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Affitto percepito dal condominio: che fare dei soldi?

26 Febbraio 2021
Affitto percepito dal condominio: che fare dei soldi?

Ripartizione canone di locazione per uso parti comuni o appartamento condominiale.

Se un condominio percepisce degli utili derivati dal canone di locazione per l’utilizzo di parti comuni dell’edificio o di un appartamento di proprietà del condominio stesso, come vanno ripartiti tali proventi? Si pongono diverse alternative, tutte però rimesse alle determinazioni dell’assemblea condominiale. L’amministratore ne deve prendere atto nella formazione del rendiconto. 

La questione è stata posta all’attenzione della Cassazione che, con una recente ordinanza [1], ha risposto alla seguente domanda: «Che fare dei soldi dell’affitto percepito dal condominio?».

L’eventuale avanzo di gestione, costituito da un utile del condominio, può essere ripartito tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi, oppure può essere destinato a parziale compensazione con le quote ordinarie da questi dovute per l’anno successivo. 

L’articolo 1135 co. 1 n. 3 del Codice civile attribuisce all’assemblea di condominio la competenza non solo all’approvazione del rendiconto (ossia del bilancio consuntivo) redatto dall’amministratore, ma anche all’impiego del residuo attivo della gestione. Di tale eventuale saldo attivo, pur riferibile ai singoli condòmini, l’assemblea può perciò disporre a maggioranza per finalità condominiali. Il giudice non può sindacare sulle scelte relative all’impiego dell’attivo di gestione, che spettano unicamente all’assemblea. 

Nel caso in cui la rendita provenga dai canoni di locazione di parti comuni, sorge in capo a ciascun condomino un credito corrispondente alla relativa quota millesimale. Questo credito può essere riscosso subito oppure compensato con le quote da versare in futuro. La scelta, come anticipato, è rimessa alla volontà della maggioranza assembleare.

Non è quindi invalida la delibera dell’assemblea di condominio con cui viene approvato il rendiconto se, in essa, si stabilisce che gli eventuali attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, siano utilizzati al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese condominiali. Il che porterà a una proporzionale riduzione delle quote dovute dagli stessi condomini [2].

Per fare un esempio, a fronte di spese generali di gestione pari a 1.000 euro, da ripartire per millesimi, e di proventi attivi pari a 500 euro, nulla cambia per il condòmino titolare di una quota di 308 millesimi se allo stesso siano dapprima corrisposti 154 euro come quota dei proventi e poi richiesti contributi pari a 308 euro, oppure se, ridotta dapprima la spesa da ripartire a 500 euro (1.000 euro di voci di uscita detratti 500 euro di voci di entrata) gli venga direttamente intimato di contribuire per l’importo di 154 euro.

Tutto ciò che deve rispettare il condominio è di attribuire i proventi, ossia gli avanzi attivi di gestione, in proporzione ai millesimi di ciascun condomino, non potendo quindi destinarli a beneficio solo di alcuni.

La Cassazione ha quindi stabilito il seguente principio: «è legittima la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, presentato dall’amministratore, con cui si provveda all’impiego degli eventuali attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo delle spese da ripartire tra i singoli condòmini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi». Una simile decisione risulta essere «espressione del potere discrezionale dell’assemblea (e non pregiudica) né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese».


note

[1] Cass. ord. n. 3043/21 del 9.02.2021.

[2] cass. sent. n. 7067/1999, n. 8167&1997, n. 3936/1975.


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