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Pericoli in condominio: quando l’amministratore è responsabile

24 Febbraio 2021
Pericoli in condominio: quando l’amministratore è responsabile

Lavori di manutenzione straordinaria per rimuovere le situazioni di pericolo: si può configurare una responsabilità penale dell’amministratore per condotta omissiva. 

In un precedente articolo, abbiamo spiegato che, in caso di infortunio in condominio, chi paga è il condominio stesso, ossia tutti i proprietari in ragione dei rispettivi millesimi. Potrebbe tuttavia succedere che l’amministratore sia al corrente della situazione di pericolo e, benché allertato dall’assemblea, non faccia nulla per rimuoverla. Quando si può allora far slittare su quest’ultimo la colpa per eventuali danni arrecati a terzi? In caso di pericoli in condominio, quando l’amministratore è responsabile? Esiste un dovere specifico, ricadente sul capo condomino, di attivarsi tempestivamente per evitare che qualcuno si faccia male? Quando potrebbe configurarsi, in caso di inerzia, una sua responsabilità penale? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Lavori urgenti in condominio 

Se, in linea di massima, tutti i lavori di manutenzione delle aree comuni condominiali devono essere deliberati prima dall’assemblea, quando questi risultino urgenti e necessari, tanto da non esserci i tempi tecnici per le convocazioni, l’amministratore ha l’obbligo di avviare le opere anche senza il previo placet dei condomini. Egli deve cioè incaricare subito la ditta esterna affinché esegua le opere di messa in sicurezza, al fine di salvaguardare le persone e le stesse parti comuni del condominio. Lo stabilisce l’articolo 1135 del Codice civile a norma del quale «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». Quindi, una volta conferito l’incarico alla ditta appaltatrice, l’amministratore deve riunire l’assemblea affinché autorizzi, a posteriori, l’intervento di manutenzione straordinaria.

L’esempio più tipico è dato dal cornicione dal quale cada materiale pericoloso.

Di tanto abbiamo parlato già nell’articolo “Lavori urgenti in condominio“. 

Pericoli in condominio: obblighi dell’amministratore

Tutte le volte in cui si verificano delle situazioni di pericolo in condominio, l’amministratore deve innanzitutto valutare se c’è il tempo per indire una riunione e rimettere al voto dei condomini l’avvio dei lavori. Se ciò non dovesse essere possibile per via di un incombente pericolo per la sicurezza delle cose o delle persone, l’amministratore può delegare una ditta di manutenzione anche senza consenso dell’assemblea, ma provvedendo a informare quest’ultima alla prima riunione utile. 

Potrebbe però succedere che, nel conto corrente condominiale, non vi sia la disponibilità economica sufficiente per far fronte ai lavori di manutenzione o che il condominio non voglia provvedere a nuove spese. In questo caso, l’amministratore non è tenuto certo ad anticipare al condomino i soldi per i lavori, rimettendoli di tasca propria, ma – laddove possibile – deve tentare di mettere in sicurezza l’area, provvedendo a transennare lo spazio o ad affiggere cartelli con avvisi al pubblico. 

Pericoli in condominio: quando l’amministratore è responsabile 

Nel caso di infortuni determinati da situazioni di pericolo in condominio, l’amministratore è dunque responsabile quando non abbia fatto ciò che è in suo potere per evitare il danno. Non importa se nessuno gli abbia mai comunicato l’esistenza del pericolo: è suo compito tenere costantemente sotto controllo l’edificio e verificare che lo stesso sia in buono stato di manutenzione. Dunque, a prescindere dalle eventuali segnalazioni dei condomini, l’amministratore è responsabile tutte le volte in cui sia rimasto inerte nonostante la situazione di pericolo. 

L’articolo 677 del Codice penale prevede il reato di omissione di lavori in edifici che minacciano la rovina; secondo la giurisprudenza, la responsabilità penale per la violazione di tale norma si estende anche all’amministratore di condominio.

L’amministratore deve garantire l’incolumità sia dei condomini che dei passanti. Il Codice civile gli attribuisce un ruolo di garante. Pertanto, va ritenuto responsabile in caso di danni derivanti dalla difettosa manutenzione dell’immobile. Responsabilità non solo civilistica (con conseguente revoca del mandato per giusta causa e richiesta di risarcimento del danno) ma anche di carattere penale derivante dalle lesioni subìte da un soggetto colpito da pezzi di intonaco caduti da un palazzo [1].

Leggi anche “Pericolo crollo condominio: chi è responsabile?“.

Questo però non significa che l’amministratore sia sempre responsabile in caso di danni a terzi: egli deve attivarsi, comunicando il pericolo all’assemblea e, laddove possibile economicamente, avviando i lavori. Ma se l’assemblea non riesce a deliberare sul punto o non vuole effettuare i lavori, o se ancora sul conto corrente del condominio non vi sono le disponibilità necessarie per far fronte ai lavori urgenti e necessari e, nello stesso tempo, l’amministratore ha transennato l’area pericolosa, quest’ultimo non potrà essere ritenuto in alcun modo responsabile penalmente o civilmente.

Come chiarito dalla Cassazione [2], «in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 cod. pen. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa».



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