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Impugnazione regolamento condominiale: legittimazione passiva

14 Marzo 2021
Impugnazione regolamento condominiale: legittimazione passiva

Chi citare in giudizio nell’azione di nullità del regolamento condominiale assembleare e contrattuale?

Si è posto più volte, in giurisprudenza, il problema della legittimazione passiva nel giudizio di impugnazione del regolamento condominiale. Il quesito è il seguente: nell’azione rivolta ad ottenere la dichiarazione di nullità di una o più clausole del regolamento, bisogna citare in giudizio l’amministratore o i singoli condomini? Sul punto, si è espressa, proprio di recente, la Cassazione [1].

Prima ancora di vedere nei confronti di chi va intrapresa l’azione di impugnazione (totale o parziale) del regolamento condominiale vediamo i termini entro cui tale iniziativa giudiziale può essere intrapresa.

Impugnazione del regolamento di condominio

Il regolamento può essere impugnato da ciascun condomino davanti al giudice entro 30 giorni dall’approvazione (entro 30 giorni dalla comunicazione per gli assenti). Decorso il termine senza che sia stata proposta impugnazione, il regolamento produce i suoi effetti anche nei confronti degli eredi e degli aventi causa (per es. acquirente) dei condomini (primo comma art. 1107 Codice civile).

Legittimazione impugnazione regolamento di condominio: chi citare in causa?

Secondo la Corte, è necessario che siano convenuti in giudizio tutti i condomini, mentre resta privo di legittimazione passiva l’amministratore condominiale.

Nel caso di specie, la Corte si è trovata a giudicare il caso di un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità, da tutti i condomini. La Corte ha così ricordato che il regolamento di condominio contrattuale si configura, dal punto di vista strutturale, come un «contratto plurilaterale». Di conseguenza, l’azione di nullità dello stesso è esperibile non nei confronti del condominio ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri condomini. Si verifica insomma un vero e proprio litisconsorzio necessario.

La questione non cambia neanche nel caso in cui il regolamento sia di natura assembleare ossia approvato a maggioranza. Anche in questa ipotesi, infatti, non è possibile citare l’amministratore, privo di legittimazione passiva, ma è comunque necessario convenire in giudizio tutti i condomini. Come infatti aveva detto nel 1995 la stessa Cassazione [2], «il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti e per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini; consegue da ciò che l’azione promossa per ottenere declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo è esperibile non da e nei confronti del condominio – carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda – ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario».


note

[1] Cass. ord. n. 6656/21 del 10.03.2021.

[2] Cass. sent. n. 12342/1995.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 3 febbraio – 10 marzo 2021, n. 6656

Presidente Lombardo – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

IMPAR Costruzioni di A.G. e A.R. s.n.c. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 730/2019 del 13 settembre 2019.

Resistono con controricorso I.J. , Villa Valentina, L.A. , L.I. , P.I. , P.P. , M.A. e M.F. .

Non ha svolto attività difensive nel giudizio di cassazione il Condominio (omissis) , sito nei comuni di Maracalagonis e Sinnai.

I.J. ed altri condomini del Condominio (omissis) impugnarono la deliberazione assembleare dell’11 gennaio 2014 e domandarono altresì la declaratoria di nullità del regolamento condominiale, artt. 7 e 9, nella parte in cui gli stessi consentivano la sostituzione in assemblea dei condomini assenti e non deleganti da parte dei rappresentanti di zona del comparto immobiliare.

Con sentenza del 14 novembre 2015 il Tribunale di Cagliari dichiarò la nullità sia della delibera assemblearè11 gennaio 2014 sia del regolamento condominiale artt. 7 e 9,

Proposero appello unicamente i condomini IMPAR Costruzioni e A.R. s.n.c., lamentando la mancata integrazione del contraddittorio nei suoi confronti come nei confronti degli altri condomini, stante la necessità del litisconsorzio correlata alla riconosciuta natura contrattuale del regolamento condominiale, predisposto dalla società costruttrice del complesso.

La Corte di Cagliari ritenne sottratta alla propria cognizione, in difetto di apposito motivo di gravame, la questione della qualificazione contrattuale del regolamento ritenuta dal primo giudice; convenne sulla legittimazione passiva spettante ai singoli condomini in ordine all’autonoma domanda di nullità del regolamento condominiale, artt. 7 e 9; ritenne peraltro distinto ed autonomo il diritto spettante alla condomina IMPAR Costruzioni rispetto alla sentenza resa nei confronti del Condominio, e perciò legittimata la medesima IMPAR Costruzioni a proporre opposizione ordinaria ex art. 404 c.p.c., comma 1, e non invece appello.

Il primo motivo del ricorso della IMPAR Costruzioni e della A.R. s.n.c. denuncia la violazione degli artt. 339 e 404 c.p.c., non potendosi essa reputare terza rispetto alla sentenza pronunciata nei confronti del condominio, nè perciò legittimata a proporre opposizione di terzo.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 102, 339 e 404 c.p.c., evidenziando come l’appello avesse sollevato la questione della necessità del litisconsorzio di tutti i condomini e non della sola appellante.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I ricorrenti IMPAR Costruzioni di A.G. e A.R. s.n.c. hanno presentato memoria.

I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, attenendo entrambi alla questione della legittimazione all’appello della IMPAR Costruzioni e della A.R. s.n.c.. Si ha riguardo a domanda volta a dichiarare la nullità di clausole del regolamento di condominio (ritenuto, con statuizione ormai sottratta all’oggetto di questa Corte, di natura contrattuale) concernenti la composizione ed il funzionamento dell’assemblea, in deroga all’art. 1136 c.c. ed all’art. 66 disp. att. c.c..

Il regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, allora, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e quindi dell’amministratore), il quale è carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario (Cass. Sez. 2, 21/05/2008, n. 12850; Cass. Sez. 2, 29/11/1995, n. 12342; Cass. Sez. 2, 30/03/1990, n. 2590).

La sentenza che, come nella specie, dichiari la nullità di clausole del regolamento di condominio “contrattuale”, accogliendo la domanda proposta nei confronti dell’amministratore di condominio, privo al riguardo di legittimazione passiva, non può, perciò, essere appellata da uno o da alcuni singoli condomini (non essendo comunque idonea a fare stato nei confronti degli stessi, come invece nella fattispecie decisa da Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4436), seppur costoro siano, per quanto detto, gli effettivi titolari (dal lato attivo o passivo) del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, alla stregua del principio generale che la legittimazione l’impugnazione, in genere, spetta, fatta eccezione per l’opposizione di terzo, solo a chi abbia formalmente assunto la qualità di parte nel precedente grado di giudizio conclusosi con la sentenza impugnata, poiché con l’impugnazione non si esercita un’azione ma un potere processuale che può essere riconosciuto solo a chi abbia partecipato al precedente grado di giudizio (Cass. Sez. 6 – 1, 29/07/2014, n. 17234; Cass. Sez. 1, 11/09/2015, n. 17974; Cass. Sez. 3, 14/07/2006, n. 16100).

Non ha rilievo l’insegnamento di Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934, richiamato in memoria dai ricorrenti, giacche tale sentenza ha piuttosto ribadito che nelle controversie condominiali che investono i diritti reali dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”. Il ricorso va perciò rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo, previa distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell’avvocato S.S. . Non deve provvedersi al riguardo per il Condominio (omissis) , che non ha svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell’avvocato S.S. .

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.


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