Diritto e Fisco | Articoli

Consiglio di condominio: le decisioni vanno rispettate?

28 Febbraio 2021
Consiglio di condominio: le decisioni vanno rispettate?

Bisogna pagare le spese per i lavori decisi dal consiglio di condominio? Ecco le funzioni.

Alcuni condomini, specie quelli numerosi e costituiti da più scale, sono soliti dotarsi di un consiglio di condominio. Le funzioni di tale organo però sono limitate: la legge infatti non gli attribuisce poteri decisionali. Sicché, ben si può evitare di pagare spese per lavori decisi da esso.

La domanda che spesso ci si pone, in tali ipotesi, è la seguente: «Vanno rispettate le decisioni del consiglio di condominio?». Ecco qual è la corretta risposta.

Consiglio di condominio: cos’è?

Il consiglio di condominio è un organo previsto (ma non disciplinato) dal Codice civile. In particolare, l’articolo 1130-bis Cod. civ. stabilisce che: «L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

Il consiglio di condominio è un organo di raccordo fra condomini e amministratore.

Maggioranza per la costituzione del consiglio di condominio

Il consiglio di condominio può essere nominato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000 [1]. È composto da un certo numero di condomini (almeno tre negli edifici con almeno 12 unità immobiliari). Generalmente, vi è un consigliere per ogni scala (il cosiddetto caposcala) o edificio (nel caso del supercondominio).

Funzioni del consiglio di condominio

Il consiglio di condominio è in un certo senso la cinghia di trasmissione fra i condomini e l’amministratore, o anche fra i condomini e l’assemblea, nel senso che cerca di filtrare le esigenze, le proposte, ed eventualmente le lamentele, dei condomini e degli inquilini abitanti nella scala o nell’edificio di competenza dei singoli componenti il consiglio, per sottoporle agli organi canonici: l’assemblea e l’amministratore, nei cui confronti ha una funzione di controllo e di stimolo. 

Il consiglio può anche collaborare con l’amministratore, coadiuvandolo nell’espletamento delle sue molteplici incombenze: si pensi alla preparazione di un capitolato di appalto o all’analisi dei preventivi quando si tratti di appaltare un’opera o un servizio, anche se la scelta spetta all’assemblea. 

Altra funzione del consiglio di condominio è quella consultiva: quella, cioè, di dare pareri all’amministratore. In questo ambito, il regolamento potrebbe, rifacendosi al diritto amministrativo, prevedere pareri facoltativi e pareri obbligatori. I pareri facoltativi sono quelli che l’amministratore è libero di chiedere o meno e, dopo averli chiesti, di seguirli oppure no. I pareri obbligatori sono invece quelli che devono essere chiesti ma che possono non essere seguiti. La carica di consigliere di condominio non prevede compenso.

Lavori deliberati dal consiglio di condominio: le spese vanno pagate?

Il consiglio di condominio non ha funzioni decisionali e soprattutto non può impegnare il condominio in spese che non siano prima passate dal voto dell’assemblea. E ciò vale sia per le spese ordinarie che, a maggior ragione, per quelle straordinarie. Dunque, solo una delibera assunta dall’assemblea risulta essere vincolante per i condòmini, in quanto dalla stessa deliberazione deriva l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle relative spese. 

Di conseguenza, in mancanza di una preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione – e salvo il caso dell’urgenza – l’amministratore di condominio non può riscuotere dai condòmini i contributi per spese decise dal consiglio di condominio. 

A tale riguardo, la Corte di Cassazione ha stabilito che [2] «il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria ben può… configurare un pagamento indebito», ovvero che il pagamento eseguito dal condomino – in assenza di deliberazione – risulta essere non dovuto e, conseguentemente, l’amministratore dovrà restituire ciò che è stato pagato.

Resta sempre la possibilità per l’assemblea di ratificare anche a posteriori le decisioni del consiglio di condominio, con conseguente sanatoria della relativa spesa straordinaria.

In una seconda occasione la Suprema Corte [3] ha stabilito che «l’amministratore del condominio… non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condòmini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell’attività negoziale da svolgere».

Quindi, se manca una vera e propria deliberazione assembleare di approvazione dei relativi lavori, la decisione assunta dal consiglio del condominio deve ritenersi illegittima e, conseguentemente, l’eventuale pagamento posto dal condomino non è dovuto (se già effettuato deve essere restituito). 


note

[1] Trib. Milano 6/4/1992.

[2] Cass. sent. n. 25839/2019.

[3] Cass. sent. n. 33057/2018, n. 8233/2007, n. 5297/2014.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube