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Usucapione davanti a notaio

9 Marzo 2021
Usucapione davanti a notaio

Si può dichiarare e accertare l’usucapione dinanzi a un notaio e vendere l’immobile anche senza che ci sia stata prima una sentenza del tribunale. 

Si può dichiarare di aver acquisito la proprietà di un immobile per usucapione davanti a un notaio? Se, ad esempio, una persona intendesse vendere un terreno o un appartamento e, pur non avendo alcun atto di acquisto, sostenesse dinanzi al notaio di esserne divenuto legittimo titolare a seguito di utilizzo protratto per almeno 20 anni, il trasferimento potrebbe considerarsi ugualmente valido?

La risposta, secondo uno studio del notariato [1], è affermativa: è legittimo l’accordo di accertamento dell’usucapione che venga stipulato dinanzi al notaio.

Tale conclusione può apparire paradossale: chiunque, in tal modo, semplicemente dichiarandosi proprietario di un bene altrui, avrebbe la facoltà di venderlo. Ne risulterebbero così lesi sia i diritti del formale proprietario (il quale potrebbe essere anche all’oscuro della vendita), sia quelli dell’acquirente che, così facendo, si troverebbe a pagare il prezzo di un bene che ben potrebbe non appartenere all’asserito venditore. 

La questione però ha trovato l’avvallo della giurisprudenza. Cerchiamo di chiarirci meglio e di comprendere quali tutele sono previste dall’ordinamento nel caso di dichiarazione mendace fatta dinanzi al notaio in merito all’usucapione dell’immobile.

Come funziona l’usucapione

L’acquisto della proprietà di un immobile tramite usucapione può avvenire solo dietro la prova di un possesso del bene, continuativo e indisturbato, per almeno 20 anni. 

Tale termine inizia a decorrere però non da quando l’interessato ha acquisito la detenzione dell’immobile, ma da quando ha posto in essere un atto incompatibile con l’altrui proprietà. È il caso di chi, atteggiandosi pubblicamente a titolare del bene, effettui delle modifiche rilevanti senza chiedere l’autorizzazione a chi solo potrebbe eseguire tali opere. 

Sicché, il semplice fatto di avere un contratto di comodato o di affitto non giustifica l’acquisto per usucapione. 

Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo L’usucapione: cos’è e come funziona.

In buona sostanza, l’usucapione scatta solo nei confronti di chi, non limitandosi a utilizzare il bene, si comporti come se fosse il legittimo proprietario. 

Si pensi a una persona che, sebbene incaricata di arare il campo del vicino, inizi invece a modificarne l’assetto con opere di sbancamento e altre costruzioni. Si pensi anche a chi, coerede di un immobile insieme ai fratelli, cambi le serrature della casa e dei cancelli senza dare le chiavi agli altri coeredi e impedendo a questi di entrarvi.

Affinché scatti l’usucapione è necessario che, nel corso di 20 anni, si protragga tale situazione di “signoria” sul bene senza che il legittimo proprietario notifichi atti giudiziari per ottenerne la riconsegna.

Come si acquista la proprietà con usucapione?

Ci sono tre modi per ottenere la proprietà di un immobile tramite usucapione. Il primo – ed anche il più tradizionale – è una causa dinanzi al tribunale civile. A tal fine, bisogna conferire incarico a un avvocato che notificherà l’atto di citazione all’effettivo proprietario del bene. Il giudice accetterà se effettivamente c’è stato un possesso indisturbato e continuativo dell’immobile per almeno 20 anni. Se di ciò vi è prova, il magistrato emette una sentenza di con cui dichiara il trasferimento della proprietà per usucapione. 

Su questo aspetto è bene soffermarsi. La pronuncia del giudice si limita solo ad accertare una situazione preesistente, tant’è che ha effetto retroattivo. Questo significa che tale sentenza non è indispensabile: essa dichiara un effetto che si è già verificato nella realtà. E difatti la giurisprudenza ritiene possibile la vendita dell’immobile acquisito con usucapione a prescindere dalla sentenza del giudice che ne accerta i presupposti.

Come detto, l’intervento del tribunale non è indispensabile. Si ritiene infatti possibile la dichiarazione dell’usucapione anche attraverso una procedura di mediazione tra le parti (ossia tra il proprietario e colui che rivendica la titolarità del bene). Di tanto abbiamo già parlato in “Usucapione possibile con la mediazione“. In questo modo, non c’è bisogno di una causa ma è indispensabile l’accordo tra i due soggetti. Il verbale di mediazione sarà poi trascritto nei pubblici registri immobiliari ai fini dell’opponibilità a terzi. 

Il terzo modo per dichiarare l’usucapione è, come detto, innanzi al notaio. In questo caso, nell’ambito di un contratto di compravendita immobiliare, il venditore può far discendere la sua legittimazione a cedere la proprietà semplicemente dichiarandosi proprietario del bene per intervenuta usucapione. Il notaio dovrà prenderne atto, senza andare a investigare sulla sussistenza dei relativi presupposti, non essendo un giudice. Questa è almeno l’opinione espressa dai notai con lo Studio citato in apertura [1]. C’è tuttavia da segnalare l’esitazione degli uffici dei Registri immobiliari ad accettare di trascrivere atti di questo tipo.

Come tutelarsi dalla vendita di un immobile a seguito di usucapione davanti al notaio

A questo punto, si pone il problema di prestare l’adeguata tutela all’effettivo proprietario dell’immobile qualora un terzo, dichiarandosi dinanzi ad un notaio titolare del bene in questione, lo venda ad altri. 

Cosa succede se la parte attesta il falso dinanzi al notaio? Vale a dire, se non risponde al vero la circostanza presupposta all’usucapione, quella cioè di avere avuto un possesso continuativo, pacifico e ininterrotto per oltre un ventennio? A riguardo, una recente sentenza della Cassazione [2] ritiene che si possa parlare di reato di truffa ma non già di quello di falso in atto pubblico (previsto dall’articolo 483 del Codice penale).

Come chiarito dai giudici, infatti, «l’atto redatto dal notaio rogante un negozio di compravendita non ha la funzione di attestare la verità delle dichiarazioni dei contraenti in ordine alle loro qualità personali, ivi compresa quella resa dal venditore attinente all’essere divenuto proprietario del bene per usucapione».

Secondo la Cassazione [3], quindi, «Non integra il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico la condotta di colui che dichiari falsamente al notaio – in sede di redazione di un atto pubblico di donazione – di avere usucapito alcuni immobili oggetto della donazione, in quanto detto atto, destinato a trasferire la proprietà dei beni donati al donatario, non è, invece, destinato a provare la verità dei fatti dichiarati dal donante».

Il delitto di falso in atto pubblico sussiste solo qualora l’atto pubblico, nel quale la dichiarazione del privato è stata trasfusa, sia destinato a provare la verità dei fatti attestati e, cioè, quando una norma giuridica obblighi il privato a dichiarare il vero ricollegando specifici effetti all’atto-documento nel quale la sua dichiarazione è stata inserita dal pubblico ufficiale ricevente [4].

Come anticipato, il proprietario del bene può sempre far ricorso a una querela per truffa.


note

[1] Studio del Notariato n. 4-2017/C, intitolato “Ancora in tema di trascrivibilità del negozio di accertamento”, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 14 giugno 2017.

[2] Cass. sent. n. 8557/21 del 4.02.2021.

[3] Cass. sent. n. 5365/2007 e n. 39215/2015 

[4] Cass. sent. n. 6/1999; 5365 /2018; 18279/2014; 23587 /2013; 4970/2012.

Autore immagine: depositphotos.com


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