Come scambiare la casa tra genitore e figlio

Sono proprietario di una casa con benefici prima casa, nello stesso comune dove ho attualmente la residenza in casa dei miei genitori. Loro sono proprietari della casa dove attualmente viviamo, ed è acquistata da loro con benefici prima casa. Posso scambiare la casa con i miei genitori? Si può fare con una permuta o comodato?

La soluzione al quesito da posto dal lettore può essere diversa in base all’interesse perseguito. Difatti, se sia il lettore che i suoi genitori intendono mantenere l’attuale titolarità dei rispettivi immobili, “scambiando” esclusivamente le residenze, l’unica opzione resterebbe quella della stipula di due contratti di comodato gratuito (uno con il quale i genitori concedono in comodato la casa al figlio; l’altro, viceversa, con il quale il figlio concede in comodato la propria casa ai genitori). Entrambi gli immobili restano prime case senza dover perdere le agevolazioni fiscali di cui hanno beneficiato al momento dell’acquisto (visto che è sufficiente avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile).

Tuttavia, gli immobili non avrebbero totale esenzione Imu. Difatti, l’esenzione in questione si applica all’ “abitazione principale”, intendendosi per tale l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

Tuttavia, la Legge di Stabilità 2016 ha previsto la riduzione del 50% della base imponibile Imu per i proprietari di immobili concessi a parenti di primo grado, alle seguenti condizioni:

• il proprietario/comodante deve possedere un solo immobile (ad uso abitativo) in Italia, oppure ne può possedere un altro che deve essere adibito ad abitazione principale, nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato;
• il contratto di comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate (entro 20 giorni dalla sottoscrizione).
• il parente di primo grado/comodatario deve adibire ad abitazione principale l’immobile avuto in comodato;
• l’immobile non deve essere di lusso (cioè di categoria catastale A/1, A/8 o A/9).

Ciò vuol dire che su entrambi gli immobili il lettore e i suoi genitori, a seguito della stipula di reciproci contratti di comodato a titolo gratuito, dovrebbero pagare l’Imu, pur se agevolata. A nulla rileva che si tratti di abitazione principale visto che, per le ipotesi di comodato genitori – figli, paradossalmente la legge speciale prevede la riduzione e non l’esenzione.

Questa soluzione, che ha costi non elevati (per il comodato non occorre l’atto notarile né il pagamento di imposte, se non quella di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate), permette al lettore a ai suoi genitori di “sistemare” ufficialmente le residenze negli immobili in cui desiderano abitare e consente, dunque, di attuare uno scambio di fatto delle abitazioni. Tuttavia, gli immobili restano intestati ai rispettivi attuali proprietari.

Se la l’intenzione è, invece, quella di scambiare la titolarità dei beni (cioè con formale trasferimento delle rispettive proprietà), la strada percorribile è quella della permuta, da effettuarsi con atto notarile, soggetto ad imposte ipotecarie e catastali. I costi sono certamente più elevati (oneri notarili più imposte e tasse), ma per entrambe le abitazioni vi sarebbe poi l’esenzione Imu. Inoltre, la permuta non fa decadere dalle agevolazioni fiscali prima casa, per le ragioni che seguono. Come noto, le agevolazioni prima casa si perdono quando l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Ebbene, nel caso di specie, poiché con la permuta, contestualmente all’alienazione dell’immobile, si acquista un’abitazione principale, è soddisfatta l’eccezione sopra descritta e permangono le agevolazioni prima casa. A tal fine è necessario che nell’atto notarile di permuta sia riportata la dichiarazione di voler adibire l’immobile acquistato ad abitazione principale.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone