Diritto e Fisco | Articoli

Quando si può costruire in aderenza?

14 Luglio 2021 | Autore:
Quando si può costruire in aderenza?

In quali casi è possibile realizzare una costruzione che aderisce a un fabbricato del vicino posto sul fondo di quest’ultimo o sul confine.

Quando si edifica un immobile, che si tratti di un palazzo o di un capanno per gli attrezzi, occorre avere ben presenti le norme che riguardano le distanze legali tra costruzioni. Esse sono state previste dal legislatore per ragioni di igiene e di sicurezza pubblica. Infatti, se fra due edifici vicini lo spazio è esiguo, esso può facilmente riempirsi di rifiuti e divenire luogo di riparo per animali, anche nocivi.

Inoltre, le intercapedini tra le costruzioni possono essere agevolmente utilizzate da malintenzionati per nascondersi, specie nelle ore serali. Un’alternativa alla distanza però c’è: è infatti possibile realizzare una costruzione facendola aderire a un’altra preesistente.

Quando si può costruire in aderenza? In questo articolo vedremo quali sono i casi in cui ciò è consentito e qual è la differenza rispetto al costruire in appoggio; spiegheremo inoltre cosa intende la legge per costruzione, per comprendere a quali manufatti essa si riferisce quando permette che vengano realizzati uno aderente all’altro.

Cosa si intende per costruzione?

Prima di affrontare l’argomento delle costruzioni in aderenza, occorre chiarire cosa intende la legge quando parla di costruzione. Il significato di questo termine è stato chiarito nel tempo dalla giurisprudenza. Secondo la Corte di Cassazione [1], per costruzione si intende un’opera dotata delle seguenti caratteristiche:

  • non deve essere completamente interrata. Un manufatto che si trova sotto terra, come ad esempio una cisterna, non è una costruzione;
  • deve essere infissa stabilmente e immobilizzata nel suolo, indipendentemente dal materiale impiegato per realizzarla e dalla sua destinazione. Ad esempio, una piccola rimessa per le auto, anche se realizzata con materiali leggeri, è una costruzione, perché unita al terreno in maniera stabile; non lo è invece un gazebo precario, poggiato sul terreno e destinato ad uso stagionale.

Quale deve essere la distanza tra due costruzioni?

Il Codice civile [2] stabilisce che la distanza tra due costruzioni non può essere inferiore a tre metri. Sono fatte salve diverse disposizioni contenute nei regolamenti comunali, i quali comunque possono prevedere distanze maggiori.

Quindi, il Comune non può disporre, in ogni caso, distanze inferiori rispetto a quella di tre metri: infatti, come abbiamo già detto, lo scopo della legge è quello di evitare che tra gli edifici si formino intercapedini, pericolose per l’igiene e per la sicurezza pubblica.

Quando si decide di costruire è quindi importante prendere informazioni presso il Comune di competenza, per sapere cosa prescrivono i regolamenti locali a proposito di distanze.

Che differenza c’è tra costruzione in aderenza e in appoggio?

Costruire in aderenza o in appoggio non è la stessa cosa. La Cassazione ha contribuito a chiarire bene questa distinzione precisando che:

  • per avere costruzione in aderenza, occorre che i due edifici siano autonomi dal punto di vista strutturale, nel senso che l’eventuale demolizione dell’uno non incida sulla stabilità dell’altro;
  • se una delle costruzioni scarica il proprio peso su quella accanto, invece, si dice che essa è in appoggio.

Quando è possibile costruire in aderenza?

Il principio che regola in modo pratico il distanziamento tra costruzioni è quello della prevenzione, che consiste in questo: quando vi sono due fondi confinanti ed entrambi i proprietari costruiscono, quello che realizza l’opera per primo può scegliere, seguendo le indicazioni dettate dalla legge, l’area della sua proprietà sulla quale edificare. A questo punto, l’altro proprietario dovrà adeguarsi, realizzando la propria costruzione a una distanza tale da rispettare quella prescritta, oppure, in alcuni casi, in aderenza all’immobile del vicino.

Vediamo le regole da seguire caso per caso, che tra l’altro stabiliscono quando si può costruire in aderenza. Colui che costruisce per primo ha tre possibilità, che esaminiamo subito approfonditamente.

Prima possibilità: costruire sul confine

Colui che edifica per primo può decidere di farlo sul confine tra le due proprietà. In tal caso, il vicino potrà arretrare la propria costruzione fino a raggiungere la distanza legale, oppure, se non dispone di spazio sufficiente, edificare in aderenza alla costruzione posta sul confine [3]. In alternativa, egli può costruire in appoggio ad essa [4]; in tale ultimo caso dovrà pagare al vicino la metà del valore del muro sul quale poggia la sua costruzione.

Facciamo un esempio.

Marco e Luigi sono proprietari di due terreni confinanti. Entrambi intendono costruire e Marco lo fa per primo, realizzando una casa sul confine. Poiché il regolamento edilizio comunale prescrive una distanza di quattro metri e il terreno di Luigi è piuttosto piccolo, egli si rende conto che non gli sarà possibile edificare a tale distanza dalla casa di Marco: decide quindi di costruire in aderenza a quest’ultima. Se avesse deciso di costruire in appoggio avrebbe dovuto pagare a Marco la metà del valore del muro; inoltre avrebbe dovuto adottare i necessari accorgimenti per non danneggiare il vicino.

Seconda possibilità: costruire con distacco dal confine a distanza legale

Un’altra opzione è quella di costruire con distacco dal confine, rispettando una distanza pari alla metà di quella prescritta dal Codice civile o dai regolamenti comunali. In questo caso, il vicino che costruisce dopo deve, anch’egli, rispettare questa distanza. Questa possibilità, anche se non espressamente stabilita, si evince dalle norme del Codice civile sulle distanze legali [5].

Tornando all’esempio di Marco e Luigi, poniamo che Marco decida di optare per questa soluzione e, poiché il regolamento comunale impone un distanziamento di quattro metri, costruisca a due metri dal confine (cioè la metà della distanza prescritta). Luigi, a questo punto, può soltanto costruire alla stessa distanza dal confine, cioè due metri.

Terza possibilità: costruire a distanza inferiore a quella legale

Infine, colui che edifica per primo può costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella prescritta. In questa ipotesi, il vicino può realizzare la propria costruzione in aderenza, occupando parte del suo terreno, di cui dovrà corrispondergli il valore. In alternativa, egli può costruire in appoggio, pagando, oltre al valore del suolo, anche la metà del valore del muro sul quale si appoggia per edificare [6].

Per fare un esempio torniamo ancora una volta a Marco e Luigi.

Marco decide di costruire con distacco dal confine, ma non alla distanza di due metri (che, come abbiamo visto, è la metà di quella prevista dal regolamento comunale), bensì a quella inferiore di un metro. A questo punto, Luigi edifica in aderenza alla casa di Marco e per farlo, necessariamente, sconfina dalla sua proprietà andando ad occupare parte del terreno di quest’ultimo; deve quindi corrispondergliene il valore. Se Luigi avesse voluto costruire in appoggio, oltre al valore del terreno occupato, avrebbe dovuto pagare a Marco anche la metà del valore del muro.


note

[1] Cass. n. 5145/2019.

[2] Art. 873 cod. civ.

[3] Art. 873 cod. civ.

[4] Art. 874 cod. civ.

[5] Art. 875 cod. civ.

[6] Art. 875 cod. civ.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube