Diritto e Fisco | Articoli

Bonus prima casa: quali sono gli immobili di lusso?

18 Marzo 2021 | Autore:
Bonus prima casa: quali sono gli immobili di lusso?

I requisiti necessari per godere delle agevolazioni fiscali: il criterio della classificazione catastale ha sostituito la regola della superficie oltre i 240 mq.

Se hai intenzione di beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale una delle prime cose da sapere è che sono esclusi gli immobili considerati di lusso. Evidentemente, il legislatore ha voluto impedire l’accesso al bonus a coloro che sembrano “ricchi” e, infatti, ha disposto che le abitazioni di tipo signorile, le ville, i castelli ed i palazzi di pregio non possono mai rientrare nel beneficio fiscale. Ma precisamente riguardo al bonus prima casa quali sono gli immobili di lusso?

Il criterio per individuarli è cambiato nel corso del tempo, e siccome la legge non brillava per chiarezza è dovuta intervenire più volte la Cassazione per precisare i requisiti. Ad esempio, con una recentissima sentenza [1], la Suprema Corte ha stabilito che le agevolazioni spettano per un’abitazione di 239 metri quadri, cioè poco meno della soglia preclusiva del beneficio, alla quale non si può arrivare per “arrotondamento”; altre sentenze che esamineremo hanno indicato come calcolare la superficie utile. Vedrai quindi come spesso anche una casa “grande” può ottenere il bonus fiscale previsto sulla prima casa.

Bonus prima casa: quando spetta

Il “bonus prima casa” è l’agevolazione fiscale prevista per chi acquista un immobile non di lusso senza essere proprietario di un’altra abitazione situata nel medesimo Comune o di altri immobili ad uso abitativo in qualsiasi parte d’Italia già acquistati fruendo del bonus; inoltre, bisogna avere la residenza fissata nel Comune ove è ubicato l’appartamento acquistato con le agevolazioni, oppure impegnarsi a trasferirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto.

Le agevolazioni consistono in un abbattimento delle tasse da pagare sulla compravendita immobiliare: l’imposta di registro si applica con l’aliquota del 2% anziché nella misura ordinaria del 9% e, se l’operazione è soggetta ad Iva, come quando si compra direttamente dall’impresa costruttrice, l’aliquota scende al 4% rispetto al 10%.

Immobili di lusso: quali sono?

Un requisito essenziale per accedere a queste agevolazioni fiscali è che l’acquisto deve riguardare un immobile non di lusso. Se si ottiene il beneficio ma l’Agenzia delle Entrate accerta la lussuosità dell’abitazione, il bonus viene revocato e si dovranno pagare le imposte dovute nella misura intera, più una sanzione del 30% sulla differenza non versata all’inizio.

La legge [2] ritiene di lusso, senza possibilità per il contribuente di fornire una prova contraria, gli immobili che appartengono ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/1 – abitazioni signorili;
  • A/8 – ville;
  • A/9 – castelli e palazzi di pregio artistico e storico.

Perciò, il classamento catastale è decisivo per ottenere o meno il beneficio fiscale: se l’unità immobiliare risulta inserita in Catasto in una delle categorie suindicate, l’agevolazione prima casa non è mai ammessa. Viceversa, rientrano nelle condizioni di applicabilità del bonus tutte le altre categorie catastali di immobili ad uso abitativo, e cioè:

  • A/2 – abitazioni di tipo civile;
  • A/3 – abitazioni di tipo economico;
  • A/4 – abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 – abitazione di tipo ultra popolare;
  • A/6 – abitazione di tipo rurale;
  • A/7 – abitazioni in villini;
  • A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi (come baite, rifugi di montagna, chalet, “sassi” o “trulli”, ecc.).

Inoltre, se l’unità immobiliare non è di lusso, il bonus prima casa è esteso anche all’acquisto di una pertinenza, come un box auto, una tettoia o un locale ad uso magazzino o deposito, purché essa sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale.

Immobili di lusso: conta la superficie?

Il criterio di classamento degli immobili di lusso che ti abbiamo appena esposto è stato introdotto a partire dal 1° gennaio 2014; in precedenza, una norma regolamentare [3] che aveva creato non poca confusione ed incertezze ancorava la definizione della lussuosità alla superficie e stabiliva che l’agevolazione prima casa era preclusa se l’immobile raggiungeva o superava i 240 metri quadrati di superficie utile.

Così per gli acquisti immobiliari avvenuti fino al 31 dicembre 2013 era valevole il criterio della soglia di superficie dell’unità immobiliare, a prescindere dal classamento catastale. Il nuovo criterio è indubbiamente più certo, ma ancora oggi permangono molti contenziosi pregressi, aperti tra i contribuente e l’Agenzia delle Entrate per le modalità di calcolo della superficie utile.

Come si calcola la superficie utile

Per superficie utile può intendersi quella effettivamente abitabile oppure quella, più estesa, che comprende anche gli ambienti utilizzabili, come i balconi e le terrazze, oppure le cantine, le soffitte, i soppalchi e le scale; parlando di case di lusso dobbiamo considerare anche le piscine.

Quali di questi locali ed ambienti vanno considerati nell’estensione dei 240 metri quadri oltre la quale scatta il limite di inapplicabilità delle agevolazioni? Sul tema, è dovuta intervenire la Corte di Cassazione [4] per precisare che la superficie utile deve essere determinata con riguardo all’«utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione».

Dunque, nel calcolo della superficie utile rientra non solo quella abitabile ma tutta la superficie interna dell’unità immobiliare (compresi i muri, i pilastri, i tramezzi, i soppalchi, i vani di porte e finestre ed i soppalchi), così come è stata riportata nell’atto di acquisto; dal computo, però, può essere detratta, come ha chiarito una successiva sentenza [5], «la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina».

La casa grande può avere le agevolazioni?

Come abbiamo visto, oggi, l’unico requisito richiesto per beneficiare delle agevolazioni è quello del classamento catastale a prescindere dalle dimensioni dell’immobile ad uso abitativo; perciò, se l’abitazione che intendi acquistare rientra tra quelle classificate come signorili, oppure è una villa, un castello o un palazzo di pregio, non potrai accedere al bonus, altrimenti potrai beneficiarne a prescindere dall’estensione della casa.

Fino al 2013, invece, contava il criterio della superficie e potevano ottenere le agevolazioni solo le unità immobiliari aventi un’estensione fino a 240 metri quadrati, intesi come superficie utile e non come effettiva abitabilità. Tale regola è superata ma non definitivamente, in quanto mantiene vigore per le agevolazioni fiscali concesse sugli acquisti avvenuti sino al 31 dicembre 2013, quando per godere del beneficio occorreva ancora rispettare la regola della superficie massima oltre la quale l’abitazione era ritenuta di lusso.

Leggi anche questi articoli:


note

[1] Cass. ord. n.7435/21 del 17.03.2021.

[2] Art. 10 D.Lgs. n. 23/2011, art. 26 D.L. n. 104/2013 e art. 33 D.Lgs. n. 175/2014.

[3] Art. 6 D.M. n. 1072 del 02.08.1969.

[4] Cass. sent. n. 29643 del 14.11.2019.

[5] Cass. ord. n. 20701 del 30.10.2020.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube