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Bonus prima casa per coniugi

17 Marzo 2021
Bonus prima casa per coniugi

Coppie sposate in regime di comunione e separazione dei beni: si può usufruire due volte dell’agevolazione fiscale?

Un nostro lettore è sposato in regime di separazione dei beni. Ci chiede se, posta tale situazione, possa comunque acquistare un immobile sfruttando le agevolazioni fiscali per la prima casa oppure se debba prima separarsi legalmente. 

La risposta al quesito richiede una preliminare spiegazione sul funzionamento del bonus prima casa per coniugi, sia che questi si trovino in regime di separazione dei beni che in comunione. 

Prima però ricordiamo cos’è il bonus prima casa, quali sono le condizioni per ottenerlo e quali i vantaggi che offre.

Cos’è il bonus prima casa

Il cosiddetto bonus prima casa non è altro che un’agevolazione fiscale prevista per chi acquista un’abitazione non di lusso, da destinare non necessariamente a propria dimora. Si può quindi usufruire del bonus anche per un appartamento da dare in affitto a terzi.

Il bonus prima casa garantisce un sostanzioso sconto sulle imposte da versare allo Stato all’atto del rogito, imposte che deve versare l’acquirente. Dunque, l’agevolazione è solo per chi compra e non per chi vende. 

Come detto, l’agevolazione spetta solo se l’immobile acquistato non è considerato «di lusso». Sono considerati «lussuosi» gli immobili nelle categorie catastali A/8 (ossia ville) e A/9 (ossia castelli e palazzi di eminente pregio).

Chi può avere il bonus prima casa?

Può ottenere il bonus prima casa solo chi rispetta questi due requisiti:

  • non deve avere, neanche per piccole quote, un’altra abitazione nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile acquistato. In caso contrario, bisogna vendere o donare il precedente immobile a qualcun altro, non importa chi (può essere anche il proprio figlio). Quindi, è consentito avere un negozio o un magazzino nello stesso Comune poiché non si tratta di un’abitazione;
  • non deve avere, neanche per piccole quote, un’altra abitazione, in qualsiasi parte d’Italia, ottenuta con il bonus prima casa. Diversamente, si hanno 12 mesi di tempo a disposizione per cederla (ossia venderla o donarla), che decorrono dal nuovo acquisto. In buona sostanza, non si può essere proprietari, nello stesso tempo, di due immobili acquistati con il bonus.

Alla luce di ciò, possono ottenere il bonus prima casa anche le coppie sposate, a prescindere dal fatto che siano in regime di comunione o di separazione dei beni.

Condizioni per ottenere il bonus prima casa

Oltre ai limiti appena elencati, il bonus prima casa richiede un ulteriore importante requisito: l’acquirente è tenuto a fissare la propria residenza nel Comune ove si trova l’abitazione in questione. Non necessariamente nella stessa via e numero civico perché, come detto, tale immobile può anche essere dato in affitto. È chiaro però che se si decide di dare in affitto la prima casa, non si può andare a vivere in un immobile di proprietà perché, come anticipato, non è consentito avere il bonus prima casa ed essere proprietari di due abitazioni. Allora bisognerà andare a vivere in affitto. 

Inoltre, sussiste il divieto di vendere l’immobile acquistato con il bonus entro cinque anni dal rogito. Diversamente, bisogna pagare allo Stato tutte le imposte che non erano stato versate al rogito più le sanzioni del 30%. Si può vendere anche prima di cinque anni a patto di comprare, entro l’anno successivo, un nuovo immobile con le caratteristiche appena elencate della «prima casa».

Cosa comporta il bonus prima casa

Chi rientra in tutte le condizioni appena elencate può ottenere il bonus prima casa e, in questo modo, ridurre il carico fiscale al momento del rogito. 

In particolare, in caso di acquisto dell’immobile da un privato, il bonus prima casa consente di versare l’imposta di registro al 2% anziché al 9% (come altrimenti sarebbe). In più, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono pari a 50 euro ciascuna.

Invece, in caso di acquisto da un’impresa di costruzioni o una società, il bonus garantisce l’Iva al 4% e non al 10%. In più, le imposte ipotecaria, catastale e di registro sono pari a 200 euro ciascuna. 

Una persona sposata può avere il bonus prima casa?

Sinora abbiamo visto come funziona l’agevolazione fiscale sulla prima casa se il beneficiario è single. Vediamo adesso che succede invece per le coppie sposate.

Partiamo dalle coppie in separazione dei beni. In questo caso, non c’è alcun dubbio che entrambi i coniugi possano acquistare una casa a testa, con il bonus prima casa. Bonus che pertanto sarà “duplicato”. 

Quindi, ad esempio, marito e moglie potrebbero essere proprietari di una casa a testa, entrambe comprate con il bonus prima casa. Dovranno poi decidere se abitare in una o nell’altra o se, ancora, in una terza che dovrà però essere necessariamente in affitto (poiché non è possibile, ai fini del bonus, essere proprietari di due case nello stesso Comune).

Non c’è bisogno peraltro che entrambi i coniugi rispettino i requisiti richiesti dalla legge: l’importante è che li possegga l’acquirente. Quindi, ben potrebbe essere che un coniuge compri la casa con il bonus anche se l’altro è proprietario di due o più immobili e non potrebbe sfruttare l’agevolazione.

Vediamo ora che succede invece per le coppie in comunione dei beni. Secondo l’Agenzia delle Entrate, in questo caso, è necessario che entrambi i coniugi presentino i requisiti del bonus prima casa. Se uno dei due non dovesse averli, all’altro sarebbe riconosciuto solo il 50% dell’agevolazione, mentre l’altro 50% verrebbe recuperato dallo Stato applicando le sanzioni.

Questo orientamento però è stato a lungo criticato dalla giurisprudenza e anche la Cassazione ha così annullato gli accertamenti fatti dai vari uffici delle imposte. Una recentissima sentenza della Corte, però, ha da ultimo sposato la tesi del Fisco. Leggi sul punto Bonus prima casa: i requisiti per coniugi sposati.

In pratica, secondo la Cassazione, i requisiti necessari all’acquisto del bonus devono essere presenti in capo ad entrambi i coniugi in comunione dei beni e non solo ad uno (quello cioè che firma l’atto di compravendita). Quindi, se uno dei due coniugi non rispetta le condizioni legali, l’agevolazione fiscale salta.

Questo comporta che:

  • entrambi i coniugi devono avere la residenza nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare o ve la devono trasferire nei 18 mesi successivi;
  • entrambi i coniugi non devono possedere altre case nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare;
  • entrambi i coniugi non devono avere, in tutta Italia, un’altra casa acquistata con il bonus prima casa, salvo venderla entro un anno.

 



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