Caduta dalle scale in condominio: chi paga?

La giurisprudenza adotta un criterio rigoroso e, in molti casi, esclude il risarcimento attribuendo la colpa al danneggiato stesso.

Se scivoli sulle scale del palazzo condominiale e ti fai male, chi ti risarcirà? Di certo, non la donna delle pulizie e forse nemmeno il vicino che magari, quando era andato a gettare la spazzatura, ha versato inavvertitamente olio a terra. Sembra più proficuo rivolgersi all’amministrazione, in modo da poterti rivalere su tutti i comproprietari dell’immobile, ciascuno per la sua quota. Spesso, l’edificio condominiale è assicurato per questo tipo di eventi. Ma in concreto le cose non sono così semplici: stabilire per la caduta dalle scale in condominio chi paga i danni è un accertamento che molte volte risulta complesso.

Bisogna sapere subito che l’accertamento della responsabilità per i danni da cose in custodia è sottoposto a precise condizioni e, dunque, il risarcimento non spetta in via automatica, per il solo fatto di essere caduti da una scala condominiale. La giurisprudenza, anzi, tende a restringere molto le possibilità di risarcimento, quando richiede che sia il danneggiato stesso a dover fornire la prova di non essere stato distratto o incauto e, addirittura, di dimostrare le condizioni di tenuta della scala condominiale e di descrivere l’esatta dinamica della caduta, come hanno affermato alcune recenti sentenze.

Scale condominiali: chi è il custode?

Scale, androni, ascensore, pianerottoli, cortile e gradini del portone sono considerati a tutti gli effetti di legge [1] parti comuni dell’edificio, quindi sono un bene posto in comproprietà ideale tra tutti i condòmini.

Da ciò deriva la responsabilità di tutti i comproprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio per queste «cose in custodia» [2], in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà (compreso il danneggiato stesso per la sua parte di comproprietà). L’assicurazione copre la caduta dalle scale se questo tipo di evento è previsto nella polizza contrattuale stipulata dal condominio, che non è obbligatoria.

Scale condominiali: come vanno tenute?

Le scale condominiali devono essere conservate in un idoneo stato di manutenzione e senza insidie e pericoli, per evitare che il loro uso possa provocare danni ai condomini o a terzi. Si presume, cioè, un legame tra la cosa fonte di danno – ad esempio, una scala bagnata – e il danno stesso, a meno che il responsabile, che nel nostro caso è il condominio, non dimostri il caso fortuito, cioè un evento eccezionale e imprevedibile che spezza questo nesso di causalità.

Quando posso chiedere i danni al condominio per una caduta?

Nel caso fortuito rientra anche la scarsa diligenza della vittima, quando con la sua imprudenza o solo con la sua semplice disattenzione ha contribuito al verificarsi della caduta e dei danni che ne derivano. È il caso di chi corre per le scale, ma anche di chi non bada dove mette i piedi, e questo criterio vale ancor di più quando la scala è buia o maltenuta, perché in tali casi i giudici richiedono uno sforzo di prudenza maggiore.

La Corte di Cassazione [3] ha affermato, ad esempio, che quando la cosa in custodia è statica e inerte, come i gradini delle scale o il pavimento, essa non ha un’«intrinseca pericolosità» e, perciò, tocca al danneggiato provare che essa è divenuta pericolosa a causa del particolare stato dei luoghi, come la scarsa illuminazione o la presenza non visibile di sostanze viscide e oleose che fanno scivolare chi le percorre normalmente e pur adottando le dovute cautele, come quella di tenersi al corrimano.

Quindi, anche in tali casi di pericolo concreto e visibile derivante dalle condizioni della scala, la Suprema Corte [4] richiede che il danneggiato adotti «un comportamento cauto» in modo da «evitare la caduta», tanto più quanto egli è a conoscenza della pericolosità delle scale perché le percorre abitualmente e, dunque, è in grado di evitare alcune insidie come ad esempio i gradini sconnessi o dissestati, che invece possono essere ignoti ad un estraneo che entra in quel palazzo per la prima volta. La conoscenza dei luoghi gioca, dunque, un ruolo determinante.

Caduta dalle scale: quando il risarcimento è escluso

Nel nuovo caso deciso dalla Corte d’Appello di Reggio Calabria [5] una donna era caduta sui gradini di una scala semibuia e su cui vi era una «sostanza oleosa, trasparente e non visibile» riportando una frattura scomposta che l’ha costretta ad una lunga ingessatura. Il condominio, da lei citato in giudizio, replicava che le scale erano pulite e adeguatamente illuminate. Ma soprattutto contestava l’assenza di testimoni al momento del fatto.

Questa circostanza è stata decisiva: perciò, i giudici hanno ritenuto che la domanda risarcitoria non fosse adeguatamente provata. In realtà, un testimone c’era, e aveva descritto sia la presenza della sostanza oleosa sia l’esatto punto della caduta sulle scale, ma non era presente quando si è verificato il fatto, che quindi – rileva il Collegio in sentenza – era stato «dedotto in via presuntiva» e, dunque, insufficiente ad affermare la responsabilità del condominio per quell’evento dannoso. «Nessuno dei testi ha assistito alla caduta», afferma la Corte; essi lo avevano appreso indirettamente e in seguito. Inoltre, nessuno dei condomini presenti in casa nel momento della dichiarata caduta aveva avvertito rumori provenienti dalle scale, come «urla di dolore o di spavento».

Così chi non ha testimoni in grado di riferire al giudice la dinamica della caduta subisce un forte pregiudizio pratico nell’ottenimento del risarcimento per l’infortunio di cui è stato vittima, anche quando tutte le conseguenze lesive da un punto di vista medico sono state dimostrate.

Per ulteriori approfondimenti e casi simili leggi anche gli articoli “Caduta scale: ultime sentenze” e “Caduta sulle scale condominiali: chi risarcisce il danno?“.