Cosa sono le visure ipocatastali?

La verifica dello status di un bene immobile avviene tramite un’ispezione ipocatastale, a cui segue il rilascio di uno specifico documento.

Vuoi sapere se un tuo debitore è proprietario di beni immobili in modo da poterli pignorare? Prima di acquistare un appartamento in città, devi accertarti che sullo stesso non gravi alcuna pendenza? Stai per diventare socio di un’impresa e vuoi verificare la consistenza patrimoniale di quest’ultima? In tali ipotesi, puoi compiere le opportune ricerche, richiedendo delle visure ipocatastali.

Cosa sono le visure ipocatastali? Sono dei documenti nei quali vengono riportati i dati e le informazioni relativi alle proprietà immobiliari intestate ad un soggetto, persona fisica o persona giuridica, e se sulle stesse pesano gravami (ad esempio, un’ipoteca legale, un’ipoteca giudiziaria, iscritta sulla base di un decreto ingiuntivo, un’ipoteca volontaria per l’accensione di un mutuo, una citazione).

Nelle visure ipocatastali, sono indicate pure le tipologie degli atti di provenienza in relazione all’acquisizione dei diritti sui beni immobili, cioè se tali diritti sono derivati da una compravendita, da una donazione, per successione o da altri tipi di atti.

Qual è il contenuto delle visure ipocatastali

Le visure ipocatastali, denominate anche visure ipotecarie o accertamenti immobiliari, forniscono numerose informazioni su un determinato bene immobile oltre ad indicare l’esistenza di eventuali gravami sullo stesso pendenti.

In particolare, riportano:

1. la descrizione catastale dell’immobile;
2. la quota di proprietà;
3. l’ubicazione precisa dell’immobile;
4. l’atto pubblico di provenienza;
5. le trascrizioni, cioè gli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali sul bene immobile (nello specifico vendite, compravendite, donazioni e successioni). Le trascrizioni possono essere “a favore”, ad esempio nel caso di un acquisto, oppure “contro”, come nell’ipotesi di una vendita oppure della costituzione di un’ipoteca;
6. le iscrizioni, ovvero la costituzione di ipoteche sull’immobile come quelle derivanti da un contratto di finanziamento;
7. le annotazioni, ossia le precedenti trascrizioni o iscrizioni (ad esempio, la cancellazione di un’ipoteca o di un pignoramento).

Le visure ipocatastali hanno carattere probatorio, quindi, hanno valore giuridico in quanto provano l’effettiva proprietà di un immobile. Perciò, si possono utilizzare in sede di controversie per individuare il patrimonio aggredibile di un soggetto o la sua solvibilità.

Come si ottiene il rilascio delle visure ipocatastali

La legge prevede che chiunque può accedere agli atti pubblici tenuti dall’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) ed eseguire le ispezioni ipotecarie, tramite le quali ottenere il rilascio delle visure ipocatastali[1].

A tal fine, puoi recarti personalmente presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate – Territorio e compilare l’apposito Modello 310 oppure puoi utilizzare il servizio di ispezione ipotecaria telematica, accedendo al sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Puoi anche rivolgerti ad un cosiddetto visurista, un professionista al quale i notai, gli avvocati, le banche o i privati cittadini si possono affidare per eseguire le visure ipocatastali presso i competenti uffici.

Come si possono eseguire le ispezioni ipotecarie

Le ispezioni ipotecarie per il rilascio delle visure ipocatastali, possono essere eseguite con diverse modalità.

Più precisamente, le ricerche possono essere condotte:

1. per soggetto, che consentono di conoscere tutti i beni immobili di proprietà di una persona fisica o di una persona giuridica e gli eventuali gravami ed ipoteche registrati a suo carico. Nelle relative visure, infatti, sono indicati i dati anagrafici del soggetto (nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale), l’elenco delle formalità registrate (trascrizione, iscrizione, annotazione), la data, il numero di registro particolare e generale, se si tratta di una trascrizione a favore o contro, il tipo di atto (ipoteca volontaria, compravendita, ecc.) e se si tratta del soggetto acquirente o venditore;
2. per immobile, che permettono di sapere le formalità registrate su un determinato bene immobile, la data delle stesse, il numero di registro, se particolare o generale, se si tratta di formalità a favore o contro e il tipo di atto (compravendita, ipoteca legale, ecc.);
3. per nota, che consentono di ottenere dati specifici su una formalità specifica;
4. incrociate per soggetto/immobile, grazie alle quali si possono individuare e visionare le note di interesse.

Visure ipocatastali: perché differiscono dalle visure catastali

Le visure ipocatastali differiscono dalle visure catastali sia per quanto attiene le informazioni fornite sia per le finalità d’uso. Entrambi i documenti servono per assumere informazioni su determinati beni immobili e sui soggetti intestatari (persone fisiche o persone giuridiche). Tuttavia, mentre per le visure ipocatastali è necessario rivolgersi all’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari), per le visure catastali occorre rivolgersi all’Agenzia delle Entrate – Territorio (ex Catasto).

Inoltre, nelle visure catastali sono riportati i dati identificativi aggiornati di un dato immobile (foglio, mappale, particella, subalterno, ecc.), la rendita catastale, le informazioni relative all’esatta ubicazione e tutte le eventuali modifiche urbanistiche effettuate nel corso del tempo. A proposito del contenuto delle visure ipocatastali, vale quanto già detto in precedenza.

In ultimo, le visure catastali non hanno carattere probatorio ma sono utilizzate principalmente a fini fiscali: ad esempio, per determinare la rendita di un immobile e per il calcolo dei tributi. Le visure ipocatastali, invece, possono essere utilizzate in sede giudiziaria e in tutti gli altri casi in cui sono necessari documenti con valore probatorio.