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Quando un verbale di assemblea non è valido?

24 Luglio 2021 | Autore:
Quando un verbale di assemblea non è valido?

Una delibera assembleare è illegittima se contraria alla legge o al regolamento condominiale.

All’ultima riunione condominiale è stata approvata una delibera in contrasto con il regolamento oppure con un oggetto non previsto all’ordine del giorno? L’assemblea che ha preso la decisione, non era stata correttamente convocata? Queste sono solo alcune ipotesi in cui la delibera assembleare può essere impugnata.

Pertanto, se ti stai chiedendo quando un verbale di assemblea non è valido, la risposta è: quando una delibera dell’assemblea condominiale nello stesso riportata, è nulla o annullabile. La delibera, infatti, è un provvedimento deciso e votato in assemblea che per ritenersi tale, deve necessariamente presentare determinate caratteristiche. Più precisamente, deve essere sempre scritta nel verbale e deve essere veritiera ed esprimere le decisioni prese dai condòmini.

Se la delibera presenta dei vizi per cui è nulla o annullabile, il condòmino dissenziente o comunque astenutosi oppure assente alla riunione, può chiedere al giudice di stabilirne la validità. In altre parole, quando un verbale di assemblea non è valido, il condòmino che si ritiene leso da una delibera nello stesso contenuta, può impugnare quest’ultima dinanzi l’autorità giudiziaria, chiedendo che venga dichiarata nulla o che venga annullata.

Quando le delibere assembleari non sono valide

Le delibere assembleari non sono valide quando presentano dei vizi e si distinguono in:

  • delibere nulle, che sono quelle prive di elementi essenziali ovvero con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, quelle delibere che vanno ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condòmino e, infine, quelle invalide in relazione all’oggetto [1];
  • delibere annullabili, che sono quelle che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o dal regolamento condominiale, quelle che sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell’assemblea. Altresì, sono annullabili quelle delibere genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto [2].

Per le delibere nulle, il contrasto con la legge o il regolamento condominiale è così grave che non è possibile sanarlo neanche con l’adesione dei condòmini che non provvedono ad impugnarle.

Le delibere annullabili, invece, presentano dei vizi di forma ma sono sostanzialmente legittime. Quindi, il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale, pur causando una lesione in capo a uno o più condòmini, è meno grave rispetto alle delibere nulle e può essere sanato con l’accettazione tacita da parte dei condòmini che non provvedono ad impugnarle.

Quali sono gli effetti delle delibere assembleari

Le delibere si considerano valide salvo che il giudice, su richiesta di uno dei condòmini, non accerti la loro illegittimità. Pertanto, si parla di presunzione di validità delle delibere assembleari.

Se le delibere non vengono impugnate, sono vincolanti per tutti i condòmini, anche se assenti all’assemblea o se nel corso della riunione avevano dichiarato di essere contrari.

In genere, nell’ipotesi di delibere annullabili se non vengono impugnate nei termini previsti dalla legge, la mancata opposizione ne sana definitivamente l’invalidità e, quindi, le stesse non possono essere più messe in discussione. Tuttavia, l’assemblea può modificare le proprie decisioni approvando nuove e differenti delibere sulle stesse questioni.

Le delibere nulle, invece, in mancanza di impugnazione, restano vincolanti per tutti i condòmini; rimane comunque aperta la possibilità di chiedere al giudice l’annullamento e l’impugnazione può essere presentata anche dai condòmini che hanno votato favorevolmente alle stesse.

Chi può impugnare le delibere assembleari invalide

Le delibere invalide, a seconda se nulle o annullabili, possono essere impugnate:

  1. nel primo caso, da qualsiasi condòmino che abbia interesse;
  2. nella seconda ipotesi, dai condòmini presenti in assemblea personalmente o per delega che hanno espresso voto contrario o si sono astenuti nonché dai condòmini che non erano presenti in assemblea e che non hanno nominato un delegato [3].

Se un condòmino incarica un delegato, si considera presente a tutti gli effetti. Pertanto, se il delegato esprime voto favorevole alla delibera, il condòmino che ha conferito la delega viene considerato automaticamente favorevole e non può impugnare la delibera.

Impugnazione delibere assembleari invalide: quali sono i tempi

Anche in relazione ai tempi previsti per proporre impugnazione bisogna distinguere a seconda se le delibere assembleari siano nulle o annullabili.

Per le delibere nulle non è previsto alcun termine per proporre opposizione, mentre quelle annullabili si possono impugnare entro 30 giorni che decorrono:

  • per il condòmino presente all’assemblea, personalmente o per delega, da quando la stessa assemblea si è tenuta;
  • per il condòmino assente all’assemblea, da quando riceve il verbale redatto in sede assembleare o comunque riceve comunicazione della decisione approvata in assemblea. Da qui l’obbligo per l’amministratore, di notificare il verbale agli assenti.

Come si possono impugnare le delibere assembleari non valide

Le delibere assembleari invalide si possono impugnare con atto di citazione dinanzi al giudice competente [4]. In ogni caso, prima di iniziare la causa civile il condòmino deve preventivamente tentare la conciliazione dinanzi a un ente accreditato presso il ministero della Giustizia. Se la conciliazione non riesce, può procedere dinanzi l’autorità giudiziaria.

Nell’atto di citazione devono essere espressamente indicate:

  1. le delibere assembleari oggetto di impugnazione;
  2. i motivi di illegittimità, ovvero le ragioni per le quali le delibere assembleari si assumono in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.

Delibere assembleari impugnate: si può sospenderne l’efficacia?

Le delibere assembleari si presumono legittime e sono vincolanti per i condòmini anche se sono state impugnate, fino a quando il giudice non ne accerta l’illegittimità.

Al fine di non recare pregiudizio ai condòmini, però, la legge consente al giudice di sospenderne l’efficacia nelle more della decisione.

La richiesta di sospensione può essere presentata:

  • dopo o contestualmente all’impugnazione delle delibere mediante una istanza allo stesso giudice che deve decidere sulla loro validità;
  • prima della proposizione dell’impugnazione attraverso un ricorso al tribunale per ottenere, in via cautelare, la sospensione delle delibere in attesa di presentare l’impugnazione. In questo caso, però, il termine di 30 giorni non viene comunque sospeso.

note

[1] Trib. Torino sent. n. 2396 del 1.04.2014 .

[2] Cass. Civ. Sez. Unite sent. n. 4806 del 7.03.2005.

[3] Art. 1137 cod. civ.

[4] Il giudice competente a decidere sull’impugnazione delle delibere assembleari è il giudice di pace competente per territorio in base al luogo in cui si trova il condominio, per le cause di valore fino a 5.000 euro; il tribunale territorialmente competente, per le cause di valore superiore ai 5.000 euro. Per calcolare l’importo rilevante al fine di determinare la competenza, si deve aver riguardo all’importo delle sole spese contestate e non al totale delle spese a carico del condòmino che impugna anche se egli ha impugnato l’intera delibera.


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