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Prima casa all’estero con le agevolazioni fiscali

25 Febbraio 2021
Prima casa all’estero con le agevolazioni fiscali

L’obbligo di acquistare una nuova casa entro un anno è soddisfatto anche in caso di acquisto all’estero: la bolletta è una prova. 

Anche chi compra casa all’estero può ricadere nel perimetro delle agevolazioni fiscali sulla prima casa. A dirlo è l’Agenzia delle Entrate [1]. Secondo l’amministrazione finanziaria, il requisito del riacquisto dell’immobile, che va effettuato entro un anno dalla vendita della prima casa, è soddisfatto anche nell’ipotesi in cui la nuova abitazione non si trovi in Italia. Insomma: è possibile avere la prima casa all’estero con le agevolazioni fiscali. 

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere, più nel dettaglio, in cosa consiste questa precisazione e quando si applica. 

Bonus prima casa e divieto di vendere l’immobile entro cinque anni

La legge consente di ottenere un sostanzioso sconto sulle imposte relative all’acquisto di un immobile (Iva o imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale) se questa costituisce, per il contribuente, la «prima casa». 

Per rispondere ai requisiti della prima casa è necessario che il contribuente:

  • non possegga altre abitazioni nello stesso Comune, anche se per una piccola quota (in caso contrario, la stessa deve essere ceduta prima del nuovo rogito);
  • non possegga, in qualsiasi parte d’Italia, un’altra abitazione per la quale, in passato, abbia usufruito del bonus prima casa (in caso contrario, la stessa deve essere ceduta entro 1 anno dal nuovo rogito);
  • trasferisca la residenza all’interno del Comune ove si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito;
  • non possegga un’abitazione di lusso: l’abitazione non deve cioè essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

A queste condizioni, nel momento della stipula del rogito, l’acquirente versa le imposte in misura ridotta e, in particolare:

  • se acquista da un’azienda, versa l’Iva al 4% anziché al 10%; l’imposta ipotecaria, catastale e di registro sono nella misura di 200 euro ciascuna;
  • se acquista da un privato versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; l’imposta ipotecaria e catastale sono nella misura di 50 euro ciascuna.

Chi usufruisce del bonus prima casa deve impegnarsi a non vendere l’abitazione nei primi cinque anni dal rogito. In caso contrario, decade dalle agevolazioni e, pertanto, dovrà versare le imposte “risparmiate” all’atto del rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Il contribuente però può evitare di decadere dalle agevolazioni se, entro un anno dalla vendita della prima casa, riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. 

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.

Riacquisto di un nuovo immobile all’estero per non decadere dal bonus prima casa

Con la decisione in commento l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per non decadere dal bonus prima casa, nell’ipotesi di vendita del bene nei primi cinque anni, è sufficiente acquistare un altro immobile anche all’estero. La nuova abitazione insomma non deve trovarsi necessariamente in Italia.

Anche l’immobile all’estero però deve avere i requisiti della «prima casa». A tal fine, dice l’Agenzia delle Entrate, è possibile avvalersi delle bollette delle utenze per dimostrare al Fisco, in caso di contestazioni, che tale abitazione viene utilizzata come dimora abituale.

Per non decadere dall’agevolazione con il riacquisto di un’immobile all’estero, adibito a dimora abituale, occorre inviare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente la documentazione per dimostrare che l’immobile all’estero è stato riacquistato entro un anno dalla vendita di quella agevolato in Italia e che la nuova abitazione è destinata a dimora abituale. Si tratta, in particolare, della copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione all’estero ed anche le fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate, che comprovano la dimora abituale.

La sussistenza dei requisiti per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita, può essere dimostrata presentando sia la copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero, sia la documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero, come le bollette di luce, acqua o gas. 

La documentazione potrà essere inviata tramite Posta elettronica certificata (Pec) oppure raccomandata A/R all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto di acquisito dell’immobile sito in Italia. 

L’ufficio valuterà se emettere l’avviso liquidazione o avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con lo Stato estero.


note

[1] Agenzia delle entrate, risposta n. 126 del 24.02.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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5 Commenti

  1. Salve, non mi è chiara una cosa…Se io vendo dopo un anno (o comunque entro i 5) una casa acquistata con il bonus prima casa dovrò versare le imposte “risparmiate” all’atto del rogito, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse SOLO se entro un anno non compro una nuova casa con gli stessi requisiti? O il comprare una nuova casa mi serve solo per non perdere la possibilità di beneficiare nuovamente del bonus prima casa? In poche parole non mi è chiaro se c’è la possibilità, in qualche modo, di evitare di pagare la differenza d’imposta e la sanzione in caso di vendita anticipata. Grazie.

    1. Puoi vendere la prima casa prima dei 5 anni senza perdere il bonus – quindi senza dover versare all’Erario la differenza delle tasse e le sanzioni – purché: entro l’anno successivo dalla vendita acquisti o ricevi in donazione un’altra casa da adibire ad abitazione principale (deve avere i requisiti della precedente casa); acquisti un terreno sul quale realizzare, entro 1 anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale. Se non riesci a rispettare questi termini e cedi la prima casa senza acquistarne o edificarne un’altra, puoi evitare di pagare almeno le sanzioni versando l’imposta risparmiata, solo se, prima che sia decorso l’anno dalla vendita, presenti apposita istanza all’Agenzia delle Entrate in cui potrai comunicare l’intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile. L’ufficio delle imposte ti notificherà un avviso di liquidazione dell’imposta a suo tempo risparmiata con gli interessi (calcolati a decorrere dalla data della stipula dell’atto di acquisto) senza infliggerti le sanzioni. Se non presenti questa istanza entro un anno e non ti viene notificato un avviso di accertamento, puoi ugualmente accedere al ravvedimento operoso ottenendo una riduzione delle sanzioni.

      1. Grazie mille per la risposta.
        Per “deve avere i requisiti della precedente casa” si intendono i requisiti per poter accedere al bonus prima casa (categoria idonea, trasferimento residenza, ecc…) o deve essere simile alla casa venduta (stessa categoria, circa stessa metratura, ecc…).
        Grazie.

        1. Chi vende la prima casa ne deve acquistare un’altra entro 1 anno da adibire ad abitazione principale che possegga tutte le caratteristiche della prima casa: l’immobile non deve essere di lusso (cioè accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9); il contribuente deve avere la residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile. In caso contrario, ha tempo fino a 18 mesi dal nuovo rogito per fare il trasferimento; il contribuente non deve avere la proprietà (neanche per quote) di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova la nuova casa da acquistare. In caso contrario, deve prima cederle (venderle, donarle); il contribuente non deve avere la proprietà (neanche per quote) di un’altra abitazione, ovunque situata in Italia, già acquistata con il bonus prima casa. Diversamente ha 1 anno di tempo dal nuovo rogito per cederla (venderla o donarla). Il contribuente potrebbe, in alternativa, e sempre entro 1 anno dalla vendita, acquistare un terreno per realizzarvi un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Infine, il contribuente potrebbe costruire un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

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