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Quando si può vendere una casa ereditata?

24 Febbraio 2021
Quando si può vendere una casa ereditata?

Cosa fare per poter vendere un immobile ricevuto in successione: i passaggi e i tempi da rispettare, anche per chi abbia fruito del bonus prima casa. 

L’erede che abbia ricevuto un immobile in eredità può farne ciò che vuole: può cioè abitarlo, darlo in affitto o venderlo. Tuttavia, in quest’ultimo caso, è bene prestare attenzione a una serie di aspetti e condizioni previste dalla legge. C’è innanzitutto da considerare l’aspetto fiscale: se l’abitazione dovesse essere stata adibita a prima casa bisognerà attendere cinque anni. C’è poi da prestare attenzione alle eventuali azioni di lesione della legittima che potrebbero intervenire nel corso del decennio successivo al decesso dell’ex proprietario. Ma procediamo con ordine e vediamo quando si può vendere una casa ereditata. Partiremo dall’elencare tutte le formalità burocratiche necessarie a poter vendere l’abitazione per poi verificare quali sono i limiti.

Cosa fare per vendere una casa ereditata?

Per poter vendere la casa ereditata è necessario, innanzitutto, curare le pratiche di successione. A tal fine, bisogna:

  • presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione entro 1 anno dal decesso del proprietario. In essa, andrà indicato il valore dell’immobile al fine del versamento delle relative imposte;
  • effettuare l’accettazione dell’eredità: in presenza di un testamento, viene fatta innanzi al notaio che ne cura l’apertura; diversamente, si può fare dinanzi al cancelliere del tribunale. L’accettazione però può anche essere tacita, in tal caso configurandosi come un semplice comportamento incompatibile con la volontà di rinunciare: comportamento che potrebbe essere rappresentato appunto dalla vendita del bene;
  • se si accetta l’eredità senza il notaio, bisogna eseguire la voltura catastale dell’immobile recandosi al catasto per modificarne l’intestazione. Se invece si è optato per il notaio, sarà lui a disporre le trascrizioni necessarie al passaggio di proprietà, aggiornando il Registro Immobiliare;
  • se la casa è stata ereditata da più eredi, bisognerà procedere alla divisione dell’eredità: cosa che può avvenire o tramite un accordo contrattuale oppure, in caso di litigio, tramite il tribunale. 

Quanto si paga per l’eredità della casa?

Vediamo ora le imposte che bisogna pagare quando si eredita una casa. 

C’è innanzitutto l’imposta di successione che, tuttavia, varia a seconda del grado di parentela:

  • se la casa è di un genitore o del coniuge, l’imposta è del 4% ma solo sulla parte del valore dell’immobile che eventualmente eccede 1.000.000 euro. Se quindi la casa vale di meno, non si pagano tasse;
  • se la casa è di un fratello o di una sorella, l’imposta è del 6% ma solo sul valore catastale superiore a 100.000. Anche in tal caso, quindi, se il valore è inferiore, non si versano imposte;
  • se la casa è di nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri, l’imposta è del 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia;
  • in tutti gli altri casi, l’imposta è dell’8%, senza franchigie.

C’è poi da versare:

  • l’imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile); se l’erede dichiara che l’immobile sarà adibito a prima casa, l’imposta è di 50 euro;
  • l’imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile); anche qui, se si tratta di prima casa per l’erede, l’imposta è di 50 euro;
  • l’imposta di bollo, a 64 euro per ogni nota di trascrizione;
  • i tributi speciali (ad esempio, i diritti di segreteria);
  • la tassa ipotecaria fissa di 35 euro per ciascuna nota di trascrizione.

Quando vendere la casa ereditata?

Se l’erede ha dichiarato che l’abitazione ereditata sarà per lui prima casa, c’è l’obbligo di non vendere l’immobile prima di 5 anni. Se la vendita dovesse avvenire prima, l’erede è tenuto, entro l’anno successivo, ad acquistare un’altra abitazione avente anch’essa le stesse caratteristiche di “prima casa”. Se così non dovesse essere, il contribuente dovrà restituire all’Erario le imposte che ha risparmiato in sede di trasferimento dell’immobile, con le sanzioni pari al 30%. L’Agenzia delle Entrate quindi potrà effettuare un controllo per recuperare le imposte evase. 

Il conto potrebbe essere molto salato. Questo perché, l’imposta di registro che va versata in caso di prima casa è del 2% mentre, se non si tratta di prima casa, è pari al 9% (più del quadruplo). 

C’è poi un altro aspetto da considerare prima di vendere la casa ereditata. Gli eredi legittimari – ossia coniuge, figli o, in loro assenza, i genitori del defunto – hanno 10 anni di tempo dall’apertura della successione (ossia dalla morte del de cuius) – per contestare la divisione dell’eredità fatta con il testamento nel caso in cui la stessa abbia leso le cosiddette quote di legittima. Quindi, in tal caso, l’erede che abbia venduto l’immobile potrebbe essere costretto a restituire il prezzo (o parte del prezzo) ricavato dalla vendita a tali eredi. Ecco perché, prima della vendita, sarà bene verificare che non vi siano contestazioni da parte degli eredi legittimari al fine di evitare possibili contenziosi con essi. 

Diritto di prelazione degli altri eredi

Se l’immobile è andato in eredità a un solo erede, questi è libero di venderlo a chi vuole. Viceversa, se si tratta di una comunione ereditaria, l’erede che abbia solo una quota sull’immobile e intende venderla, deve prima rispettare la prelazione degli altri coeredi: deve cioè offrire prima a questi la possibilità di acquistare la propria quota. In alternativa, dovrebbe attendere la divisione ereditaria, subentrare nella proprietà dell’intero bene e poi venderlo liberamente, senza rispettare prelazioni.  



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