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Come non pagare le tasse sui canoni di affitto non percepiti

2 Marzo 2021 | Autore:
Come non pagare le tasse sui canoni di affitto non percepiti

Le regole per evitare le imposte in caso di morosità dell’inquilino senza attendere la convalida dello sfratto. Cosa fare se le imposte sono già state versate.

L’emergenza Covid, con la crisi economica che ne è derivata, ha fatto aumentare enormemente le morosità nel pagamento dei canoni di locazione dovuti dagli inquilini ai loro proprietari. Non che prima le cose andassero bene – ritardi e omissioni sono sempre stati all’ordine del giorno – ma dal 2020 in poi la situazione si è aggravata e parecchi proprietari non riescono più a riscuotere il corrispettivo. Oltre al danno che il mancato incasso provoca, c’è anche la beffa di dover versare le imposte allo Stato, che considera comunque come redditi di locazione quelli maturati nel periodo anche se l’inquilino non li ha pagati, e richiede anche il pagamento dell’Imu al Comune.

Ma esistono dei rimedi efficaci per fronteggiare questi fenomeni: vediamo quindi come non pagare le tasse sui canoni di affitto non percepiti, grazie alle possibilità che l’ordinamento mette a disposizione dei proprietari in questi spiacevoli casi. Esistono infatti diverse strade per riuscire a non versare le imposte quando i canoni non vengono regolarmente incassati. Tutti questi metodi richiedono comunque al proprietario di mettersi in moto, prendere l’iniziativa ed agire, provocando la risoluzione del contratto oppure intimando lo sfratto per morosità. A quel punto si riuscirà ad essere immuni dalla tassazione sulle somme che non sono state versate dall’inquilino al padrone dell’immobile concesso in affitto ed anche a recuperare le eventuali imposte già pagate sui canoni non percepiti.

Canoni di affitto non riscossi: tassazione

Innanzitutto va evidenziato che i canoni di locazione dovuti in base al contratto stipulato tra il proprietario e l’inquilino vanno riportati nella dichiarazione dei redditi anche quando non sono stati materialmente incassati. Essi infatti, per espressa previsione di legge [1] rientrano comunque nella base imponibile «indipendentemente dalla loro percezione» e perciò “fanno reddito” anche se non c’è stato alcun pagamento: dunque il loro ammontare è soggetto a tassazione in base alle consuete aliquote Irpef. E non conta nemmeno il fatto che sia stato scelto il regime di cedolare secca: le regole rimangono le stesse, a parte le minori aliquote di favore concesse in tali casi sui redditi di locazione.

 Come evitare le imposte sui canoni di affitto non pagati

Ma tale regola generale, che obbliga a pagare le tasse anche sui canoni non incassati, ha un’importante eccezione: la medesima norma prosegue affermando che, quando si tratta di immobili ad uso abitativo, i canoni di locazione non percepiti «non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento».

Questo significa che per smettere di pagare le tasse sui canoni non incassati dovrai, in alternativa:

  1. intimare all’inquilino lo sfratto, instaurando l’apposita procedura giudiziaria che si concluderà, in caso positivo, con l’emissione di un provvedimento di convalida da parte del giudice;
  2. chiedere formalmente all’inquilino di saldare il dovuto, preannunciando di voler risolvere il contratto di locazione: si può fare intimando una diffida ad adempiere entro un breve termine (ad esempio 15 giorni) avvertendo che in caso di mancato pagamento il contratto si intenderà risolto, oppure utilizzando, se è prevista nel contratto, la clausola risolutiva espressa, che consente lo scioglimento automatico del vincolo quando la morosità supera i limiti stabiliti (per valersi di questa clausola è necessario informare il debitore, tra poco vedremo come).

L’intimazione di sfratto per morosità

il Decreto “Crescita” [2] ha stabilito che, dal 1° gennaio 2020 in poi, è possibile non dichiarare i canoni non percepiti sin dal momento in cui l’intimazione di sfratto per morosità è stata notificata al conduttore dell’immobile (cioè a colui che detiene i locali dati in affitto), dunque molto prima dell’emissione della convalida di sfratto esecutivo da parte del giudice.

Infatti ottenere la convalida dello sfratto e l’ordinanza di rilascio dell’immobile richiede di attendere almeno qualche mese (e oltretutto gli sfratti sono stati sospesi per un lungo periodo durante l’emergenza Covid: il blocco durerà sino al 30 giugno 2021, e al termine gli uffici giudiziari dovranno smaltire le procedure accumulate da marzo 2020) e nel frattempo i canoni non percepiti rimangono tassabili, se riferiti al periodo sino al 31 dicembre 2019.

Insomma, occorre parecchio tempo per sfrattare un inquilino che non paga. Ora invece, grazie alle nuove norme, è diventato possibile anticipare l’esenzione fiscale sui canoni di locazione che non sono stati incassati rispetto al momento della convalida, che arriva in tempi molto successivi a quelli in cui la morosità si è verificata. È un importante sollievo per il proprietario, al quale basterà intimare lo sfratto per interrompere l’obbligo di dichiarazione dei canoni non percepiti e di pagamento delle relative imposte.

Marco intima a febbraio 2021, con una lettera raccomandata inviata dal suo avvocato, lo sfratto per morosità al suo inquilino e ottiene dal giudice la convalida esecutiva ad ottobre 2021. Dal momento in cui l’inquilino ha ricevuto l’intimazione di sfratto il proprietario potrà evitare di dichiarare i canoni non percepiti e su di essi non dovrà più pagare le tasse.

Ingiunzione di pagamento e risoluzione del contratto

La risoluzione del contratto di locazione, salvi i casi che ti abbiamo descritto poc’anzi, richiede un preavviso di scadenza in base a quanto stabilito nell’accordo e comunque non inferiore a sei mesi (in proposito leggi: “Disdetta di affitto anticipata“). Perciò tale rimedio è efficace solo parzialmente al fine di cui ci stiamo occupando, che è quello di evitare di pagare imposte su canoni non riscossi, a meno che la morosità non sia iniziata in prossimità del periodo in cui il contratto era già giunto a naturale scadenza. Inoltre, quando l’inquilino non paga il canone dovuto è piuttosto difficile raggiungere con lui un accordo bonario per la risoluzione anticipata del contratto in essere, che richiederebbe il suo consenso.

Ma proprio nelle due ipotesi che ti abbiamo menzionato – la diffida ad adempiere e la clausola risolutiva espressail locatore può recedere dal contratto prima della scadenza e ciò vale come «ingiunzione di pagamento» che, come hai visto, rende possibile non dichiarare più gli importi dei canoni non riscossi, ma soltanto a partire dal momento in cui l’ingiunzione si è perfezionata con la notifica al debitore. Il primo rimedio è praticabile in tutti casi in cui il contratto non prevede già la possibilità di scioglimento automatico in caso di inadempienze nei pagamenti.

Giovanni ha un inquilino che non gli paga l’affitto da 6 mesi; così gli invia una lettera raccomandata A/R contenente la diffida ad adempiere, comunicandogli che se non verserà il dovuto entro 15 giorni il contratto di locazione si intenderà risolto. Dal momento in cui l’inquilino riceve la raccomandata (la data è riportata nella cartolina restituita al mittente) Giovanni non dovrà più indicare i successivi canoni non incassati nella dichiarazione dei redditi.

Il contratto di locazione sottoscritto e registrato tra il proprietario Enzo e l’inquilino Stefano prevede che il contratto sarà automaticamente risolto se si verifica il mancato pagamento di due rate mensili d’affitto. Valendosi di questa clausola, Enzo invia una raccomandata a Stefano per evidenziargli il mancato rispetto della scadenza pattuita e comunicargli lo scioglimento del contratto. Dalla data di ricezione Enzo potrà evitare di riportare i canoni non percepiti in dichiarazione dei redditi.

La documentazione riguardante l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione potrà essere prodotta all’Agenzia delle Entrate al fine di dimostrare, in caso di contestazioni, di aver posto in essere le iniziative necessarie per evitare l’obbligo dichiarativo dei canoni non percepiti. In tutti i casi in cui si riesce a non pagare le tasse sui canoni di affitto non incassati rimane fermo l’obbligo per il proprietario di riportare in dichiarazione dei redditi la rendita catastale immobiliare, rivalutata del 5%.

Restituzione di imposte versate su canoni d’affitto non incassati

Cosa succede se le imposte calcolate in base ai canoni non riscossi erano già state versate, perché ad esempio, la morosità era già conclamata rispetto ai termini di presentazione della dichiarazione dei redditi e di calcolo e versamento del dovuto? Lo stesso problema può verificarsi per i canoni maturati durante il periodo necessario per attendere il riscontro delle raccomandate di ingiunzione di pagamento e risoluzione del contratto o, in via transitoria, per i canoni non riscossi sino al 31 dicembre 2019, quando per evitare l’obbligo di dichiarazione era ancora necessario attendere l’emissione del provvedimento di convalida dello sfratto anziché il semplice invio dell’intimazione.

In questi casi il proprietario che ha già versato l’Irpef comprendente queste quote ha diritto ad un credito d’imposta di pari ammontare: potrà quindi recuperare l’importo compensandolo, nell’apposita sezione del modello F24, in diminuzione sui successivi versamenti tributari da eseguire. L’eccedenza potrà essere chiesta a rimborso (leggi “come essere rimborsati dal Fisco”).

Esenzione o riduzione Imu per affitti non pagati

Il proprietario dell’immobile dato in locazione è tenuto a pagare l’Imu anche se non ha ricevuto dal suo inquilino i canoni di locazione pattuiti e dunque non ha incassato alcun reddito. L’Imu infatti è un’imposta sulla proprietà di determinati beni immobili, che prescinde dai frutti ricavati dal loro utilizzo. Alcune sentenze dei giudici tributari, però, hanno affermato che l’Imu non è dovuta nei casi di mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore dopo la convalida di sfratto ed in tali casi è dovuto al proprietario anche il danno di occupazione illegittima.

Rimane sempre ferma la possibilità di riduzione dell’Imu del 25% per i contratti a canone concordato. Infine, lo sconto del 50% sull’Imu è invece concesso nei casi di immobili ad uso abitativo concessi in comodato gratuito (non in locazione) tra parenti di primo grado in linea retta, dunque dai genitori ai figli o viceversa. Per fruire dell’agevolazione occorre che chi ha ricevuto la casa in comodato la adibisca ad abitazione principale, fissandovi la propria residenza e dimora abituale.


note

[1] Art. 26, comma 1, D.P.R. n. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

[2] Art. 3 quinques D.L. n.34/2019, conv. in Legge n. 58/2019.


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