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Chi paga i lavori di facciata già deliberati prima del compromesso

10 Marzo 2021
Chi paga i lavori di facciata già deliberati prima del compromesso

L’obbligo di pagamento delle spese straordinarie di condominio scatta dal momento della delibera di approvazione dei lavori: si fa riferimento alla firma del rogito e non del contratto preliminare. 

Un nostro lettore ha appena acquistato un appartamento inserito in un condominio. Il venditore, alla firma del rogito, gli avrebbe tuttavia taciuto il fatto che, con una precedente delibera, l’assemblea aveva già approvato dei lavori di rifacimento della facciata dall’edificio. Ora, l’amministratore pretende che tali spese siano sostenute dal nuovo condomino. Questi però intende opporsi non avendo mai partecipato alla votazione assembleare e non avendone peraltro avuto notizia. Cosa prevede la legge? Chi paga i lavori di facciata già deliberati prima del compromesso? Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito. 

Spese condominiali: chi paga se la casa si vende

In materia di spese condominiali, è necessario distinguere tra gli oneri ordinari e oneri straordinari. Per i primi vige il principio secondo cui il venditore e l’acquirente sono «solidalmente responsabili» nei confronti del condominio per il pagamento delle spese riferite all’anno in corso e a quello precedente alla vendita. Più in particolare, si prende a riferimento il momento della comunicazione del rogito all’amministratore (affinché questi aggiorni l’anagrafe condominiale). Dunque, il condominio potrà rivolgersi indistintamente sia al venditore che all’acquirente, per l’intero importo. 

Nei rapporti tra le parti, invece, sussiste la piena responsabilità del venditore, essendo il debito riferito all’inadempimento di questi. Se quindi l’acquirente dovesse pagare le spese ordinarie per conto di questi, ossia riferite a un periodo in cui non era ancora condomino, avrà diritto al rimborso della somma da parte del venditore. 

Secondo la giurisprudenza, peraltro, tale principio vale per le spese ordinarie.

Per le spese condominiali straordinarie, invece, si deve guardare al momento della loro approvazione da parte dell’assemblea: se tale momento è anteriore rispetto alla stipula del rogito – tenuto conto che è in questo momento che si verifica l’avvicendamento della proprietà e della qualifica di condomino – allora l’onere economico ricade sul venditore; viceversa, per le spese deliberate dopo, l’onere è dell’acquirente. 

Chi paga i lavori di facciata già deliberati prima del compromesso

Nel caso del lettore, quindi, se la vendita dell’immobile viene fatta dopo che l’assemblea ha deliberato l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione della facciata, l’acquirente non potrà essere chiamato a risponderne, in quanto le spese condominiali graveranno esclusivamente sul precedente proprietario.

Ciò detto, è bene che questi aspetti siano chiariti per iscritto al momento del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che siano già stati specificati o meno nel contratto preliminare.

Si tenga in ogni caso conto che, ai fini dell’esatta individuazione della nascita dell’obbligo di pagamento delle spese per i lavori alla facciata (così come per qualsiasi altra spesa condominiale di natura straordinaria) si fa riferimento alla delibera che abbia approvato il preventivo, affidando all’amministratore l’incarico di sottoscrivere il contratto con la ditta appaltatrice. È proprio in questo momento infatti che nasce l’obbligazione in capo al condominio e, quindi, quella dei singoli condomini a versare le varie quote. La votazione è infatti manifestazione di volontà ad obbligarsi e proprio da questa derivano i conseguenti impegni economici. 

Non rilevano pertanto tutte le precedenti discussioni o decisioni dell’assemblea, come ad esempio quella che abbia definito la necessità degli interventi, senza però individuare ancora il soggetto incaricato dell’appalto. 

Quindi, ad esempio, se prima della stipula del rogito di compravendita l’assemblea è stata convocata solo per discutere del rifacimento della facciata condominiale e questa abbia deciso di avviare dei lavori, incaricando l’amministratore e i singoli condomini di reperire dei preventivi, allora la spesa ricade sull’acquirente. 

Si tenga infine presente che, ai fini dell’assunzione dell’onere economico, non ha alcun rilievo la stipula del compromesso – ossia il cosiddetto contratto preliminare – dovendosi fare riferimento unicamente alla stipula del rogito, ossia del vero e proprio atto di compravendita. È da questo momento infatti che si verifica il trasferimento della proprietà.

Quindi, se la delibera di approvazione dei lavori di rifacimento della facciata è successiva al compromesso ma anteriore al rogito, l’onere della spesa ricade sul venditore e non sull’acquirente. 



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