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Attestazione stato dei pagamenti oneri condominiali

9 Marzo 2021
Attestazione stato dei pagamenti oneri condominiali

Valore dell’attestazione dell’amministratore di condominio in merito ai pagamenti fatti delle quote condominiali ordinarie e straordinarie. 

Ciascun condomino ha il diritto di sapere, dall’amministratore, i nomi dei condomini morosi e di quelli invece in regola coi pagamenti delle quote. Allo stesso modo, può richiedere una quietanza di pagamento relativa alle quote da questi stesso versate in precedenza. Tra le attribuzioni dell’amministratore vi è infatti quella di fornire l’attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali propri e di terzi. 

Attorno a tale documento possono porsi una serie di questioni: innanzitutto, chi può chiedere l’attestazione e che valore ha? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

L’attestazione di pagamento degli oneri condominiali: cos’è?

Ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile l’amministratore deve fornire, al condomino che ne faccia richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Da tale norma si evince una prima importante conclusione: l’attestazione può riguardare sia le quote versate dallo stesso condomino richiedente che quelle riguardanti gli altri condomini. Ciò significa, ad esempio, che chi ha perso le ricevute di pagamento relative alle bollette condominiali e non ha la possibilità di ricostruire lo stato dei pagamenti tramite i bonifici bancari (come nel caso di chi ha sempre usato i contanti) può farsi rilasciare dall’amministratore una quietanza ove si dichiari la regolarità dei pagamenti pregressi.

Allo stesso modo, sempre tramite l’istanza di attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali, è possibile sapere dall’amministratore chi sono i condomini che non hanno pagato le quote ordinarie o straordinarie. Del resto, ad agire in giudizio contro i morosi può essere tanto l’amministratore (a nome di tutto il condominio) quanto i singoli condomini. 

Che valore ha la quietanza di pagamento dell’amministratore di condominio?

La quietanza rilasciata dall’amministratore, con cui questi attesta il regolare stato dei pagamenti da parte del condomino e che null’altro è dovuto, ha valore confessorio. Ciò significa che l’amministratore non potrebbe più pretendere, in un secondo momento, ulteriori versamenti per i periodi anteriori alla quietanza stessa. Del resto, proprio a seguito del rilascio di tale attestazione, il condomino potrebbe essersi disfatto delle ricevute di pagamento, trovandosi così nell’impossibilità di dimostrare l’adempimento.

Il rifiuto dell’amministratore di rilasciare l’attestazione con lo stato dei pagamenti

L’amministratore di condominio non può rifiutarsi di rilasciare l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti al condomino richiedente o a terzi, neanche schermandosi dietro un’asserita e, tuttavia, insussistente tutela della privacy. Come anticipato infatti è diritto di ogni condomino sapere chi è moroso e chi no, conoscendone anche i relativi nomi.

L’amministratore che non adempie all’obbligo di fornire l’attestazione con lo stato dei pagamenti può essere revocato dall’incarico per grave irregolarità, eventualmente su ricorso da presentare al tribunale anche da parte del singolo condomino.

Chi può chiedere l’attestazione di pagamento degli oneri condominiali?

Legittimato a richiedere l’attestazione stato dei pagamenti oneri condominiali è solo il condomino. I terzi, per quanto interessati all’acquisto di un appartamento, non hanno tale potere. 

Così, ad esempio, chi è in procinto di firmare un contratto di compravendita di un appartamento e voglia assicurarsi che gli oneri condominiali sono stati versati regolarmente, non può rivolgersi all’amministratore per ottenere l’attestazione, ma dovrà richiedere tale documento al venditore che, a sua volta, dovrà farselo rilasciare dall’amministratore. 

Questo documento è di estrema importanza se si tiene conto che l’acquirente è responsabile in solido, insieme al venditore, delle quote condominiali da questi non versate nell’anno in cui è stato firmato il rogito e in quello precedente. 

Che valore ha l’attestazione di pagamento contenuta nel verbale dell’assemblea di condominio?

Accade sovente, inoltre, che nel corso di un’assemblea condominiale, si discuta sulle posizioni debitorie dei condomini morosi. In tale sede, pertanto, potrà accadere che il condomino contesti la richiesta di pagamento pervenuta dall’amministratore, adducendo, per esempio, di aver già pagato quanto gli viene richiesto.

Ebbene, secondo la giurisprudenza [1], l’eventuale dichiarazione, fatta da uno dei condomini in sede di assemblea, e poi trascritta nel relativo verbale, con cui questi affermi di aver regolarmente pagato le quote condominiali, non ha alcun valore. Esso infatti raccoglie le dichiarazioni dei condomini ma non è in grado di accertarne il fondamento. Solo la dichiarazione proveniente dal creditore, ossia dal condominio nella persona dell’amministratore, potrebbe valere a liberare il debitore dall’obbligo di pagamento. 


note

[1] Cass. sent. n. 6552/2016, Trib. Sassari, sent. n. 218/2021 del 5.03.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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