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Assemblea condominiale: quali sono le funzioni?

21 Luglio 2021 | Autore:
Assemblea condominiale: quali sono le funzioni?

I compiti attribuiti dalla legge alle assemblee condominiali.

La vita in condominio non è affatto semplice in Italia. Le cronache sono piene di episodi che dimostrano quanto sia complicato vivere fianco a fianco nei nostri condomini. Incomprensioni, litigi e tensioni sono all’ordine del giorno. A causare l’elevato tasso di litigiosità sono vari motivi. Talvolta, alcuni condomini hanno un carattere poco propenso ai compromessi e non tollerano il minimo fastidio. Talvolta, i problemi in condominio sono dovuti alla maleducazione e all’inciviltà delle persone.

Tra i motivi che generano tensioni e malumori tra condomini, che spesso approdano in tribunale, vi sono i rumori notturni e diurni (di persone e/o di animali), le infiltrazioni di umidità, la morosità nel pagamento delle quote ordinarie, la ripartizione delle spese. E l’elenco potrebbe continuare a lungo. Tuttavia, una fetta non irrilevante di litigi potrebbe essere sicuramente evitata se tutti conoscessero le regole che disciplinano il condominio. Quali sono le funzioni dell’assemblea condominiale?

Se i condomini italiani conoscessero, almeno approssimativamente, la risposta a questa domanda, alcuni problemi potrebbero essere risolti già in partenza. Pertanto, a seguire, ti parleremo delle funzioni che spettano all’assemblea condominiale.

Quali poteri ha l’assemblea di condominio?

La legge [1] assegna all’assemblea condominiale i seguenti compiti e poteri:

  • nominare e confermare l’amministratore e decidere la sua eventuale retribuzione;
  • approvare il bilancio preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e ripartirle tra i condomini;
  • approvare il bilancio consuntivo (rendiconto annuale) dell’amministratore e decidere come utilizzare il residuo attivo della gestione;
  • deliberare i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo in questi casi obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento graduale in base al loro stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
  • autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, con lo scopo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato;
  • promuovere una lite oppure resistere in giudizio ad una causa da altri iniziata contro il condominio [2];
  • subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula da parte sua di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio delle sue funzioni [3];
  • dispensare l’amministratore dal procedere al recupero forzoso delle somme non pagate dai condomini morosi [4];
  • deliberare la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio nel caso di distruzione di una parte di esso che rappresenti meno di tre quarti del suo valore totale [5];
  • approvare e modificare il regolamento condominiale [6].

L’assemblea condominiale nomina l’amministratore

Quando e come si convoca l’assemblea?

Dopo aver illustrato i compiti che la legge assegna all’assemblea di condominio, analizziamo ora quando e con quali modalità essa va convocata.

A questo riguardo, la legge [7] stabilisce che l’assemblea si riunisce:

  • in via ordinaria, su convocazione dell’amministratore, una volta all’anno per discutere e decidere sul bilancio preventivo e sulla relativa ripartizione, sul bilancio consuntivo (cosiddetto rendiconto), sui lavori di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni e sulla conferma dell’amministratore;
  • in via straordinaria, su convocazione dell’amministratore quando lo ritiene necessario oppure quando lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi;
  • se manca l’amministratore, l’assemblea sia ordinaria che straordinaria è convocata a iniziativa di ciascun condomino.

Per quanto riguarda le modalità di convocazione, la legge [8] chiarisce che:

  • l’avviso di convocazione, con specifica indicazione dell’ordine del giorno delle questioni da discutere e del luogo e dell’ora della riunione, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data della riunione in prima convocazione o con posta raccomandata, o con pec, fax o consegna a mano;
  • l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare dell’assemblea in prima convocazione.

Se l’amministratore ha convocato l’assemblea per il giorno 13 maggio 2021 alle ore 11, non potrà fissare la riunione in seconda convocazione sempre per il 13 maggio 2021, ma dovrà fissarla come minimo per il giorno solare successivo e cioè per il 14 maggio 2021.

L’assemblea condominiale può essere convocata anche consegnando a mano l’avviso


note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 1132 cod. civ.

[3] Art. 1129 cod. civ.

[4] Art. 1129 cod. civ.

[5] Art. 1128 cod. civ.

[6] Art. 1138 cod. civ.

[7] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[8] Art. 66 disp. att. cod. civ.


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