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Differenza tra regolamento di condominio assembleare e contrattuale

14 Marzo 2021
Differenza tra regolamento di condominio assembleare e contrattuale

Regolamento condominiale approvato all’unanimità o a maggioranza: ecco quali sono le distinzioni.

Quando si parla di regolamento di condominio si distingue tra regolamento di natura contrattuale e assembleare. La differenza viene spesso sottintesa ma non tutti la conoscono. Eppure, sul piano sostanziale, è assai importante definire la linea di confine. Da ciò dipende, infatti, l’applicazione di regole diverse per le maggioranze necessarie alla sua modifica. Di tanto parleremo qui di seguito: spiegheremo cioè la differenza tra regolamento di condominio assembleare e contrattuale.

Prima di entrare nel vivo del discorso, possiamo genericamente dire che il regolamento di condominio contrattuale viene di solito predisposto dall’originario costruttore dell’edificio e allegato agli atti di acquisto: in questo modo, viene approvato all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti, raggiungendosi così l’unanimità. È anche contrattuale il regolamento approvato all’unanimità dai condomini in assemblea. Invece, il regolamento assembleare è quello approvato dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione. Vediamo meglio qual è la differenza.

Perché un regolamento contrattuale?

Solo un regolamento contrattuale può disporre limitazioni nell’uso delle parti comuni o dei singoli appartamenti. Immaginiamo, ad esempio, che il condominio voglia vietare ai singoli condomini di stendere i panni dalle finestre, di installare i condizionatori sulle pareti esterne dell’edificio, di fare rumore dopo un certo orario, di modificare la destinazione degli appartamenti da uso abitativo a uso commerciale: in tutti questi casi, la modifica è possibile solo se il regolamento è contrattuale. Infatti nessuno, se non lo stesso titolare del diritto, potrebbe disporre limiti all’uso della proprietà. Ecco perché è necessario il consenso del titolare del bene che, in questo caso, è il condomino intestatario dell’immobile.

Il regolamento contrattuale, dunque, per quanto più difficile da realizzare, è l’unico che può disporre limitazioni nell’uso o nel godimento degli immobili.

Il regolamento contrattuale è valido e vincolante anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile se viene annotato nei registri immobiliari o se viene allegato o semplicemente menzionato nell’atto di compravendita. Così, ad esempio, chi compra casa dopo che il regolamento contrattuale sia già stato predisposto è tenuto a rispettarne tutti i limiti.

Regolamento di condominio assembleare: qual è?

Il regolamento assembleare (detto anche interno) è approvato direttamente dall’assemblea. In questo caso, sono gli stessi proprietari che sentono la necessità – oltre che l’obbligo, se sono più di dieci – di darsi delle regole per disciplinare la vita condominiale e per suddividere le spese. Il regolamento assembleare dev’essere approvato, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000.

Regolamento di condominio contrattuale: qual è?

Il regolamento contrattuale – detto anche esterno in quanto viene di solito predisposto dal costruttore dell’edificio – è quello accettato da tutti i condomini perché contenuto negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. In pratica, il costruttore mette a punto il regolamento e le tabelle millesimali, e li consegna agli acquirenti via via che vende loro le unità immobiliari ubicate nell’edificio. In questo modo, tutti i condomini sono messi a conoscenza del regolamento e lo accettano. Pertanto, con tale modalità, viene assicurata l’unanimità dei consensi nell’approvazione dello stesso.

Se il costruttore non provvede ad apprestare il regolamento, i condomini non possono pretendere che lo faccia, poiché un obbligo in tal senso non è previsto dall’art. 1138 Codice civile.

Di regolamento contrattuale si parla anche per indicare un regolamento assembleare approvato all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio. Il regolamento contrattuale, proprio perché accettato o approvato all’unanimità, può rendere più severi i limiti posti dalla legge all’uso delle parti comuni e/o limitare i poteri e le facoltà dei condomini sulle parti di cui hanno la proprietà esclusiva: per esempio, vietare che gli appartamenti possano essere adibiti a determinate attività. Non potrebbe, però, in ogni caso, porsi in contrasto con le norme richiamate dal quarto comma dell’art. 1138 Codice civile, in quanto inderogabili.

Come verificare se il regolamento è contrattuale o assembleare?

L’amministratore di condominio deve custodire gli atti e i documenti relativi alla gestione della cosa comune, ivi compreso il regolamento e le relative delibere di approvazione. Pertanto, per sapere se il regolamento è contrattuale o assembleare basterà rivolgersi a lui. In ogni caso, il singolo condomino potrebbe recuperare l’atto di acquisto dell’appartamento e verificare se, insieme ad esso, è allegato il regolamento, in tal caso avendo un valido elemento per ritenere che esso sia di natura contrattuale.



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