Diritto e Fisco | Articoli

Subentro nel contratto di locazione per vendita immobile

24 Febbraio 2021
Subentro nel contratto di locazione per vendita immobile

Affitto: se si vende la casa bisogna rifare il contratto? Cosa succede invece in caso di subentro dell’erede o del coniuge?

Potrebbe succedere che, durante l’esecuzione di un contratto di locazione, il proprietario dell’immobile – sia esso ad uso abitativo o commerciale – decida di vendere. 

Il conduttore non deve temere un’eventualità del genere: il contratto infatti prosegue in capo al nuovo titolare del bene, alle stesse condizioni inizialmente concordate. Il che significa che l’inquilino potrà continuare a rimanere nei locali fino alla naturale scadenza dell’affitto senza subire alcuna modifica o aggravio anche di carattere economico.

In ipotesi di questo tipo, si verifica ciò che comunemente viene chiamato “subentro nel contratto di locazione per vendita dell’immobile”. 

Quali sono le conseguenze e gli effetti di tale situazione? È necessario provvedere alla stipula di un nuovo contratto rifatto a nome del nuovo proprietario o si può continuare con il contratto precedentemente stipulato? Bisogna fare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate e pagare nuove tasse? Di tanto parleremo meglio qui di seguito, con riferimento sia al contratto di locazione a uso abitativo che a quello a uso commerciale: la disciplina infatti è identica. Ma procediamo con ordine. 

Cosa succede in caso di vendita dell’appartamento in affitto?

L’articolo 1599 del Codice civile stabilisce che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa». A sua volta, l’articolo 1602 del Codice civile dispone che il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra dal giorno del suo acquisto nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Dunque, in buona sostanza, il cambio di titolarità dell’immobile non produce alcun effetto sul contratto di affitto: l’acquirente resta obbligato a rispettare gli accordi che il precedente titolare aveva preso con l’affittuario, tollerandone la permanenza fino all’eventuale successiva scadenza. Il nuovo proprietario può solo inviare la lettera di disdetta sei mesi prima della scadenza del contratto per evitarne il tacito rinnovo.

Vendita appartamento in affitto: è necessario stipulare un nuovo contratto?

In caso di vendita di un immobile oggetto di locazione, non è necessario (ma non è neanche vietato) procedere con la stipula di un nuovo contratto di locazione che richiami quello precedente. Le parti possono quindi decidere di lasciare le cose come stanno, e quindi non toccare il contratto, oppure stipularne uno nuovo che richiami il precedente, modificando solo le generalità del locatore, ma senza alterare le restanti clausole. 

Subentro contratto di locazione per vendita immobile e comunicazione Agenzia Entrate

Se anche non è necessario procedere alla firma di un nuovo contratto di locazione, le parti devono necessariamente inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione relativa al subentro nel contratto di locazione del nuovo proprietario.

A tal fine, bisogna compilare il modulo RLI. Lo stesso modulo va compilato e inviato anche in caso di subentro nel contratto di affitto per decesso di una delle due parti, di trasformazione della società o dell’ente che è parte del contratto, nel caso di separazione giudiziale dei coniugi e di subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

Comunicazione di subentro nel contratto di locazione e imposta di registro

Sul suo sito, l’Agenzia delle Entrate ribadisce la distinzione tra “cessione del contratto” dovuta a un accordo esplicito tra le parti, che è soggetta a imposta di registro, e “subentro ex lege“, che riguarda invece l’ipotesi in cui la cessione del contratto avviene in caso di modifica «di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene per esempio in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi, quindi, non deve essere corrisposta alcuna imposta. È opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto».



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

1 Commento

  1. Se io sono già subentrata ad un un’inquilino posso far subentrare un altra persona al mio posto? C’è un limite di subentri?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube