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Infiltrazioni dal lastrico solare: chi paga i danni?

14 Marzo 2021 | Autore:
Infiltrazioni dal lastrico solare: chi paga i danni?

Corresponsabilità tra il condominio e il proprietario del terrazzo che ricopre l’edificio: chi risarcisce i danni da infiltrazioni d’acqua?

Le questioni condominiali sono all’ordine del giorno nelle aule dei tribunali italiani. Mancato rispetto delle fasce di silenzio, delibere illegittime, invasione delle parti comuni: sono solo alcune delle problematiche più ricorrenti. Tra le cause di maggior attrito vi rientra anche quella inerente alle infiltrazioni provenienti dalle unità immobiliari di proprietà esclusiva oppure dalle parti comuni. A seconda di chi è responsabile delle infiltrazioni, il danneggiato potrà chiedere il risarcimento del danno al singolo proprietario oppure al condominio intero. Con questo articolo ci soffermeremo su un particolare aspetto: vedremo infatti chi paga i danni nel caso di infiltrazioni dal lastrico solare.

Come anticipato, bisogna distinguere due ipotesi: quella in cui il lastrico sia (come spesso accade) una parte comune del condominio da quella in cui esso appartenga o sia in uso esclusivo di un solo soggetto. Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, in relazione ai danni provenienti da lastrico solare di proprietà esclusiva, sussiste una concorrente responsabilità per la mancata manutenzione del condominio e del proprietario. Insomma: il danneggiato potrà rivalersi contro due soggetti. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi risarcisce i danni per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Lastrico solare: definizione

Il lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore. In altre parole, il lastrico solare è quell’area piana che funge da copertura di un immobile, in genere un condominio.

In pratica, il lastrico solare funge da tetto dell’edificio. A differenza di quest’ultimo, però, il lastrico è generalmente piano (o soltanto leggermente inclinato) e, pertanto, la sua superficie è calpestabile, esattamente come quella di una terrazza.

Parti comuni condominio: quali sono?

Secondo la legge [1], a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, sono parti comuni del condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Lastrico solare in condominio: chi è il proprietario?

Come detto nel paragrafo precedente, salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente, il lastrico solare rientra tra le parti comuni. Ciò significa che il lastrico appartiene all’intero condominio, il quale dovrà affrontare unitamente tutte le spese che attengono ad esso (riparazione, ristrutturazione, ecc.).

Quando il lastrico solare è di proprietà condominiale, tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese, in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti.

Da tanto deriva anche un’altra, importante conseguenza: dei danni provocati dalla mancata custodia del lastrico risponde il condominio intero nei riguardi della persona danneggiata.

Sempre la legge [2], però, sostiene che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa regola si applica anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino. Secondo la giurisprudenza [3], il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

È proprio su questa considerazione che si fonda la sentenza della Suprema Corte che ha stabilito la responsabilità comune del condominio e del singolo condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico quando le infiltrazioni che provengono da esso danneggiano il condomino del piano inferiore. Analizziamo questa pronuncia.

Infiltrazioni dal lastrico solare: chi risarcisce?

Secondo la Corte di Cassazione [4], sono corresponsabili il condominio e il proprietario del terrazzo (equiparabile a un lastrico) ricoprente quest’ultimo, quando le infiltrazioni d’acqua provengono dal manufatto per la sua mancata manutenzione.

Nel caso di specie, un condomino citava in giudizio il proprietario del terrazzo di copertura dello stabile nel quale entrambi risiedevano, nonché lo stesso condominio, per ottenere la condanna al risarcimento del danno da esso patito a causa di copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo stesso.

Il caso giungeva sino in Cassazione, ove veniva sancita la responsabilità (per danno cagionato da cose in custodia) in solido tra condominio e singolo proprietario del terrazzo che fungeva da copertura dell’intero stabile.

Richiamando un precedente reso a Sezioni unite [5], la Suprema Corte stabilisce che, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore nonché sull’assemblea dei condomini tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità va dunque risolto secondo il criterio visto nel paragrafo precedente, cioè quello che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

In pratica: nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare oppure dal terrazzo che funge da copertura dell’edificio, sono corresponsabili tanto il proprietario (o l’usuario esclusivo) quanto il condominio.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1126 cod. civ.

[3] Trib. Lecce, sentenza n. 85 del 16 gennaio 2020.

[4] Cass., ord. n. 6816 dell’11 marzo 2021.

[5] Cass., Sezioni Unite, n. 9449/2016.

Autore immagine: canva.com/


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