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Comproprietario di immobile non vuol più vendere: che succede?

5 Marzo 2021
Comproprietario di immobile non vuol più vendere: che succede?

Sulla mancata vendita di un bene indivisibile grava la responsabilità di tutti i comproprietari.

Immaginiamo un immobile in comproprietà tra più fratelli i quali si accordino con un’altra persona per venderle il bene. Le parti si danno appuntamento dal notaio per la stipula del rogito, dopo aver firmato prima il compromesso (ossia il cosiddetto contratto preliminare). Ma quel giorno uno dei fratelli, in disaccordo con gli altri per questioni personali sopravvenute, non si presenta. Che possono fare gli altri? Che succede se il comproprietario di un immobile non vuol più vendere? La risposta è fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. 

Facciamo il punto della situazione: vediamo innanzitutto che succede se uno dei comproprietari si oppone alla vendita e, successivamente, cosa fare se questo, pur avendo inizialmente prestato il proprio consenso all’atto di trasferimento, in un momento successivo ci ripensa. 

Comproprietà di un immobile: disaccordo sulla vendita

Prima di stabilire che succede se il comproprietario di un immobile non vuol più vendere, dobbiamo fare una premessa. 

Qualora più persone vantino un diritto di comproprietà sullo stesso immobile, ciascuna di queste può decidere, in qualsiasi momento, di vendere la propria quota. Se però tali soggetti sono coeredi dello stesso bene, è necessario garantire ai comproprietari l’esercizio del diritto di prelazione: in buona sostanza, prima di vendere la quota a terzi è necessario proporre la stessa offerta, al medesimo prezzo, ai coeredi affinché dichiarino se intendono acquistarla o meno.

Non è invece possibile vendere l’intero bene se non c’è il consenso di tutti i comproprietari, trattandosi di una proprietà indivisa. 

Questo però non significa che il capriccio del singolo comproprietario possa impedire agli altri di disfarsi del bene. Se c’è infatti disaccordo sulla vendita dell’immobile, ciascun comproprietario può rivolgersi al tribunale per far sciogliere la comunione e procedere alla divisione del bene. 

La divisione del bene, se non è possibile in natura (così come potrebbe succedere con un terreno frazionabile o con una villetta scindibile in più appartamenti), deve avvenire in altre forme: ad esempio, tramite l’assegnazione dell’immobile a uno dei comproprietari, con liquidazione agli altri delle rispettive quote in denaro, oppure con la vendita giudiziale del bene e spartizione del ricavato.

Che succede se il comproprietario non vuol più vendere?

Abbiamo sinora visto l’ipotesi in cui uno o più comproprietari si oppongano alla vendita dell’intero bene. Analizziamo ora l’ipotesi in cui tutti i comproprietari, in una prima fase, sottoscrivano il contratto preliminare – volgarmente chiamato compromesso – e, in un momento successivo, uno di questi non voglia più firmare il contratto di compravendita definitiva, il cosiddetto rogito. Che succede quindi se un comproprietario non si presenta dal notaio? Cosa rischiano gli altri?

Secondo la Cassazione, l’acquirente del bene può agire contro tutti i titolari dell’immobile, anche quelli favorevoli alla vendita del bene, chiedendo a ciascuno di essi, anche singolarmente, il risarcimento del danno.

Difatti, qualora sia stato promesso in vendita un immobile indiviso, ciascuno dei promittenti si impegna non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della quota di comproprietà di cui è rispettivamente titolare, ma si obbliga anche a promettere il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso da parte degli altri comproprietari. 

Dunque, le conseguenze sfavorevoli derivanti dall’inadempimento di uno solo dei comproprietari non ricadono solo su quest’ultimo, ma anche sugli altri obbligati, tenuti a garantire la prestazione del comproprietario. 

Insomma, ciascun contitolare del bene è responsabile anche per l’inadempimento degli altri. Si ha quella che si definisce responsabilità solidale.

Con la conseguenza che l’acquirente può agire per ottenere il risarcimento del danno nei confronti dell’inadempiente così come verso uno degli altri comproprietari, benché adempiente. 

Di qui il principio fornito dalla Cassazione: quando l’immobile promesso in vendita e mai trasferito non è stato ancora diviso, ogni comproprietario può essere chiamato a risarcire l’intero danno, non avendo alcun rilievo la circostanza che siano stati gli altri contitolari ad aver commesso l’inadempimento. 


note

[1] Cass. sent. n. 2613/21 del 4.02.2021.


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