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L’ipoteca su un immobile va comunicata al comproprietario?

11 Marzo 2021
L’ipoteca su un immobile va comunicata al comproprietario?

Il creditore deve notificare l’iscrizione ipotecaria ai comproprietari non debitori dell’immobile in comunione?

Potrebbe succedere che un immobile, in comproprietà tra più persone, venga ipotecato dal creditore di una di queste senza che le altre ne sappiano nulla. La triste scoperta potrebbe avvenire solo dopo molto tempo, magari all’atto della vendita del bene o a seguito di una visura ipocatastale. Un comportamento del genere è legittimo? L’ipoteca su un immobile va comunicata al comproprietario? 

A riguardo, bisogna distinguere a seconda che l’ipoteca sia stata iscritta da un privato (ad esempio, la banca) o dall’Agenzia Entrate Riscossione (per crediti dovuti evidentemente a cartelle esattoriali). Bisognerà poi tenere distinta l’iscrizione dell’ipoteca dall’avvio del pignoramento: si tratta infatti di due procedure distinte, non necessariamente collegate, a fronte delle quali sono previste regole differenti in merito alle notifiche. Ma procediamo con ordine. 

Proviamo a dare subito una risposta al quesito di partenza: può il creditore di un comproprietario iscrivere l’ipoteca senza comunicarlo agli altri? Ecco cosa prevede la legge.

Iscrizione ipoteca sull’intero immobile in comproprietà

Immaginiamo una villetta bifamiliare, attorno alla quale vi è un terreno in comproprietà ai titolari delle due unità immobiliari. Uno di questi accende un mutuo per poter pagare la casa, ma la banca iscrive ipoteca sull’intero terreno adiacente all’immobile, senza dire nulla all’altro comproprietario. Potrebbe farlo?

Immaginiamo anche una casa che, a seguito della morte del titolare, passi in successione ai suoi tre figli, tutti coeredi quindi dello stesso bene. Uno di loro, però, non ha pagato numerose cartelle esattoriali, sicché l’Agente per la Riscossione procede ad iscrivere ipoteca sull’immobile, senza comunicare nulla agli altri fratelli. Un comportamento del genere sarebbe legittimo? Ecco cosa prevede la legge.

Partiamo dal primo punto: il creditore può iscrivere ipoteca anche su un bene in comproprietà, nonostante il debito faccia capo a uno solo dei comproprietari. In questo caso, è quindi legittima l’iscrizione dell’ipoteca sull’intero bene e non sulla singola quota del debitore.

Tanto per intenderci, ben può la banca iscrivere ipoteca sul terreno circostante la villetta bifamiliare, benché lo stesso sia anche, per metà, di proprietà del vicino di casa. E, allo stesso modo, l’Agenzia Entrate Riscossione può mettere un’ipoteca sulla casa ereditata, benché sul bene vi sia una comunione con gli altri coeredi.

Ipoteca: notifica ai comproprietari

Passiamo ora al secondo punto: l’iscrizione dell’ipoteca va comunicata ai comproprietari? Come anticipato, la risposta è differente a seconda che il creditore sia un soggetto privato o l’Esattore delle tasse.

Nel primo caso – ad esempio, la banca – la legge non prevede alcun obbligo di notifica dell’iscrizione ipotecaria a favore tanto del debitore quanto dei comproprietari dello stesso bene. Sicché, è ben possibile che il comproprietario non debitore si accorga, dopo molto tempo, che sul proprio bene vi è un’ipoteca senza che di ciò sia mai stato informato prima.

In altri termini, il creditore privato può iscrivere ipoteca su un bene in comunione senza comunicarlo ai comproprietari.

Viceversa, se il creditore è l’Agente per la riscossione esattoriale (che, per i tributi dovuti allo Stato, è Agenzia Entrate Riscossione), allora in tale ipotesi è necessaria la notifica 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca effettuata sia nei confronti del contribuente debitore che degli altri comproprietari. L’ipoteca senza la comunicazione preventiva sarebbe altrimenti illegittima e potrebbe essere annullata. 

Pignoramento dell’immobile e notifica ai comproprietari

A differenza di quanto succede per l’iscrizione dell’ipoteca, l’eventuale pignoramento deve essere notificato tanto al debitore quanto agli altri comproprietari dell’immobile. Sarebbe pertanto illegittima la vendita all’asta del bene se i comproprietari non sono stati informati dell’avvio dell’esecuzione forzata. Quindi, il comproprietario dovrà ricevere l’atto di pignoramento dall’ufficiale giudiziario o tramite la posta raccomandata a.r.

Si tenga peraltro conto che, una volta iscritta l’ipoteca sull’intero bene in comunione, il creditore è legittimato a pignorarlo integralmente e a metterlo in vendita tramite le procedure giudiziarie (che, come noto, prevedono le aste). 

A quel punto, una volta venduto l’immobile al miglior offerente, il ricavato andrà ripartito tra il creditore procedente e i comproprietari del bene (cui spetterà una quota del prezzo pari alla percentuale della rispettiva proprietà). 

Facciamo un esempio.

Mario è comproprietario con Roberto, al 50%, di un terreno. Mario ha un debito di 200mila euro. Il terreno viene prima ipotecato dal creditore e poi venduto all’asta al prezzo di 80mila euro. Il ricavato andrà, per metà, a Roberto (cui quindi spetteranno 40mila euro) e per l’altra metà al creditore di Mario. 



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