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Locazione immobile non frazionato

2 Luglio 2021
Locazione immobile non frazionato

Il proprietario di un bene può decidere di affittare anche solo una parte di esso.

Sei il proprietario di un appartamento molto grande ubicato in una città universitaria. Nel corso degli anni, i tuoi figli sono andati a vivere con le proprie famiglie e la gran parte delle stanze sono dunque vuote. Vuoi sapere se puoi affittare delle porzioni dell’immobile agli studenti.

L’esigenza di avere un’abitazione in cui risiedere oppure una pertinenza da utilizzare può avere ad oggetto anche solo una porzione del bene. In questi casi, si può stipulare un apposito contratto di affitto tramite il quale il proprietario concede in uso una parte del bene. Questa fattispecie si definisce locazione immobile non frazionato.

L’affitto parziale può avere ad oggetto sia immobili destinati alla funzione abitativa, sia beni da utilizzare per il perseguimento di altre attività. Vediamo quali sono le regole da rispettare per la stipula di questa tipologia contrattuale.

Locazione parziale: cos’è?

In generale, la locazione [1] è il contratto con cui il proprietario di un bene ne cede l’uso ad un altro soggetto, detto conduttore e, in cambio, riceve come corrispettivo un canone di locazione mensile.

Si definisce, invece, locazione parziale il contratto con cui il proprietario cede al conduttore non l’intero bene ma una porzione dell’immobile, della quale viene concesso l’utilizzo al locatario per un determinato periodo di tempo e previo pagamento di una somma di denaro mensile. La locazione di immobile non frazionato può riguardare sia immobili destinati ad uso abitativo sia immobili ad uso diverso.

Locazione immobile non frazionato: quale tipologia contrattuale?

Per individuare la tipologia di contratto locatizio da utilizzare per l’affitto della porzione di immobile occorre verificare, preliminarmente, l’uso del bene da parte del conduttore.

Se, infatti, si affitta una stanza di un appartamento per finalità abitative occorrerà in ogni caso, nonostante la locazione riguardi solo una parte del bene, rispettare la disciplina delle locazioni abitative. Ne consegue che le parti potranno scegliere tra due diversi schemi contrattuali:

  • contratto a canone libero 4+4;
  • contratto a canone concordato 3+2.

Il contratto a canone libero 4+4 consente alle parti di stipulare in autonomia l’ammontare del canone di locazione e ha una durata di 4 anni con rinnovo automatico di ulteriori 4 anni.

Il contratto a canone concordato, invece, obbliga le parti a prevedere un canone di locazione inferiore alle soglie massime indicate in appositi accordi stipulati a livello territoriale dalle associazioni rappresentative dei costruttori e dai sindacati degli inquilini. Tale tipologia contrattuale ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico di ulteriori 2 anni.

In entrambi i casi, la locazione è strettamente regolamentata dalla legge con riferimento all’esercizio del recesso ed alla disdetta dal contratto. In particolare, il conduttore può recedere dal contratto, dando al locatore un preavviso di almeno sei mesi, solo se ricorrono gravi motivi.

La giurisprudenza ha affermato che i gravi motivi devono essere sopraggiunti alla stipula dell’accordo e non prevedibili ex ante. Inoltre, tali ragioni devono rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio per il conduttore. Il contratto può prevedere una disciplina meno rigida del preavviso del conduttore, esonerandolo ad esempio dalla sussistenza dei gravi motivi.

Locazione parziale: deve essere registrata?

Anche il contratto di locazione parziale deve essere registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate se supera la durata di 30 giorni. Per procedere alla registrazione, occorre versare l’imposta di registro, per un importo pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi e, comunque, non inferiore a 67 euro.

In caso di affitto della porzione di immobile con contratto a canone concordato, è possibile accedere al regime della cosiddetta cedolare secca, ossia, l’applicazione di una imposta forfettaria sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali comunale e regionale.

In caso di mancata registrazione della locazione parziale, possono scattare delle sanzioni di carattere amministrativo e fiscale. Il proprietario, inoltre, in caso di mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, non potrà procedere con lo sfratto per inadempimento del conduttore.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.


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