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Spetta la provvigione al mediatore senza incarico?

16 Marzo 2021 | Autore:
Spetta la provvigione al mediatore senza incarico?

Quando l’agente immobiliare matura il diritto al compenso pur non avendo ricevuto l’incarico espresso dalle parti della compravendita.

Ti sei rivolto ad un’agenzia immobiliare per vendere un appartamento. Dopo qualche mese, il mandato è scaduto e la compravendita non si è realizzata. Tu hai concluso l’affare solo in seguito, ma con un acquirente che avevi conosciuto grazie all’intervento dell’agente, che all’epoca vi aveva messi in contatto. Ora ti chiedi se spetta la provvigione al mediatore senza incarico oppure se non devi versargli nulla.

La giurisprudenza in tali casi applica un principio rigoroso, per tutelare l’operato di questa categoria dei professionisti e così colma un vuoto normativo, perché la legge si limita a stabilire il diritto al compenso del mediatore immobiliare ma non stabilisce quale deve essere il contributo da egli fornito alla conclusione dell’affare e in cosa deve concretizzarsi questa sua attività: la lacuna è evidente proprio nei casi in cui manca un incarico espresso.

Mediatore immobiliare: chi è e cosa fa

La legge [1] definisce mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Emerge così la caratteristica fondamentale del mediatore: la sua imparzialità rispetto alle parti. Egli si limita a metterle in relazione tra loro e con la sua opera cerca di facilitare l’incontro delle loro rispettive volontà e dunque di arrivare alla conclusione dell’affare.

L’attività del mediatore si svolge specialmente nel settore delle compravendite immobiliari. Per l’attività di mediatore esercitata in modo professionale, come quella degli agenti immobiliari, sono prescritti particolari requisiti, come l’iscrizione nel Registro delle Camere di Commercio e la frequenza di un corso formativo abilitante.

Il diritto del mediatore alla provvigione

Un’apposita norma di legge [2] stabilisce anche il diritto del mediatore alla provvigione, ma solo quando l’affare viene «concluso per effetto del suo intervento». Da qui, sorge l’obbligo del cliente di pagare la provvigione, che – sancisce la legge – «in mancanza di patto deve gravare su ciascuna delle parti»: perciò, il mediatore avrà diritto a pretendere il suo compenso, nella misura stabilita dal contratto (o in quella diversa stabilita, in mancanza di patto, dalle tariffe professionali), sia dal venditore sia dall’acquirente, se non è stato diversamente stabilito.

In ogni caso, il cliente non è tenuto a concludere l’affare proposto e segnalato dal mediatore, salvo che nei casi di proposta irrevocabile quando il mediatore reperisce un acquirente disponibile a pagare il prezzo minimo stabilito dal venditore, o di contratto preliminare di compravendita.

Al mediatore che non ha ricevuto incarico spetta la provvigione?

In alcuni casi, le parti concludono il contratto anche senza aver conferito un incarico esplicito al mediatore. Per tali ipotesi, non conta il requisito formale, bensì l’aspetto sostanziale: le parti devono pagare il mediatore – professionale o anche occasionale – se l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento, dunque anche in assenza di un accordo prestabilito per la spettanza della provvigione.

Il principio di fondo, che si è consolidato da anni nella giurisprudenza, è quello che al mediatore spetta la provvigione anche senza un incarico espresso poiché le parti che sono giunte alla stipula del contratto di compravendita hanno ottenuto comunque un vantaggio dalla sua opera di intermediazione o di semplice messa in contatto tra loro.

Una nuova ordinanza della Corte di Cassazione [3] ha ribadito questo orientamento, secondo cui ciò che viene in rilievo è essenzialmente un rapporto di casualità tra l’attività compiuta dal mediatore immobiliare e la conclusione dell’affare raggiunta tra le parti. Nella vicenda decisa dai giudici di piazza Cavour, un tribunale aveva respinto il diritto del mediatore alla provvigione, sul rilievo della mancanza di conferimento di incarico da parte della proprietaria dell’immobile; gli Ermellini, invece, hanno ritenuto decisivo il nesso tra l’opera prestata dal broker immobiliare e la conclusione dell’affare.

Quando il mediatore senza incarico ha diritto al compenso

La sentenza afferma che «la prestazione del mediatore può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso».

Il Collegio ha ritenuto che «il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in definitiva, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore (pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo) abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto».

In sintesi, ciò che conta è questa «messa in relazione» delle parti ad opera del mediatore, e ciò fa sorgere il suo diritto alla provvigione, anche se le parti hanno raggiunto autonomamente un accordo tra loro in seguito e senza il suo ulteriore contributo. Ciò però non significa che il mediatore abbia sempre e comunque diritto al compenso: vi sono infatti casi particolari (come la presenza di difformità edilizie o di pignoramenti sull’immobile che l’agente non ha segnalato o, peggio, ha tenuto nascosto) in cui questo nesso causale, che la giurisprudenza ritiene indispensabile, viene spezzato, e allora non sussiste l’obbligo di pagarlo, come abbiamo spiegato nell’apposito articolo: «Il mediatore ha sempre diritto alla provvigione?».


note

[1] Art. 1754 Cod. civ.

[2] Art. 1755 Cod. civ.

[3] Cass. ord. n. 7029/21 del 12.03.2021.


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