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Locazione transitoria: se falsa la durata dell’affitto ritorna normale

22 Maggio 2014


Locazione transitoria: se falsa la durata dell’affitto ritorna normale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 Maggio 2014



Nel caso in cui le esigenze transitorie non siano documentate, si può chiedere al giudice l’immediata conversione del contratto da locazione transitoria a locazione ordinaria con allungamento dei tempi di scadenza e rigetto dello sfratto.

Se il padrone di casa fa firmare all’inquilino una locazione di tipo “transitorio”, ed in realtà non vi sono i presupposti richiesti dalla legge per tale tipo di contratto, il conduttore potrà eccepire tale circostanza davanti al giudice ottenendo così due vantaggi:

– eviterà un eventuale sfratto per finita locazione;

– ottenere la conversione del contratto da transitorio in contratto con durata normale.

Per comprendere questo importante principio, stabilito di recente dalla Cassazione in una sentenza di quale giorno fa [1], dobbiamo fare qualche passo indietro e spiegare cosa sia una locazione “transitoria”.

La locazione transitoria

Si tratta di una locazione con durata inferiore a quella ordinaria. Se infatti quest’ultima dura non meno di 8 anni (o meglio: 4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico), nella locazione transitoria, invece, le parti possono prevedere un termine più breve: tra un minimo di 1 mese a massimo 18 mesi.

Tuttavia, solo eccezionalmente la legge consente al padrone di casa e all’inquilino di stipulare una locazione “transitoria” ossia solo in presenza delle seguenti condizioni:

1) è necessario che vi siano particolari esigenze di transitorietà del locatore e/o del conduttore;

2) tali esigenze devono essere inserite in una clausola del contratto, in modo che ne rimanga traccia;

3) al contratto va allegata un’apposita documentazione idonea a provare la suddetta esigenza;

4) è necessario infine confermare, da parte dei contraenti, il permanere di tale esigenza di transitorietà, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine del contratto.

Ebbene, se non ricorrono tali condizioni e/o non si soddisfino le suddette modalità, il contratto di locazione non può avere una durata inferiore a quella ordinaria (4+4). Con la conseguenza che potrà essere il giudice stesso a far convertire il contratto da transitorio in ordinario.

Per esempio: si pensi al caso in cui, alla scadenza del contratto, il conduttore non voglia andare via di casa e il locatore proceda in tribunale con uno “sfratto per finita locazione”. In tal caso, il magistrato, su eccezione dell’inquilino, se si accorge che non c’erano le condizioni per un contratto di locazione di tipo transitorio, rigetterà lo sfratto richiesto dal conduttore ed “estenderà” la durata del contratto di locazione in quella di tipo ordinario.

note

 [1] Cass. sent. n. 4075/14 del 20.02.2014.

Autore immagine: 123rf.com


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