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È possibile affittare il proprio posto auto condominiale?

26 Febbraio 2014
È possibile affittare il proprio posto auto condominiale?

È possibile per il condomino residente altrove affittare il proprio posto auto che non utilizza ad un esterno al condominio, sebbene l’Assemblea abbia deliberato che il parcheggio nell’area condominiale deve essere consentito solamente ai condomini residenti?

Il quesito riguarda l’uso della cosa comune [1] in ambito condominiale. Le parti comuni dell’edificio [2], tra le quali si annovera anche il cortile, sono di proprietà di tutti i condòmini.

Ciascun condòmino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto; inoltre, il condòmino non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti. La norma, dunque, stabilisce il principio dell’uso paritario della cosa comune, che in materia condominiale prevede normalmente tre diverse soluzioni: l’uso simultaneo della cosa, l’uso turnario e infine l’uso indiretto.

Infatti, se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un godimento simultaneo, l’uso comune può realizzarsi o mediante avvicendamento oppure mediante l’uso indiretto (cedendolo per esempio in locazione), in seguito a delibera assembleare con la maggioranza legalmente prescritta.

A tal proposito, la Suprema Corte ha stabilito che i condòmini possono deliberare l’uso indiretto della cosa comune, con la maggioranza legalmente prescritta, quando non sia possibile l’uso diretto per tutti i partecipanti al condominio, proporzionalmente alla loro quota [3]. L’uso indiretto della cosa comune è quindi consentito, ma solo come ultima soluzione e comunque dietro delibera assembleare a maggioranza dai condomini.

Il cortile condominiale rientra tra le parti comuni dell’edificio e ha come funzione principale quella di dare aria e luce alle unità abitative e di permettere l’accesso dall’esterno a tali unità. È dunque possibile utilizzare il cortile condominiale come parcheggio di autoveicoli, purché non se ne alteri la funzione principale e purché non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale.

L’assemblea condominiale può dunque scegliere diverse soluzioni:

– può assegnare i posti auto in via esclusiva, a seguito di delibera unanime di tutti i condomini;

– predisporre un sistema a rotazione dei posti auto per evitare la violazione del principio del godimento paritario;

– in alternativa, propendere per “l’uso indiretto” della cosa comune, assegnando i posti auto in locazione agli stessi condomini o a soggetti esterni [4].

La Suprema Corte ha infine stabilito che il condòmino che lascia parcheggiata l’auto per lunghi periodi nel cortile condominiale manifesta la volontà di possedere il bene in maniera esclusiva e quindi, occupando stabilmente uno spazio comune, compie un abuso, oltrepassando i limiti previsti dalla legge nell’uso degli spazi comuni [5].

Tale premessa consente di dire che il singolo condòmino non può decidere arbitrariamente di locare a terzi il posto auto che si trovi nel cortile comune. Diversamente potrebbe dirsi in presenza:

– di una decisione collegiale, presa dall’assemblea a maggioranza, che stabilisca l’uso indiretto della cosa comune, per esempio consentendone la locazione a soggetti esterni;

– oppure di una delibera unanime di assegnazione esclusiva dei posti auto ai singoli, che potrebbero così legittimamente cedendone a terzi il godimento.

Infine, se l’assemblea ha deliberato che il parcheggio nell’area condominiale debba essere consentito solamente ai condomini residenti, il condominio ha esercitato un diritto consentito dalla legge: quello di scegliere le modalità di godimento della cosa comune e anche le eventuali limitazioni. Per stabilire ciò è sufficiente il consenso della sola maggioranza, non essendo in questo caso prevista la regola dell’unanimità della delibera.

di GIULIA FLAGIELLO


note

[1] Disciplinato nelle disposizioni codicistiche agli artt. 1102 cod. civ. e ss applicabili alla “comunione in genere”.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 15460/2002.

[4] Cass. sent. n. 4131/2001.

[5] Cass. sent., n. 3640/04.

Autore immagine: 123rf.com


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3 Commenti

  1. Nel cortile di un condomino di 7 unita’ abitative non esiste la possibilità del parcheggio di piu’ di 5 auto e quindi ci sono sempre storie.Io sono l’unico che ne ha titolo in quanto proprietario di un box che è stato abbattuto dal comune ma che mi ha lasciato il titolo di proprietario dell’area ex box.Ora,visto che io non vivo in questo edificio chiedo se mi è possibile delimitare l’ area di mia proprietà e se la stessa posso affittarla a persona che abita nel condominio o anche ad altri? Grazie Filippo La Barbera.

  2. Salve
    Per quanto riguarda uso indiretto soggetti esterni.
    Se vi fosse una società srl terza che esercita attività di servizi a mezzo camper, potrebbe sussistere una forma contrattuale di utilizzo parti comuni tra la società ed il condominio? Si tratterebbe di sosta temporanea diurna della durata di qualche ora.
    Grazie

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