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Quando si può costruire in aderenza?

10 Luglio 2021 | Autore:
Quando si può costruire in aderenza?

Chi vuole costruire sul confine in aderenza può farlo senza chiedere la comunione del muro posto sul confine e senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

L’ordinamento giuridico pone una serie di limiti alla proprietà tra i quali rientra la disciplina relativa alle distanze tra costruzioni. In particolare, la legge stabilisce che tra le costruzioni deve essere mantenuta una distanza minima di tre metri su fondi anche non contigui [1], al fine di evitare che si possano creare intercapedini dannose. La materia, però, non è regolata solo dalle norme del Codice civile ma anche dalle disposizioni contenute nei regolamenti comunali e nelle disposizioni nazionali e regionali in materia urbanistica.

In alcuni casi, quindi, la distanza tra costruzioni può essere anche superiore ai predetti tre metri se imposta da leggi speciali [2] e dai regolamenti comunali. Allo stesso modo, per quanto attiene le costruzioni in aderenza, bisogna avere riguardo non solo della disciplina codicistica ma anche di quella contenuta nei regolamenti edilizi comunali.

Ciò premesso quando si può costruire in aderenza? Il Codice civile stabilisce che il vicino può scegliere di costruire in aderenza senza necessariamente rendere in comune il muro posto sul confine e senza appoggiare o incastrare la sua fabbrica a quella preesistente [3]. In ogni caso, la legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio mentre è da escludere se il regolamento prescrive una determinata distanza dal confine [4].

In cosa consiste il principio di prevenzione temporale?

In materia di distanza tra costruzioni, il Codice civile si ispira al cosiddetto principio di prevenzione temporale. In particolare, nel caso in cui su due fondi contigui non esistono costruzioni, il proprietario che costruisce per primo determina le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sul fondo vicino. Infatti, questi ha una triplice facoltà, potendo scegliere di:

  1. costruire sul confine;
  2. costruire ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal Codice civile;
  3. costruire ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella stabilita dal Codice civile.

Quindi, il principio di prevenzione temporale comporta che il confinante che costruisce condiziona la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire.

A fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente:

  • nella prima ipotesi, può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine [5], realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso [6] oppure costruire alla minima distanza legale;
  • nel secondo caso può costruire ad un metro e mezzo dal confine o ad una distanza inferiore che comunque permetta di rispettare il criterio dei tre metri;
  • nella terza ipotesi può chiedere la comunione forzosa del muro e spostare la sua costruzione fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisce estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione [7]; in alternativa, può costruire in aderenza [8] oppure può costruire rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

Costruzioni in aderenza: come si applica il principio di prevenzione

Per comprendere meglio come si applica il principio di prevenzione temporale alle costruzioni in aderenza è opportuno fare un esempio pratico.

Vi sono due fondi confinanti, rispettivamente di proprietà di Luca e Simone, sui quali non è stata ancora realizzata alcuna costruzione. Luca decide di costruire per primo e, potendo scegliere una tra le tre possibilità connesse al principio di prevenzione temporale, decide di costruire sul confine. Se anche Simone decide di costruire sul confine, può farlo in aderenza allo stabile edificato da Luca senza necessariamente rendere in comune il muro posto sul confine e senza appoggiare la nuova fabbrica a quella già preesistente.

Il principio della prevenzione temporale è applicabile anche nel caso di sopraelevazione. In questa ipotesi quella effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente deve considerarsi consentita se l’originaria costruzione in aderenza era legittima [9].

Quando si può costruire in aderenza?

La Corte di Cassazione ha più volte spiegato che l’ipotesi della costruzione in aderenza esiste quando la nuova opera e quella preesistente sono autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell’una non può incidere sull’integrità dell’altra. Invece, se tale autonomia non esiste si ha una costruzione in appoggio che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso [10].

Ne consegue che per rispettare il disposto del Codice civile dettato in materia, la nuova costruzione può essere affiancata a quella preesistente purché non carichi in alcun modo il proprio peso su quella altrui. Viceversa, il secondo costruttore dovrà procedere, in via di sanatoria, all’acquisto della comunione del muro preesistente sul confine.

La possibilità di costruire in aderenza senza appoggio si applica, oltre che nel caso di fabbrica preesistente sul confine, anche nell’ipotesi di fabbrica preesistente a distanza minore di un metro e mezzo dal confine ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali  [11] e per cui è consentita la comunione forzosa [12]. In tal caso, chi intende costruire in aderenza alla costruzione preesistente, non è obbligato a chiedere la comunione del muro ma è tenuto solamente a pagare il valore del suolo, di proprietà del vicino, che sarà occupato con la costruzione in aderenza.


note

[1] Art. 873 cod. civ.

[2] Art. 9 D.M. n. 1444/1968.

[3] Art. 877 cod. civ.

[4] Cass. Civ. sent. n. 8945/1998, n. 5339/1997; n. 10935/1996; n. 12045/2000.

[5] Art. 874 cod. civ.

[6] Art. 877 co. 1, cod. civ.

[7] Art. 875 cod. civ.

[8] Art. 877 co. 2 cod. civ.

[9] Cass. Civ., sez. II, sent. n. 9726/1993.

[10] Cass. Civ., sez. II, sent. n. 4549/1982.

[11] Art. 877 co. 2 cod. civ.

[12] Art. 875 cod. civ.

 


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