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Mancato pagamento locazione negozio: conseguenze

20 Luglio 2021 | Autore:
Mancato pagamento locazione negozio: conseguenze

In quali casi è possibile risolvere un contratto di locazione commerciale.

Se affitti un immobile ad uso abitativo, sei tenuto al pagamento di un canone di locazione. Almeno ogni mese, dovrai fare il bonifico al proprietario, comprensivo anche degli oneri condominiali di tua competenza. Devi essere, quindi, regolare coi versamenti ben sapendo che, se accumuli un certo ritardo, il locatore potrebbe sfrattarti. In tal caso, infatti, scatterebbe la cosiddetta risoluzione del contratto per morosità. Vorresti sapere, però, in quanto conduttore di un locale commerciale, se nell’ipotesi di mancato versamento del fitto, tu possa subire un’identica conclusione. Insomma, ti chiedi: «Dinanzi al mancato pagamento della locazione di un negozio, quali sono le conseguenze?».

Sei assalito da questo dubbio, poiché sono alcuni mesi che non sei puntuale con i pagamenti. La situazione economica generale sta, infatti, condizionando il buon andamento della tua attività commerciale. Per tale ragione sei, tuo malgrado, costretto a saltare i tuoi impegni debitori, compreso quello relativo all’affitto del tuo negozio. Temi, però, che il proprietario non sia sempre comprensivo, come pare essere in questo momento. Perciò, vorresti sapere se tale circostanza possa legittimare il locatore a chiedere ed ottenere lo sfratto a tuo danno. Non ti resta, quindi, che proseguire nella lettura di questo articolo per assumere le informazioni necessarie sull’argomento.

Locazione abitativa: morosità e sfratto

È la legge ad indicarci i presupposti per i quali un inquilino ritardatario potrebbe subire la risoluzione del contratto di locazione ed il conseguente sfratto [1]. Nello specifico, la morosità del conduttore è rilevante nel momento in cui decorrono venti giorni dalla scadenza del canone previsto, senza che il locatario provveda al suo versamento. L’esposizione debitoria è, altresì, contrattualmente inaccettabile, se, nel pagamento degli oneri condominiali, si accumula un ritardo pari ad un importo superiore a due mensilità dell’affitto.

In questi casi, quindi, l’inquilino che persiste nel descritto inadempimento può subire lo sfratto per morosità. Per evitarlo, deve mettersi in regola, saldando tutto l’arretrato, gli interessi oltre alle spese della procedura. Lo può fare, eventualmente, persino durante l’azione legale, anche se per non più di tre volte durante un quadriennio [2].

Ricordati, infine, che il procedimento legale necessario ad ottenere la risoluzione di una locazione ad uso abitativo è abbastanza celere e che il giudice competente a cui rivolgersi è il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile locato. In pochi mesi dovrebbe essere possibile ottenere un provvedimento giudiziale con il quale risolvere il contratto. Invece, per la liberazione dell’immobile potrebbe volerci un po’ più di tempo, ma, con un po’ di esperienza e molta pazienza, alla fine si riottiene, anche forzatamente, il possesso del bene.

Locazione commerciale: morosità e sfratto

La disciplina normativa richiamata in precedenza che, rigorosamente, regola i casi in cui è possibile risolvere un contratto di locazione ad uso abitativo in presenza di una morosità, muta radicalmente a proposito degli affitti commerciali. In tal caso, infatti, non è sufficiente un ritardo nel pagamento del canone, di venti o trenta giorni, e tanto meno l’accumulo di un certo ammontare di oneri condominiali insoluti.

Affinché un contratto di affitto di un negozio venga risolto è necessario che l’inadempimento in discussione non sia di scarsa importanza [3]. Tale conclusione determina, inevitabilmente, che l’eventuale morosità dell’esercente debba essere valutata all’occorrenza dal Tribunale. Avrai, quindi, capito che, a tale riguardo, gioca un ruolo determinante l’interpretazione offerta dalla giurisprudenza, allorché negli anni è stata chiamata a risolvere le liti insorte sull’argomento.

Locazione negozio: l’inadempimento grave

Osservando le considerazioni espresse in precedenza, sembra chiaro che, per risolvere un contratto di locazione di un negozio, non basta il mancato pagamento dell’affitto per un mese; non è neppure sufficiente l’aver accumulato un certo ammontare di quote condominiali non saldate. Infatti, la locazione commerciale può sciogliersi soltanto dinanzi ad un inadempimento importante. È la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [4] a confermare questa conclusione, affermando che l’inosservanza del negoziante deve essere di tale gravità da alterare l’equilibrio contrattuale tra le parti. A questo proposito, bisogna, quindi, considerare il comportamento complessivo tenuto dall’inquilino durante tutta la locazione e valutare anche la durata della stessa.

Per queste ragioni, un pagamento di poco inferiore a quello dovuto e persino il ritardo accumulato per pochi mesi, seguito da alcuni pagamenti parziali, potrebbero non essere sufficienti a legittimare una richiesta di risoluzione del contratto. La ragione di tale conclusione potrebbe risiedere nel fatto che il conduttore, durante il corso del rapporto, è stato sempre regolare e puntuale nei versamenti [5]. Al locatore, quindi, non resterebbe che attendere, paziente, il rispetto, anche se con qualche ritardo, degli obblighi nascenti dal contratto, nel contempo facendo tesoro della cauzione in proprio possesso.

Alla luce, quindi, di quanto detto finora, il titolare di un negozio in locazione può subire la risoluzione del contratto solo se il suo inadempimento è stato ripetuto e persistente. Solo in questo caso emerge una chiara inaffidabilità del locatario e il conseguente diritto del proprietario dell’immobile di liberarsi da ogni impegno, di recuperare tutti i canoni arretrati, gli oneri condominiali non versati e le spese dell’azione legale di risoluzione del contratto.

Morosità locazione negozio: Covid-19 e sfratto

Abbiamo visto che, normalmente, per risolvere una locazione commerciale è necessario che l’inadempimento del conduttore sia particolarmente grave. La predetta situazione è valutata con ancor più favore durante l’attuale emergenza sanitaria. In tal caso, infatti, la morosità del locatario viene giustificata dall’impossibilità della prestazione [6], in ragione dello stop forzato delle attività commerciali. Per questo motivo, ad esempio, nonostante il mancato versamento di vari canoni, non è stato ordinato lo sfratto del conduttore [7], poiché questi, in sede di opposizione, ha dimostrato di aver saldato, almeno in parte, l’arretrato con ciò conclamando un inadempimento di scarso rilievo.


note

[1] Art. 5 L. 392/1978

[2] Art. 55 L. 392/1978

[3] Art. 1455 cod. civ.

[4] Cass. civ. sent. n. 8076/2002

[5] Cass. civ. sent. n. 4688/1999

[6] Art. 1218 cod. civ.

[7] Trib. di Palermo ord. del 25.09.2020


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1 Commento

  1. La situazione covid ha inciso tanto sulle nostre tasche. Ho dovuto chiudere il negozio e quando ho potuto riaprirlo c’erano mille restrizioni. Trattandosi di un negozio di abbigliamento, c’è stato il periodo in cui si poteva lasciare tutto aperto, un altro periodo in cui si potevano lasciare aperti solo il reparto bambini e il reparto dell’intimo uomo donna. Abbiamo subito un forte contraccolpo. Per fortuna, il proprietario ha allentato il peso del pagamento dell’affitto visto le difficoltà a cui siamo andati incontro e abbiamo potuto tirare per un attimo un sospiro do sollievo. Speriamo di non ritornare più a quei tempi

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