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Amministratore di condominio senza corso di aggiornamento

24 Febbraio 2021
Amministratore di condominio senza corso di aggiornamento

Cosa succede se il capo condomino non partecipa ai corsi di formazione professionale e non mostra all’assemblea di condominio gli attestati di aggiornamento.

Un condominio deve obbligatoriamente avere un amministratore quando sono presenti almeno 9 condòmini, vale a dire almeno 9 proprietari, a prescindere dal numero delle unità immobiliari.

Ai sensi dell’articolo 71bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, può essere nominato amministratore solo chi ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolge attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Alla luce di ciò, ci si chiede se sia possibile la revoca dell’amministratore di condominio senza corso di aggiornamento. Si può escludere dall’incarico il capo condomino che non esibisce l’attestato di formazione periodica malgrado gli sia stato chiesto in assemblea? E se questi non dovesse recedere volontariamente, sarebbe questa una grave irregolarità da consentire il ricorso al giudice? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Obbligo di formazione dell’amministratore

Prima di stabilire cosa succede in caso di amministratore di condominio senza corso di aggiornamento, vediamo come si atteggia quest’obbligo alla luce della stringata definizione contenuta nel richiamato articolo 71bis. 

La norma fa riferimento a due tipologie di obblighi per l’amministratore:

  • aver partecipato ad un corso di formazione iniziale, da svolgere cioè prima della nomina;
  • partecipare alla formazione periodica, da svolgere annualmente.

L’obbligo di formazione (iniziale e periodica) vale solo quando a svolgere l’incarico di amministratore sia un soggetto terzo, ossia un professionista del settore (anche se costituito in forma societaria). Se invece i compiti di amministratore vengono delegati a uno dei condomini dello stesso stabile, la formazione non è necessaria.

Si tenga comunque presente che dato il numero di adempimenti che un amministratore deve curare, e considerata la responsabilità anche penale cui lo stesso è sottoposto, è sempre bene nominare una persona avente una preparazione adeguata, in grado soprattutto di aggiornarsi vista l’evoluzione continua della normativa in materia.

I corsi di formazione devono esser tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

Come funzionano i corsi di formazione dell’amministratore di condomino 

Il corso di formazione iniziale deve essere di almeno 72 ore di lezione. Invece, i corsi di formazione periodica devono avere una cadenza annuale e devono prevedere almeno 15 ore di lezione per corso (ossia ogni anno).

Gli argomenti oggetto dei corsi sono: 

  • amministrazione condominiale: compiti e poteri dell’amministratore; 
  • diritti reali, in particolare in materia di proprietà edilizia e comproprietà degli edifici;
  • sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, etc.;
  • problematiche e controversie connesse all’uso degli spazi comuni, ai regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali;
  • normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione e norme sulle barriere architettoniche;
  • contratti, in particolare quello d’appalto e di lavoro subordinato;
  • contabilità;
  • tecniche di risoluzione dei conflitti;
  • informatica.

A fine corso, viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo. 

È diritto dell’assemblea chiedere all’amministratore gli attestati?

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione tramite l’esibizione degli appositi attestati o certificati rilasciati dagli organizzatori dei corsi: ciò vale sia per il corso iniziale che per la formazione periodica.

Si può revocare l’amministratore di condominio che non partecipa ai corsi di formazione?

Si può revocare l’amministratore che non ha frequentato il corso iniziale di formazione, che non si aggiorna periodicamente o che non esibisce all’assemblea l’attestato di formazione malgrado gli sia stato chiesto in assemblea. 

In tali ipotesi, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale per chiedere e ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore che non documenti la frequenza dei corsi di aggiornamento periodico [1]. 

Peraltro, si ritiene radicalmente nulla la nomina di un amministratore che non abbia mai frequentato il corso di formazione iniziale o non sia in regola con la formazione periodica già al momento della nomina.  


note

[1] Tribunale di Bari, 22 maggio 2020; Tribunale di Milano, 27 marzo 2019

Autore immagine: depositphotos.com


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