Diritto e Fisco | Articoli

Cosa comporta intestarsi una casa?

21 Marzo 2021
Cosa comporta intestarsi una casa?

Ricevere un immobile in donazione: conseguenze con il Fisco e le tasse, con il condominio, con i creditori e i pignoramenti, con gli abusi edilizi. 

Un nostro lettore dovrebbe divenire proprietario di un appartamento a seguito di donazione da parte del padre. Prima di recarsi dal notaio e accettare il trasferimento, ci chiede “cosa comporta intestarsi una casa”: quali sono gli obblighi economici e le responsabilità, quali potrebbero essere gli adempimenti da seguire e le conseguenze da un punto di vista patrimoniale. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Intestare una casa: cosa significa?

Nessuno può intestarsi una casa senza il volere del proprietario, a meno che non agisca rivendicando l’usucapione, ossia un possesso continuato e indisturbato del bene per almeno 20 anni; ma anche in tal caso dovrebbe prima avviare una causa in tribunale, citando il titolare dell’immobile.

Il percorso tradizionale per intestare la casa a un’altra persona è dunque la donazione che presuppone la presenza del donante e del donatario, con due testimoni, innanzi al notaio. Le spese di donazione sono sopportate dal donatario. Leggi sul punto Quanto costa cambiare l’intestazione di una casa. 

Con il cambio di intestazione dell’immobile, la proprietà si trasferisce definitivamente e irrevocabilmente. Sicché, a tutti gli effetti di legge, il proprietario del bene muterà nei confronti dei terzi, del Fisco, del condominio. 

Il passaggio di proprietà si verifica con la stipula dell’atto notarile di donazione e la successiva trascrizione nei registri immobiliari.

Da tale momento scaturiscono una serie di conseguenze sia per il donatario che per donante il quale, evidentemente spogliato della proprietà del bene, non risponderà più di esso. Cerchiamo di analizzarle singolarmente.

Intestarsi una casa: conseguenze con il Fisco

Sotto il profilo fiscale, tutte le imposte immobiliari graveranno sul nuovo intestatario del bene. Questi deve sostenere:

  • le imposte relative al passaggio di proprietà: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale. Il carico fiscale dipende dall’eventuale qualificazione come «prima casa» dell’immobile in questione. Nel caso in cui si tratti di «prima casa», l’imposta di registro è al 2% e non al 9%; l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna (e non in misura proporzionale all’1 e al 2% come negli altri casi);
  • le imposte sulla proprietà ossia l’Imu e la Tari (la spazzatura) da versare annualmente. Non si paga l’Imu sull’«abitazione principale»; se quindi il donatario vi fissa la residenza e vi risiede abitualmente sarà esonerato da tale imposta.

Intestarsi una casa: conseguenze con il condomino 

L’intestazione della casa presuppone l’acquisizione della qualità di condomino. Quindi, tenuto al pagamento delle spese ordinarie di condominio sarà il nuovo intestatario, il quale però risponde in solido con il donante anche per le quote da questi non versate nell’anno del rogito e in quello precedente. Quindi, prima di accettare la donazione, bisogna fare bene attenzione che il precedente titolare non abbia lasciato debiti. A tal fine, gli si potrà chiedere un’attestazione, rilasciata dall’amministratore di condominio, circa il corretto pagamento delle pregresse quote.

Il nuovo intestatario dovrà poi corrispondere le eventuali spese straordinarie di condominio per lavori deliberati dall’assemblea dopo l’accettazione della donazione.

Creditori, ipoteche e pignoramenti

Prima di accettare la donazione bisognerebbe richiedere una visura ipocatastale per verificare se sull’immobile sono presenti ipoteche o pignoramenti. In caso contrario, i creditori del donante non potranno più svolgere alcuna azione esecutiva sull’immobile a partire dal giorno successivo alla trascrizione della donazione. Dall’altro lato, però, saranno i creditori del donatario a poter pignorare l’immobile in quanto entrato nel patrimonio di quest’ultimo.

Se il donatario dovesse essere debitore nei confronti di Agenzia Entrate Riscossione, l’eventuale intestazione della casa potrebbe sortire degli effetti poco piacevoli. La legge prevede infatti l’impossibilità di pignoramento della prima casa se questa è l’unica di proprietà del debitore e questi vi ha fissato la residenza. Se tuttavia il contribuente che non ha pagato le cartelle esattoriali dovesse intestarsi un’altra casa, divenendo così proprietario di due immobili, l’Esattore potrebbe pignorarglieli entrambi, sia quindi la “prima” che la “seconda” casa.

Abuso edilizio del precedente proprietario

Intestarsi una casa non significa rispondere penalmente degli eventuali abusi edilizi commessi dal precedente proprietario: sarà solo quest’ultimo infatti l’unico responsabile. Tuttavia, se è vero che il processo penale per l’abuso può essere intentato solo nei confronti di chi ha effettivamente realizzato l’opera in assenza o in difformità dei permessi, è anche vero che il nuovo intestatario potrà essere raggiunto da un ordine di demolizione, pur non essendo l’artefice dell’abuso. Ordine che dovrà ovviamente rispettare se non vuol rischiare l’esproprio del bene o, nei casi meno gravi, la sanzione economica.



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