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Disdetta affitto con scrittura privata

11 Marzo 2021
Disdetta affitto con scrittura privata

La scrittura privata senza registrazione non prova la disdetta del contratto di locazione.

Non si può disdire il contratto di locazione con una semplice scrittura privata, non almeno se questa non viene registrata. Un documento di questo tipo non è in grado di dimostrare la risoluzione del rapporto contrattuale. Il risultato è che il proprietario dell’immobile dovrà continuare a dichiarare i canoni di locazione, anche se non percepiti e, se non lo fa, rischia un accertamento fiscale. Lo ha detto la Commissione tributaria regionale del Lazio con una recente sentenza [1]. Secondo i giudici tributari, quindi, la disdetta dell’affitto con scrittura privata non registrata non è una valida prova contro l’invito dell’Agenzia delle Entrate a pagare le imposte sulla locazione. 

I giudici hanno, in questo modo, respinto la domanda della proprietaria di diversi appartamenti, raggiunta da un accertamento di rettifica del reddito, ricostruito con metodo sintetico. In primo grado, il giudice ha ritenuto che la contribuente, invitata dall’Ufficio delle imposte a chiarire la propria posizione, non avesse fornito prova della disdetta del contratto di locazione, non potendo bastare la scrittura privata non registrata. 

In secondo grado, le cose non sono andate diversamente: anche la commissione regionale infatti ha confermato il verdetto della commissione provinciale. L’invito da parte dell’Amministrazione finanziaria a fornire «dati, notizie e chiarimenti, assolve alla funzione di assicurare, in rispondenza ai canoni di lealtà, correttezza e collaborazione propri degli obblighi di solidarietà della materia tributaria, un dialogo preventivo tra fisco e contribuente per favorire la definizione delle reciproche posizioni, sì da evitare l’instaurazione del contenzioso giudiziario».  

Nel caso in esame, non è seguita, all’invito dell’Erario, alcuna documentazione della contribuente che si era attivata presso la propria banca solo dopo la notifica dell’avviso di accertamento (quasi sei mesi dopo), per cui non si può nemmeno rinvenire «una causa di forza maggiore cui imputare il ritardo».  

Al contrario di quanto previsto per la disdetta, invece l’accordo di riduzione del canone di locazione può tranquillamente avvenire con scrittura privata non registrata. Come chiarito dalla giurisprudenza, infatti, «in vigenza di un contratto di locazione, l’accordo tra le parti di addivenire alla riduzione del canone non è tra quegli atti per i quali il Testo unico dell’imposta di registro preveda la registrazione. Conseguentemente l’amministrazione finanziaria non può rideterminare un maggior reddito in capo al locatore ignorando l’accordo raggiunto con scrittura privata non registrata».

Attenzione: la rinegoziazione del contratto, sia in caso di diminuzione che di aumento del canone di locazione, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate direttamente via web con il Modello RLI senza recarsi allo sportello. La nuova versione del modello è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione dell’atto con cui le parti dispongono la riduzione del canone è esente dall’imposta di registro e di bollo.


note

[1] CTR Lazio sent. n. 1124/21


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