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Bonus prima casa e fusione due immobili

19 Marzo 2021
Bonus prima casa e fusione due immobili

Come provare l’accorpamento di due abitazioni per usufruire delle agevolazioni fiscali. 

La legge garantisce agevolazioni fiscali a chi acquista la prima casa. È possibile usufruire di tale bonus anche per due abitazioni distinte ma confinanti se le stesse vengono accorpate in un unico appartamento. Lo ha chiarito la Cassazione la quale però ha anche avvisato che spetta al contribuente dimostrare l’effettiva fusione, in assenza di una pratica al catasto. Di qui il dubbio abbastanza ricorrente: come ottenere il bonus prima casa in presenza della fusione di due immobili? Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo proprio dalla definizione di «bonus prima casa» e dalle condizioni per ottenerlo. 

Cos’è il bonus prima casa e a chi spetta

Il bonus prima casa spetta a chi acquista un immobile, lo riceve in donazione o in eredità. Consiste in un forte sgravio fiscale sulle imposte dovute al momento del rogito.

Per chi compra da una ditta, l’Iva è al 4% anziché al 10%; in più l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa (e non percentuale) di 200 euro ciascuna.

Per chi compra da privato o riceve l’immobile in donazione, l’imposta di registro è al 2% anziché al 9%; in più l’imposta ipotecaria e catastale sono nella misura fissa (e non percentuale) di 50 euro ciascuna. 

Il bonus prima casa spetta solo a condizione che l’immobile non sia di lusso (ossia inserito nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Per ottenere il bonus è necessario non possedere, neanche per quote, la proprietà di altre abitazioni nel Comune ove si trova il nuovo immobile. In caso contrario le stesse vanno cedute prima del nuovo rogito.

Inoltre è necessario non possedere, neanche per quote, la proprietà di altra abitazione, ovunque situata in Italia, acquistata in precedenza con lo stesso bonus prima casa. In caso contrario, la stessa va ceduta entro 18 mesi dal nuovo rogito. 

Infine è necessario spostare la propria residenza entro 18 mesi dal nuovo rogito nel Comune ove si trova l’immobile acquistato, pena la decadenza dalle agevolazioni.

Chi acquista la casa con le agevolazioni fiscali in commento non può rivenderla prima di 5 anni a meno che, entro l’anno successivo, ne acquisti una nuova con le stesse caratteristiche predette della «prima casa».

Bonus prima casa su due appartamenti accorparti

Il bonus prima casa è riconosciuto anche nel caso di acquisto di distinte unità immobiliari confinanti, purché si proceda all’unificazione dei locali per costituire un’unica unità abitativa non di lusso. 

Come chiarito dalla Cassazione [1], ai fini del rispetto di tale condizione è irrilevante l’omessa esecuzione della fusione catastale, purché il proprietario riesca a dimostrare, in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, l’effettiva unificazione dei due appartamenti confinanti.

Prima di spiegare in cosa consiste materialmente questa prova e quindi come dimostrare la fusione tra le due unità immobiliari, vale la pena riportare le parole della stessa Suprema Corte.

«In tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché le stesse siano destinate dall’acquirente, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa: pertanto, il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, a condizione che l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate dalla legge nella tipologia degli alloggi “non di lusso“. 

In un’altra occasione la Cassazione ha detto che: «In tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della “prima casa” possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purchè ricorrano due condizioni e cioè l’effettiva destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato” [3]».

Bonus prima casa due appartamenti senza fusione in catasto

Abbiamo appena detto che, secondo la Cassazione, non è necessario eseguire una pratica di fusione in catasto dei due appartamenti se è dimostrato che gli stessi sono effettivamente accorpati. Di qui però il problema: come fornire questa prova?

L’operazione di fusione di due unità immobiliari, ordinariamente, richiede l’esecuzione di un intervento edilizio assimilabile alla tipologia delle opere di straordinaria manutenzione, e quindi subordinato alla presentazione di una Cila (comunicazione inizio lavori asseverata), che deve concludersi con la prova di avvenuta dichiarazione in Catasto dello stato modificato. 

In realtà la prova più idonea per vincere eventuali contestazioni dell’ufficio delle imposte è proprio l’attestazione di avvenuta variazione catastale, attestazione che peraltro è necessaria anche per consentire future compravendite [4]. 

Tuttavia, la Corte Suprema ha svincolato l’accertamento del riconoscimento dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa dall’effettiva operazione di fusione catastale delle due unità immobiliari. Spetta però al contribuente dimostrare l’avvenuta unificazione delle due abitazioni. Ciò può essere attestato da una relazione tecnica descrittiva asseverata, che dichiari l’unificazione di fatto, con la citazione della Cila, ove presente, o, meglio, anche con l’allegazione di fattura per l’esecuzione dei lavori di unificazione (o di acquisto dei materiali occorsi, in caso di esecuzione in economia). 

La relazione tecnica potrà dimostrare anche che l’abitazione unificata rientra fra le tipologie immobiliari che possono beneficiare dell’agevolazione. 

Resta il fatto che la registrazione della variazione catastale è sicuramente una prova più certa e mette al riparo anche dalle sanzioni, atteso che la legge richiede l’allineamento tra la planimetria depositata in catasto e le effettive condizioni dell’immobile. In assenza infatti di tale allineamento l’immobile non può essere venduto. 


note

[1] Cass. sent. n. 21614/2020.

[2] Cass. sent. n. 6613/2011.

[3] conf. anche Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 9030 del 06/04/2017, Rv. 643647, nonchè Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17015 del 25/06/2019, Rv. 654527.

[4] Dl 78/2010.

Autore immagine: depositphotos.com

Cassazione civile sez. VI, 07/10/2020, (ud. 10/07/2020, dep. 07/10/2020), n.21614

RILEVATO

che:

– con atto di compravendita del 23/09/2011, registrato il successivo 26/09/2011, G.Y. e Go.Yu. acquistavano in comproprietà indivisa due unità immobiliari, a destinazione abitativa, iscritte separatamente in catasto, usufruendo dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, assumendo l’impegno di destinare tali immobili “a costituire, nel loro insieme, una unica unità abitativa”, impegnandosi “ad effettuare nel più breve tempo possibile la “fusione catastale” tra le due unità immobiliari” (così nell’atto notarile di compravendita);

– accertata la mancata unificazione catastale dei due immobili, l’Agenzia delle entrate emetteva nei confronti dei predetti contribuenti un avviso di liquidazione di maggiori imposte ipocatastali relative all’anno 2011 revocando i benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa;

– il ricorso proposto dai contribuenti avverso il predetto atto impositivo veniva accolto dalla CTP di Pescara e la sentenza confermata dalla CTR dell’Abruzzo, Sezione staccata di Pescara, che respingeva l’appello agenziale ritenendo spettante ai contribuenti le agevolazioni fiscali in quanto le unità immobiliari erano state effettivamente adibite dagli acquirenti a loro residenza principale e l’immobile cosi “unificato” non aveva le caratteristiche di alloggio di lusso;

– avverso tale statuizione l’Agenzia delle entrate propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, cui replicano gli intimati con controricorso;

– sulla proposta avanzata dal relatore ai sensi del novellato art. 380 bis c.p.c., risulta regolarmente costituito il contraddittorio.

Diritto

CONSIDERATO

che:

1. Con il motivo di ricorso, dedotto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la ricorrente censura la sentenza impugnata perchè la CTR, in violazione e falsa applicazione della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II bis, aveva errato nel ritenere sussistente il diritto degli acquirenti delle due unità immobiliari alle agevolazioni per la prima casa a prescindere dal loro effettivo accorpamento.

2. Il motivo è fondato e va accolto.

3. E’ orientamento consolidato di questa Corte quello secondo cui “In tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della “prima casa” previsti dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, convertito con modificazioni dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purchè le stesse siano destinate dall’acquirente, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa: pertanto, il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sè ostativo alla fruizione di tali benefici, a condizione che l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate dalla L. 2 luglio 1949, n. 408, art. 13, nella tipologia degli alloggi “non di lusso” (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 24986 del 24/11/2006, Rv. 594230). Nello stesso senso si è pronunciata Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6613 del 23/03/2011 (Rv. 617254) secondo cui “In tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della “prima casa”, previsti dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purchè ricorrano due condizioni e cioè l’effettiva destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così “unificato” (conf. anche Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 9030 del 06/04/2017, Rv. 643647, nonchè Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17015 del 25/06/2019, Rv. 654527).

4. Deve pertanto affermarsi che era onere dei contribuenti (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 20376 del 20/09/2006, Rv. 594764) provare di aver dato seguito all’impegno, assunto in sede di rogito, di procedere all’unificazione delle unità immobiliari e, quindi, di aver effettivamente unificato gli immobili e che l’alloggio così complessivamente realizzato rientrava, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche, nella tipologia degli immobili “non di lusso” (arg. da Cass., Sez. 5, n. 6613 del 2011, cit.), restando del tutto irrilevante la mancata unificazione delle due unità abitative ai soli fini catastali.

5. A tale conclusione deve pervenirsi anche alla stregua della recentissima sentenza di questa Corte n. 11322 del 12/06/2020 che ha affermato il condivisibile principio secondo cui “Dovendosi ricondurre al novero delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione la fattispecie dell'”accorpamento” di unità immobiliari finitime, il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’ufficio per l’esercizio dei poteri di accertamento (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76) è rispettato se il contribuente realizza l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata”. In buona sostanza, il concreto accorpamento delle unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell’unica abitazione principale del contribuente costituisce evento che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente.

6. Orbene, la CTR ha affermato che “risulta dagli atti e, comunque, non oggetto di specifica contestazione, che le unità immobiliari effettivamente sono adibite a residenza principale dei contribuenti” e che “le due unità immobiliari appartengono alla categoria “A3″ e certamente, anche un loro futuro accorpamento, non ne comporterebbe un derivato complesso abitativo con le pregevoli caratteristiche architettoniche previste per la categoria Al, che escluderebbe i benefici richiesti” (sentenza impugnata, pag. 3).

6.1. Benchè i giudici di primo grado alla predetta pag. 7 della sentenza (riprodotta a pag. 8 del controricorso) avessero dato atto che nella specie le due unità immobiliari erano “fra loro comunicanti, posti in unico fabbricato ed entrambi adibiti a residenza effettiva che possono essere utilizzati solo congiuntamente”, l’accertamento compiuto dai giudici di secondo grado, per quanto è dato desumere dal contenuto motivazionale della sentenza impugnata, si è fermato alla sola verifica della destinazione dei due immobili a residenza principale degli acquirenti e non ha riguardato il loro effettivo accorpamento, che ipotizzava come evenienza futura, limitandosi a sostenere che in tal caso sussisteva la seconda delle condizioni indicate dalla giurisprudenza di legittimità (ovvero la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile una volta unificato).

7. Ne consegue che, in accoglimento del motivo di ricorso, la sentenza va cassata e rinviata alla competente CTR che dovrà accertare se i contribuenti, come è loro onere (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 20376 del 20/09/2006, Rv. 594764), abbiano fornito la prova in giudizio che, così come disposto dalla tariffa allegata al TUIR, art. 1, entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto di compravendita abbiano dato effettivo seguito all’impegno assunto in quella sede di procedere all’unificazione dei locali; ovvero abbiano provato la sussistenza della prima delle condizioni di cui a Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6613 del 23/03/2011, sopra citata.

8. Deve darsi atto che nel controricorso viene avanzata a questa Corte la richiesta di dichiarazione di decadenza dell’amministrazione finanziaria dal potere accertativo per decorso del termine triennale dalla data di registrazione dell’atto di compravendita, D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 76.

9. La richiesta è inammissibile trattandosi, all’evidenza, di riproposizione da parte dei contribuenti, risultati completamente vittoriosi nel giudizio di secondo grado e come tali non legittimati a proporre ricorso incidentale, di un’eccezione non accolta e nemmeno esaminata dal giudice d’appello, che avrà l’onere di riesaminarla (cfr., ex multis, Cass. n. 134 del 05/01/2017, Rv. 642189) ovviamente previa verifica della sua rituale introduzione nel giudizio, che nella specie, da quanto risultante dagli atti processuali, sembra doversi escludere sul rilievo che i giudici di primo grado avevano rigettato l’eccezione e la statuizione non era stata oggetto di appello incidentale.

10. Conclusivamente, quindi, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla competente CTR perchè proceda all’accertamento sopra indicato, nonchè alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 10 luglio 2020.

Depositato in cancelleria il 7 ottobre 2020


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