Diritto e Fisco | Articoli

Come recuperare le quote del condomino moroso

7 Marzo 2021
Come recuperare le quote del condomino moroso

Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e pignoramento dei beni contro chi non paga le bollette all’amministratore di condonino. 

I problemi di cassa dei condomini sono, per lo più, determinati dalle morosità. Nel momento in cui l’amministratore non riesce a raggiungere un pareggio di bilancio tra entrate ed uscite, avviene o che i creditori iniziano a sospendere i servizi e ad agire in giudizio contro il condominio, oppure che i condomini in regola con il pagamento delle quote devono mettere di nuovo mano al portafogli per coprire i buchi di cassa. 

Nel frattempo, la giustizia può fare il suo corso per recuperare le quote del condomino moroso. Ma come procedere e soprattutto quanto tempo ci vuole per incassare i soldi? 

Il recupero crediti in ambito condominiale è tra i più problematici, per quanto vi sia sempre la garanzia dell’immobile su cui il condominio può rivalersi. Il che spinge le parti, il più delle volte, a trovare un accordo transattivo. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione e vediamo come recuperare le quote del condomino moroso tenendo conto di tutte le problematicità pratiche che il condominio può incontrare in questo difficile compito. Ma procediamo con ordine.

Dopo quanto tempo bisogna pagare le quote condominiali?

Le quote condominiali vanno corrisposte mensilmente, a prescindere dalla richiesta dell’amministratore. Quindi, se questi dimentica di inviare al condomino l’avviso con la liquidazione della propria quota, il debito matura ugualmente. E ciò perché, a decretare l’obbligo di contribuzione, è l’approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto presentato dall’amministratore all’assemblea e da quest’ultima approvato.

Tuttavia, secondo la giurisprudenza, anche in assenza di un bilancio consuntivo, l’amministratore potrebbe comunque procedere a riscuotere le quote dai condomini, non potendo però – per come vedremo a breve – ottenere dal giudice, in caso di inadempimento, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Cosa succede se un condomino non paga le quote?

Se uno dei condomini non paga, l’amministratore lo mette in mora con una raccomandata a.r con cui sollecita e diffida il debitore.

Quella dell’amministratore non è una facoltà ma un vero e proprio obbligo. Difatti, una norma del Codice civile gli impone di attivarsi per la riscossione forzosa dei crediti condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che ne sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. Questo significa che l’amministratore deve prima promuovere l’azione giudiziaria contro il moroso e poi curare diligentemente la conseguente esecuzione forzata, a pena di revoca giudiziale del suo incarico.

Vediamo allora come si deve muovere il “capo condomino”.

Come recuperare le quote del condomino moroso

L’amministratore deve rivolgersi al giudice per ottenere la condanna del debitore. Non lo può fare personalmente ma deve sempre avvalersi di un avvocato di propria fiducia, a cui può affidare l’incarico senza prima ottenere l’autorizzazione dell’assemblea.

L’avvocato, a sua volta, si rivolgerà al giudice competente – quello del luogo ove si trova l’immobile – e, senza la necessità di avviare un giudizio ordinario, potrà richiedere l’emissione di una condanna di pagamento nei confronti del debitore: è il cosiddetto decreto ingiuntivo. 

Tale decreto è caratterizzato dal fatto di essere “provvisoriamente esecutivo”: il debitore è cioè tenuto a pagare immediatamente, al momento stesso del ricevimento dell’atto (notificatogli dall’ufficiale giudiziario del tribunale), senza poter attendere il termine di 40 giorni che, normalmente, viene concesso nel caso di un normale decreto ingiuntivo.

Come anticipato sopra, l’assenza di una delibera assembleare di approvazione del piano di riparto fa sì che il decreto ingiuntivo non sia più “provvisoriamente esecutivo”, consentendo così al condomino moroso di disporre di un ulteriore termine di 40 giorni per corrispondere le somme dovute.

Il condomino ha 40 giorni di tempo dalla notifica del decreto ingiuntivo per opporsi ad esso e aprire così una regolare causa per l’accertamento del diritto di credito del condomino. Ma se tale opposizione si fonda su un asserito vizio della delibera assembleare che ne comporta l’annullabilità, il giudice non potrà dargli ragione: difatti, secondo la giurisprudenza, per poter contestare il decreto ingiuntivo bisogna prima sollevare opposizione contro la decisione dell’assemblea (che va fatta entro massimo 30 giorni dalla stessa o, per gli assenti, dal ricevimento del relativo verbale).

Se il condomino non paga né propone opposizione, il decreto ingiuntivo diventa definitivo e l’avvocato potrà procedere al pignoramento dei beni del debitore. 

Qualora nel corso del recupero forzoso maturino altri crediti del condominio nei confronti del moroso, occorrerà richiedere un ulteriore decreto ingiuntivo.

Come si individuano i beni del condomino moroso?

Esiste un registro, chiamato Anagrafe Tributaria, a cui l’avvocato del condominio – su autorizzazione del presidente del tribunale e previa notifica al debitore del cosiddetto atto di precetto – può accedere per conoscere i beni di cui il debitore è titolare. Così facendo può scegliere se intraprendere un pignoramento dello stipendio, del conto corrente, della pensione, ecc.

Di solito, è sempre possibile procedere al pignoramento dell’appartamento condominiale, trattandosi di un bene di cui il condomino – in quanto tale – è intestatario. L’unico rischio è che sulla casa vi sia già un’ipoteca, come spesso avviene nell’ipotesi in cui un istituto di credito abbia concesso un mutuo fondiario. In tal caso, bisognerà verificare se il finanziamento è stato già in buona parte estinto, residuando in capo alla banca un credito inferiore rispetto al valore dell’immobile e consentendo così al condominio di potersi soddisfare dalla vendita forzata del bene all’asta giudiziaria.

Si può trovare un accordo con il condomino moroso?

L’amministratore non può trovare un accordo con il condomino moroso se prima non ha informato di ciò l’assemblea e non abbia consentito a questa di deliberare in merito. Quindi, è sempre la maggioranza dei voti a decidere se concedere al moroso più tempo per pagare o uno sconto sul debito complessivo. 

Che fare se i tempi del recupero crediti si dilatano?

È molto probabile che i tempi per il recupero del credito del condominio si allunghino. A questo punto, è verosimile che, se nelle casse del condominio non vi sono risorse sufficienti per pagare i fornitori, questi interromperanno l’erogazione dei servizi e, a loro volta, intraprenderanno le azioni giudiziarie contro il condominio stesso.

Per evitare tale situazione l’amministratore può proporre – ma non imporre – all’assemblea di costruire un fondo speciale, alimentato dagli altri condomini, con cui pagare i debiti. L’istituzione di tale fondo deve avvenire con votazione adottata all’unanimità. Se invece si tratta di un semplice anticipo delle quote dei mesi successivi è sufficiente la maggioranza. 

Se l’assemblea non dovesse mettersi d’accordo, è verosimile che il condomino sarà oggetto del recupero crediti da parte dei fornitori. Questi potrebbero agire con decreto ingiuntivo e successivo pignoramento. 

Il pignoramento potrebbe intaccare il conto corrente del condominio o, direttamente, i beni dei singoli condomini, ciascuno secondo i propri millesimi di proprietà (e non oltre). Tuttavia, in tale ipotesi, l’amministratore è obbligato a fornire ai creditori l’elenco con i nomi dei morosi affinché l’azione esecutiva inizi proprio da questi, in quanto colpevoli della situazione di difficoltà condominiale. 



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube