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Tipi di contratti di locazione

3 Marzo 2021
Tipi di contratti di locazione

Affitto: il contratto a canone libero 4+4, a canone concordato 3+2 e quelli a uso transitorio.

Chi vuol sapere quali sono i tipi di contratti di locazione deve prima conoscere un’importante premessa. 

In materia di contratti, vige la regola della cosiddetta «autonomia negoziale»: la legge lascia cioè le parti libere di regolare i propri interessi, intervenendo sulle clausole e personalizzandone il contenuto a proprio piacimento. Quest’autonomia è invece fortemente limitata quando si parla di affitto: nella locazione infatti (similmente a quanto avviene nei contratti di lavoro dipendente), l’ordinamento fissa una serie di norme a tutela della parte debole, storicamente considerata il conduttore (l’inquilino). È da questa impostazione che derivano i numerosi limiti alla libertà di modificare il contenuto del contratto di locazione. La legge 431/1998 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) stabilisce la nullità dei patti contrari alle norme inderogabili sulla locazione (ad esempio, la durata, l’aumento del prezzo in corso di esecuzione del rapporto, ecc.). 

In verità, quando si parla di locazione, non ci si riferisce a una sola tipologia di contratto. Esistono diversi tipi di contratti di locazione. C’è innanzitutto quello «a uso abitativo» (per le dimore) e quello «a uso commerciale» (per le attività commerciali, gli studi professionali, i magazzini, ecc.).

La locazione a uso abitativo, a sua volta, è costituita da una serie di ulteriori contratti che si distinguono tra loro principalmente per la durata. Tali contratti possono essere «a canone libero», «a canone concordato» e «transitorio».

Qui di seguito ne indicheremo le caratteristiche principali per poter fare un rapido confronto tra gli stessi.

Contratto di locazione a canone libero

Nel contratto a canone libero, il locatore e il conduttore sono liberi di stabilire l’ammontare del canone mensile che pertanto non incontra né limiti minimi, né massimi.

La durata è di almeno 4 anni, con un primo rinnovo automatico di pari durata, ossia per altri 4 anni. Alla prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni), il locatore ha la facoltà di disdire l’accordo, ma deve motivare la scelta con una delle opzioni previste dalla legge 431/98 (leggi sul punto Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza). Lo deve fare con un preavviso di almeno 6 mesi e l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Terminati gli 8 anni (4+4), se nessuna delle due parti ha dato disdetta, il contratto si rinnova per altri 4 anni, e così ogni 4 anni. Invece per disdire il contratto bisogna inviare la lettera di recesso con un preavviso di sei mesi.  

Terminati gli 8 anni, inoltre, le parti possono attivare la procedura per il rinnovo (prevedendo nuove condizioni) o per la rinuncia al rinnovo, inviando con un anticipo di almeno 6 mesi sulla scadenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 60 giorni a decorrere dalla ricezione della missiva, sempre con lettera raccomandata, la parte interpellata deve rispondere. In assenza di comunicazioni, il contratto si intende scaduto.

L’inquilino può sempre recedere dal contratto di locazione se ha un giustificato motivo che però deve essere oggettivo, non deve dipendere dalla sua volontà e deve essere sopravvenuto rispetto al momento di conclusione del contratto di affitto (ad esempio, un improvviso e inaspettato trasferimento dal lavoro).

Contratto di locazione a canone concordato

Nella locazione a canone concordato, il canone viene predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini. Sicché, le parti non hanno la possibilità di prevedere un canone libero.

Il contratto a canone concordato ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni. Anche in questo caso, la disdetta da parte del proprietario va comunicata con 6 mesi di anticipo rispetto al termine dei tre anni. Ed è sempre possibile il recesso per giustificati motivi indipendenti solo per l’inquilino. 

Fra i parametri che determinano il canone mensile figurano l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile locato. Il conduttore che sceglie il contratto a canone concordato, a condizione che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale, può tra l’altro usufruire di una detrazione d’imposta che varia a seconda del reddito: fino a 15.493,71 euro la detrazione è pari a 495,80 euro, mentre per i redditi compresi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro la detrazione è di 257,90 euro.

I vantaggi fiscali riguardano anche il locatore, che può beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e, soprattutto, se opta per la cedolare secca, di una riduzione dell’aliquota dal 21 al 10 per cento. Inoltre, è prevista una riduzione del 25 per cento di Imu e Tasi, salvo più favorevole delibera della giunta comunale.

Contratto di locazione a uso transitorio

Ci sono poi i contratti di locazione a uso transitorio, per i quali la durata non può superare 18 mesi. Il canone è prefissato da accordi territoriali, ma nei centri con meno di 10 mila abitanti, invece, l’importo del canone è deciso liberamente dalle parti.

A differenza dei precedenti, i contratti transitori una volta scaduti si ritengono conclusi, senza possibilità di rinnovo: non c’è quindi rinnovo automatico. E pertanto non c’è neanche bisogno di inviare la lettera di disdetta, visto che la cessazione del contratto avviene in automatico alla scadenza del termine concordato.

Per poter stipulare questo tipo di accordo il locatore o il conduttore devono avere delle esigenze documentate (e allegate al contratto) che ne giustifichino il carattere transitorio. L’articolo 2, comma 4, del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 17 gennaio 2017 dispone, infatti che tali contratti «(…) devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto».

Esempi di esigenze transitorie per il locatore possono essere il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile.

Per il conduttore, il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica, l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato. Possono essere previste, con l’assistenza delle associazioni, anche esigenze ad hoc.

Qualora non siano specificate le ragioni della transitorietà o le stesse vengano meno, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto ordinario con durata 4+4 anni.

Anche in questa tipologia di contratti, l’inquilino può recedere solo per gravi motivi prima del termine, dando un preavviso di almeno 3 mesi, da recapitare al proprietario con lettera raccomandata.

Locazione a studenti universitari

Si tratta di un caso particolare di locazione transitoria rispetto alla quale ha aspetti comuni, ma anche molti aspetti specifici. È il contratto destinato agli studenti universitari o studenti che comunque seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario.

Le parti possono liberamente determinare il canone a condizione che non superi il limite massimo stabilito in appositi accordi territoriali.

La durata minima del contratto è 6 mesi e quella massima è 3 anni; decorso detto termine, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore.

La disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

Il conduttore può recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza. 

Per poter utilizzare questo tipo di contratto è necessario che:

  • l’immobile si trovi nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi;
  • il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in un Comune diverso da quello di residenza. 


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