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Le Guide Muro divisorio tra proprietà: come funziona

Le Guide Pubblicato il 27 febbraio 2014

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Tutto sulle spese, proprietà, costruzione in aderenza, innesto, comunione forzosa, apertura di luci.

 

Il muro divisorio è una costruzione che serve a delimitare la proprietà di un fondo [1]. La sua presenza e costruzione è regolamentata dalla legge. Vediamo, dunque, come funziona praticamente questa particolare disciplina.

Quando il muro divisorio si presume comune tra due fondi limitrofi?

Il muro si presume comune ai proprietari di due fondi confinanti quando sorge sul suolo comune ad entrambi e divide le rispettive proprietà.

Se vi sono edifici di altezze diverse, il muro si presume comune fino al punto in cui questi hanno la stessa altezza.

Ciò non vuol dire che non si possa dimostrare il contrario, ossia che il muro sia di proprietà solo di uno dei confinanti; ovviamente bisognerà fornire una prova di ciò al giudice, facendo riferimento al modo di acquisto della proprietà (in pratica, bisognerà fornire l’atto di proprietà da cui risulti la titolarità esclusiva del muro).

 

Quando il muro divisorio si presume di proprietà esclusiva di un solo proprietario?

La legge, che – come abbiamo appena visto – in generale presume che il muro sia in comproprietà tra i confinanti, prevede però due ipotesi in cui il muro si considera di proprietà solo di uno dei due proprietari. Ciò avviene

a) in caso di muro tra campi, cortili, giardini od orti: in tal caso, il muro si presume che appartenga al proprietario del fondo verso cui insiste un piovente (piccolo tetto sulla sommità del muro destinato a far scorrere l’acqua piovana);

b) se sul muro esistono sporgenze ed altri segni indicatori (cornicioni, mensole e simili, vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro): in tal caso il muro si presume in favore del proprietario dalla cui parte tali segni si presentano.

La presunzione di proprietà esclusiva riguarda unicamente il muro e non anche il suolo.

Anche in questo caso si può fornire una prova contraria e dimostrare che il muro, in realtà, è in comproprietà.

Cosa fare in caso di muro altrui posto sul confine?

Il vicino, proprietario del fondo confinante col muro altrui può per legge [2]:

1) chiederne la comunione (comunione forzosa) se il muro si estende lungo tutta la proprietà. In particolare, la comunione può essere chiesta, in verticale, per una parte o per tutta l’altezza del muro a patto che, in orizzontale, la stessa riguardi tutta l’estensione del fondo di proprietà.

Se il proprietario esclusivo del muro al quale sia chiesto di renderlo comune voglia concedere invece la comunione solo su di una parte dello stesso, può farlo purché ciò corrisponda ai suoi interessi [3];

2) costruire sul confine, in aderenza al muro altrui;

3) servirsi del muro esistente sul confine, innestandovi un capo del proprio muro.

Comunione forzosa

Se il vicino chiede la comunione del muro di confine, deve pagare sia la metà del valore del muro reso comune che la metà del valore del suolo su cui il muro sorge (c.d. indennizzo o indennità di medianza). Tale indennizzo va calcolato secondo il valore attuale del muro e del suolo (al momento dell’acquisto in caso di procedimento volontario, o al momento della pronuncia in caso di contenzioso).

Egli deve, inoltre, eseguire tutte le opere che si rendano necessarie affinché il vicino non ne sia danneggiato.

L’accordo sull’acquisto della comunione del muro deve essere formalizzato con una convenzione scritta [4] che le parti devono poi trascrivere per poterla opporre ai terzi.

Secondo la Cassazione, in mancanza di accordo e di convenzione scritta, la comunione del muro può ottenersi con una sentenza in cui però l’indennità di pagamento è stabilita dal giudice [5].

Costruzione in aderenza

Il vicino, proprietario del fondo confinante al muro altrui può costruire sul confine, in aderenza al muro altrui, senza appoggiarsi a questo e senza doverne chiedere la comunione forzosa.

La Cassazione [6] precisa che la costruzione è in aderenza quando l’edificio combacia perfettamente da almeno un lato con l’altro edificio preesistente, che resta autonomo dal punto di vista strutturale e funzionale così che la demolizione della vecchia costruzione non pregiudicherebbe la consistenza e la staticità della nuova.

Tale costruzione si differenzia da quella in appoggio, poiché quest’ultima non è autonoma, bensì dipende ed è sorretta dal muro già esistente pur se le proprietà delle costruzioni rimangono separate.

Innesto nel muro

Il vicino che voglia sfruttare il muro già esistente sul confine per innestarvi un capo del proprio muro non è tenuto a renderlo comune, ma deve pagare un’indennità per l’innesto [7].

Si noti che l’innesto si ha solo quando il nuovo muro si inserisce al precedente così da divenire con esso un’unica struttura portante.

L’indennità non è dovuta quando la testa del muro è soltanto appoggiata al muro preesistente, senza alcun collegamento strutturale.

La Cassazione precisa che nelle zone sismiche non è consentito l’innesto, perché ogni costruzione deve essere a sé stante per permettere la libera oscillazione degli edifici [8].

Cosa fare in caso di muro altrui non sul confine?

Quando il proprietario erige per primo un muro perimetrale a una distanza inferiore alla metà di quella legale, la costruzione del vicino può, per legge [9], spingersi fino a quella preesistente, costruendo:

1) in appoggio al muro preesistente. In tal caso, il vicino chiederà la comunione del muro che non si trovi sul confine, pagando al proprietario una somma pari al valore della metà del muro ed al valore del suolo da occupare. Il vicino che costruisce per secondo dovrà inoltre interpellare il primo per offrirgli la possibilità di demolire il muro o estenderlo sino al confine. Il proprietario che costruisce per primo ha tempo quindici giorni dalla notificazione o dal ricevimento dell’interpellanza per esercitare il proprio diritto di sottrarre il muro alla comunione, estendendolo sino al confine o  demolendolo o facendolo retrocedere fino alla distanza legale. Nel caso in cui tale diritto non venga esercitato, si avrà la comunione del muro;

2) in aderenza  al muro preesistente, senza chiedere la comunione del muro e senza appoggiarvisi. In tal caso, il vicino dovrà pagare solo il valore del suolo da occupare.

 

Come gestire un muro comune

I comproprietari di un muro comune hanno gli stessi oneri di manutenzione, eccetto che gli interventi siano dovuti alla responsabilità di uno solo dei proprietari [10].

In caso di riparazioni o ricostruzioni del muro occorre il consenso di tutti i comproprietari.

Il comproprietario che non voglia contribuire alle spese di manutenzione può rinunciare al diritto di comunione sia del muro che del suolo su cui è posto. Tale rinuncia deve però avere forma scritta in un atto che va poi trascritto per essere opponibile ai terzi.

Si può demolire un edificio sostenuto da un muro comune ma il proprietario, nel rinunciare alla comunione dello stesso, deve occuparsi delle riparazioni e opere  conseguenti alla demolizione. Pertanto, con l’abbattimento dell’edificio, la rinuncia sarà ritenuta implicita e il muro diventerà di proprietà esclusiva del confinante.

Apertura di luci

La legge [11] consente che sul muro possa esservi un’apertura di luci, ma richiede che per far questo vi sia il consenso di tutti i comproprietari.

Il comproprietario che non abbia prestato il proprio consenso a detta apertura, può chiudere le luci nel muro divisorio comune aperte da altro comproprietario, eccetto se quest’ultimo abbia acquistato la servitù di luce [12].

(Se invece il muro comune su cui si intende aprire la luce divide la proprietà esclusiva di un condomino da quella di un altro condomino, è necessario il suo consenso).

Comunione del muro con luci

La presenza delle luci sul muro comune non impedisce al vicino di poter costruire in aderenza o acquistare la comunione del muro [13].

Il vicino che acquista la comunione del muro non può, però, chiudere le luci se a questo non appoggia il suo edificio [14].

Immissioni di travi e catene

Il comproprietario del muro comune ha per legge [15] le seguenti facoltà e non è tenuto ad alcuna formalità preventiva. In particolare, egli può:

– edificare una costruzione di proprietà esclusiva in appoggio al muro comune;

– immettervi travi e attraversarlo con chiavi e catene di rinforzo;

– realizzare incavi.

Nel caso in cui un comproprietario voglia innalzare il muro comune [16], non occorre il consenso dell’altro comproprietario a patto che si rispettino i limiti costituiti dal divieto di atti emulativi e dal rispetto dei diritti altrui (ad es. quello di veduta) [17].

Le spese di costruzione e manutenzione spettano a colui che innalza il muro.

Questa disciplina non trova però applicazione nelle zone sismiche.

note

 

[1] Art. 880 cod.civ.

[2] Artt. 874 cod. civ. e 877 cod.civ.

[3] Cass., sent. n. 3913 del 19.06.1980.

[4] Art. 1350 cod.civ.

[5] Cass. Sez. unite, sent. n. 10615 del 28.11.1996.

[6] Cass., sent. n. 4549 del 11.08.1982.

[7] Art. 876 cod.civ.

[8] Cass., sent. n. 3425 del 16.02.2006.

[9] Artt. 875 cd,civ. E 877 cod.civ.

[10] Art. 882 cod.civ.

[11] Art. 903, comma 2, cod.civ.

[12] Cass., sent. n. 13649 del 11.06.2007.

[13] Art. 904 cod.civ.

[14] Cass., sent. n. 12864 del 10.06.2011.

[15] Art. 884 cod.civ.

[16] Art. 885 cod.civ.

[17] Cass., sent. n. 6407 del 7.07.1994.

Autore immagine: 123rf.com


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9 Commenti

  1. SALVE QUALI DIRITTI O X UN PROBLEMA DI UN MURO DI CONFINE DOVE MI ANNO APERTO UN PUNTO LUCE ??IN CASO DI COSTRUZIONE IN CEMENTO ARMATO , IN FUTUTO POSSO AVERE DEI PROBLEMI DI COSTRUZIONE DIRETTO DEL VICINO ??MI RISPONDETE X FAVORE ??

  2. a chi spetta la manutenzione di un muro di civile abbitazione con appoggio di solai, sia su una parte che dall’altra, che oggi dopo 23 anni c’è bisogno di manutenzione. specificando che la trave solaio fatta dal vicino a causa di oscillazione c’è bisogno annualmente di manutenzione e si affaccia sulla mia abitazione casa finita, mentre la trave solaio fatta dal sottoscritto si affaccio sulla terrazza del vicino.

  3. Buongiorno, mi piacerebbe sapere come viene regolamentata, nel caso di proprietà esclusiva di un muro, la gestione del muro sul lato del NON proprietario: il non proprietario può fare modifiche di natura estetica al muro (es. dipingerlo, strollarlo o far crescere delle piante rampicanti) a proprie spese? Nel caso serve una autorizzazione, o questa può essere negata?
    Grazie

  4. Buonasera, il vialetto di accesso a casa mia è delimitato su un lato da un basso muretto, dotato di ringhiera metallica, di proprietà del vicino. Posso agganciare su tale muretto il montante di un cancello d’entrata ed attaccarmi sul muretto/ringhiera con paletti per l’installazione di una separazione costituita da paletti + rete metallica ove far crescere una rampicante/appoggiare una incannucciata/pannelli in legno scopo privacy ? Grazie

  5. Sono proprietari di un muro di recinto di un fondo, il vicino ha accatastato delle pietre dalla sua parte appoggiate al muro, , considerato che il suo fondo non è recintato già una volta sono entrati dei ladri da sopra a quelle pietre. Vorrei sapere posso farglieli togliere?

  6. Buongiorno,la mia proprietà confina con un’altra la cui distanza tra le due abitazioni è di mt6,00,quindi 3 mt il mio giardino e tre mt il suo.
    Voglio costruire un muro di confine alto circa 3 mt.spesso 20 cm,ma dalla linea di confine all’interno della mia proprietà.Il mio confinante puo vantare dei diritti oppure no?Vi ringrazio anticipatamente per la risposta

  7. Buonasera, un anno fa abbiamo vinto una causa Dove con atti catastali risultiamo proprietari esclusivi di un muro a confine,non in confine.I nostri vicini ora hanno chiesto la comunione forzosa del muro..Siamo obbligati a conceder la anche a seguito della sentenza vinta?

  8. siamo due proprietari di una casa con un pezzo di terreno condominiale intorno alla casa ,adesso abbiamo deciso di costruire un muro per sostenere la terra dietro casa ,però uno dei proprietari di casa è anche proprietario della terra dietro la casa dove si costruirà il muro.Come viene divisa la spesa per la costruzione del muro ?

  9. Ho un muretto alto circa 1 mt. divisorio tra la mia proprieta’ ed il giardino confinante del mio vicino. Ho diritto di affaccio e di veduta perche’ in corrispondenza del muretto ho l’ingresso di casa.
    Pero’ il mio vicino parcheggia la sua auto a ridosso del muretto , dal suo lato, proprio di fronte al mio ingresso. Cosi’ riduce molto la veduta e l’affaccio. Posso contestarglielo?

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