempio, ciascun appartamento di un medesimo palazzo condominiale avrà la sua precisa individuazione in Catasto: se due appartamenti si trovano sullo stesso pianerottolo ma sono unità abitative distinte, avranno i numeri dei rispettivi subalterni diversi l’uno dall’altro.

Gli immobili uniti di fatto e la loro fusione fiscale

Talvolta, si verifica il fenomeno per cui due unità immobiliari iscritte in Catasto in maniera autonoma vengono di fatto unite tra loro e utilizzate dal medesimo proprietario o possessore. Così per il Catasto esse rimangono separate, ma fisicamente rappresentano un’unica abitazione. Cosa succede se essa coincide con l’abitazione principale, quella che potrebbe beneficiare dell’esenzione Imu?

In tali casi, l’Agenzia delle Entrate [1] consente di realizzare la “fusione fiscale” ai fini Imu, quando uno di questi due immobili appartiene al marito e l’altro alla moglie o comunque a due appartenenti del medesimo nucleo familiare che convivono sotto lo stesso tetto: in tal caso, essendo i proprietari diversi, non sarebbe possibile realizzare la fusione catastale, ma è ammessa l’unione ai soli fini dell’esenzione Imu per l’abitazione principale, che spetterà ad entrambi in quanto tutti fruiscono di un’«unica unità immobiliare» destinata a loro abitazione principale.

Al riguardo, l’Agenzia precisa che «non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni».

In occasione di Telefisco 2021, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti sulla portata della fusione fiscale: te ne abbiamo dato notizia nell’articolo “Esenzione Imu per case contigue: a chi spetta?“.

Per l’esenzione Imu serve l’accatastamento unico?

Al di là di questo specifico caso, tornano valide le regole generali per fruire dell’esenzione Imu sull’abitazione principale. La legge [2] dispone che: «Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile».

Dunque, se le unità immobiliari, pur contigue ed abitate dalla medesima famiglia, rimangono distinte in Catasto, non possono fruire entrambe dell’esenzione: per averla bisogna effettuare l’accatastamento unico, se a ciò non osta la diversità dei rispettivi proprietari.

L’agevolazione prima casa ai fini Ici

In passato, nella vigenza della vecchia Ici, l’imposta comunale sugli immobili che dal 2011 è stata sostituita dall’Imu, era possibile beneficiare dell’agevolazione Imu prima casa anche in caso di iscrizioni catastali distinte, poiché la Corte di Cassazione [3], basandosi sulle norme precedenti, dava un’interpretazione estensiva del requisito dell’unitarietà, basata sull’effettivo utilizzo dell’immobile a prescindere dal requisito formale del censimento catastale.

Questa interpretazione è valida ancora oggi, ma soltanto per le controversie pendenti che riguardano l’ormai abrogata Ici: una nuova pronuncia della Cassazione [4] afferma che il beneficio per Ici prima casa non richiede l’accatastamento unico di tutte le unità immobiliari adibite a residenza anagrafica, in quanto ciò che conta ai fini dell’attribuzione dell’agevolazione è «il mero uso quale abitazione principale dell’immobile nel suo complesso, con conseguente irrilevanza dell’accatastamento unitario».

Esenzione Imu: quando spetta su un’unica unità immobiliare

La nuova definizione normativa in vigore dal 2012, che abbiamo riportato, invece, preclude la possibilità di applicare questa estensione dell’esenzione, che era possibile per l’Ici, all’attuale Imu: ora, per averla sull’intero immobile frazionato in diverse particelle o subalterni c’è la necessità che l’abitazione principale venga iscritta in Catasto nella sua interezza come unica unità immobiliare.

Perciò, se hai una casa composta da unità che sono catastalmente separate, potrai fruire dell’esenzione Imu per l’abitazione principale soltanto su una di esse e per l’altra dovrai pagare l’Imu, tranne che nel caso particolare in cui è consentita la fusione fiscale.


note

[1] Agenzia delle Entrate, Circolare n. 27/E/2016 del 13 giugno 2016.

[2] Art. 13, comma 2, D.L. n. 201 del 6 dicembre 2011.

[3] Cass. sent. n. 25902 del 29.10.2008.

[4] Cass. ord. n. 4727/21 del 22.02.2021.


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