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Ispezione ipotecaria: quando e come si fa?

3 Luglio 2021 | Autore:
Ispezione ipotecaria: quando e come si fa?

Lo status di un immobile si può accertare presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, utilizzando uno specifico strumento.

Prima di acquistare o vendere un immobile è necessario accertare che lo stesso sia in regola ovvero che non presenti problematiche burocratiche o legali di alcun genere. Al fine di controllare lo status del bene, bisogna effettuare un’ispezione ipotecaria anche nota come visura/accertamento ipocatastale, che consente di ricostruirne tutta la storia.

Nello specifico, un’ispezione ipotecaria quando e come si fa? Oltre che nell’ipotesi della compravendita già sopra evidenziata, un’ispezione ipotecaria si fa quando occorre verificare che su un immobile non gravi alcuna pendenza (ad esempio, un pignoramento, un’ipoteca derivante da mutuo, un sequestro), quando occorre accertare la consistenza patrimoniale di un soggetto con cui si intende avviare un rapporto commerciale e/o di un debitore insolvente allo scopo di individuare i beni aggredibili con azioni giudiziarie oppure prima di trascrivere atti di natura pregiudizievole sul patrimonio immobiliare di un soggetto.

Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile la consultazione dei registri, delle note e dei titoli depositati presso i servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Un’ispezione ipotecaria può essere richiesta con modalità differenti e può farsi personalmente, rivolgendosi ad un’agenzia per il disbrigo di pratiche catastali oppure ad un’agenzia immobiliare.

A cosa serve un’ispezione ipotecaria

Un’ispezione ipotecaria permette di visionare le tipologie di informazioni presenti nella banca dati ipotecaria, ovvero le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni.

Con un’ispezione delle trascrizioni si visionano le informazioni relative agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti su beni immobili (nello specifico, vendite, compravendite, donazioni e successioni). Il soggetto referenziato nell’ispezione può comparire come parte “a favore” (per esempio, l’acquirente) o come parte “contro” (per esempio, il venditore). Utilizzando tale tipo di ispezione, si possono visionare anche le trascrizioni relative ad atti di costituzione di vincoli di vario genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali).

Attraverso le ispezioni delle iscrizioni, invece, si visionano le formalità relative alla costituzione di ipoteche su immobili come ad esempio quelle che derivano da contratti di finanziamento mentre con le ispezioni delle annotazioni si visionano le formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni (vedi le cancellazioni di ipoteche o di pignoramenti).

Quali sono le modalità di un’ispezione ipotecaria

Un’ispezione ipotecaria può essere eseguita secondo diverse modalità:

  1. ricerca per soggetto, la quale consente di conoscere tutti i beni immobili di proprietà di un soggetto, sia esso una persona fisica oppure una persona giuridica (un’azienda, una società) e gli eventuali gravami ed ipoteche registrati a suo carico. Più precisamente, in una visura ipotecaria per soggetto, sono indicati i dati anagrafici del soggetto (nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale), l’elenco delle formalità registrate (trascrizione, iscrizione, annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (ipoteca volontaria, compravendita, ecc.), e se si tratta del soggetto acquirente o venditore. Per poter effettuare tale tipo di ispezione, occorre conoscere i dati anagrafici del soggetto oppure il codice fiscale della persona fisica/ragione sociale, provincia, Comune e codice fiscale della persona giuridica;
  2. ricerca per immobile, che permette di conoscere le formalità registrate su un dato bene (trascrizione, iscrizione, annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (compravendita, ipoteca legale, ecc.). Per effettuare una visura di questo tipo, occorre disporre delle informazioni relative al Comune, al catasto terreni oppure al catasto fabbricati, alla sezione urbana, se presente, al foglio mappale, alla particella, al sub, se presente;
  3. ricerca per nota, che viene eseguita al fine di acquisire maggiori dettagli su uno specifico atto registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Territorio. In questo caso, per effettuare l’ispezione ipotecaria occorre conoscere gli estremi identificativi dell’atto, riportati nell’elenco sintetico (numero di registro, anno);
  4. ricerca incrociata soggetto/immobile, al fine di individuare e visionare le note di interesse.

Come si effettua un’ispezione ipotecaria?

La legge dispone che chiunque può accedere agli atti pubblici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio ed eseguire un’ispezione ipotecaria [1].

In particolare, un’ispezione ipotecaria può essere richiesta: presso gli sportelli dei servizi di pubblicità immobiliare degli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – Territorio oppure online.

Nel primo caso, il richiedente deve presentare allo sportello il modulo di richiesta di ispezione Modello 310. Se si tratta di un utente poco esperto può utilizzare il Modello 310- semplificato. I moduli, oltre che telematicamente sul siti istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, sono disponibili anche in formato cartaceo presso gli uffici.

Il servizio è gratuito se viene richiesto per beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale). Se, invece, il richiedente non è titolare, neanche in parte, dell’immobile, per il servizio si applicano i tributi previsti dalla tabella tasse ipotecarie;

Nel secondo caso, con il servizio telematico di consultazione personale si può consultare la banca dati ipotecaria a titolo gratuito e in esenzione da tributi, qualora il soggetto richiedente sia titolare, anche pro-quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimenti sull’immobile, previa registrazione ai servizi telematici “Entratel/Fisconline”. Invece, il servizio di ispezione ipotecaria telematica, che è limitato alla ricerca delle sole persone fisiche, consente l’accesso alle banche dati ipotecarie anche se il richiedente non risulta titolare neanche in parte dell’immobile.

Il costo del servizio per ogni consultazione è calcolato applicando la tariffa vigente diminuita del 10 per cento, perché riferita a ispezioni erogate per via telematica, e aumentata del 50 per cento, trattandosi di ispezioni fornite non su base convenzionale. Quindi, per ogni nominativo della ricerca il costo è pari a 9,45 euro. Se nell’elenco sintetico relativo al soggetto sono presenti più di 30 formalità, bisogna pagare ulteriori 4,73 euro per ogni gruppo di 15 formalità. Per ogni formalità consultata sono dovuti 5,40 euro.

Il pagamento, che avviene contestualmente alla richiesta del servizio, è effettuato attraverso il sistema pagoPA e le commissioni applicate sono variabili in base al prestatore di servizi di pagamento (Psp) e allo strumento di pagamento prescelto. I documenti sono disponibili fino a 7 giorni dal pagamento, dopodiché non saranno più visionabili né potranno essere prelevati.


note

[1] Art. 2673 cod. civ.


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