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Comunicazioni all’amministratore di condominio

22 Marzo 2021
Comunicazioni all’amministratore di condominio

Quando bisogna informare l’amministratore di condominio: tutti gli obblighi dei condomini.  

L’amministratore di condomino è tenuto a rispettare il mandato affidatogli dall’assemblea e, in questa gestione, deve essere leale e trasparente, fornendo ai condomini tutte le informazioni che questi richiedono (si pensi, ad esempio, ai bilanci, alle fatture e agli estratti conto). 

Anche i condomini, a volte, hanno degli obblighi di informazione nei confronti dell’amministratore. La legge infatti prescrive delle comunicazioni all’amministratore di condominio che non è possibile evitare. Succede, ovviamente, tutte le volte in cui le attività del singolo possono avere una ripercussione sul gruppo come, ad esempio, nel caso di esecuzione di lavori in casa o di cessione della titolarità dell’immobile. Insomma, in alcuni casi, bisogna informare l’amministratore di ciò che si fa. E non c’entra qui la privacy perché, come detto, quando si vive in condominio, la libertà del singolo cessa laddove inizia quella degli altri. 

In questo breve articolo vedremo quali sono le comunicazioni obbligatorie all’amministratore di condominio che bisogna necessariamente eseguire e cosa si rischia in caso di inadempimento. Ma procediamo con ordine.

Inizio lavori in casa

Ciascun condomino può fare liberamente dei lavori in casa, senza che debba prima chiedere l’autorizzazione al condominio. Si pensi a chi, ad esempio, vuol chiudere un balcone e ricavarne una terrazza o intende effettuare delle ristrutturazioni. Tuttavia, l’articolo 1122 del Codice civile impone al proprietario dell’appartamento di darne preventiva comunicazione all’amministratore. Questo perché, da un lato, l’amministratore deve controllare che le opere eseguite dai proprietari non possano pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio, risultandone altrimenti corresponsabile (si pensi a un condomino che, nell’effettuare l’abbattimento di alcuni pareti interne, demolisca anche una colonna portante dell’edificio). Dall’altro lato, l’amministratore è anche garante del regolamento, nel quale potrebbero essere contenuti dei divieti (si pensi al divieto di fare rumore entro certi orari o di eseguire delle opere come, ad esempio, la divisione degli appartamenti o la chiusura del balcone con trasformazione dello stesso in una veranda); sicché, sarà suo compito preservare il rispetto del regolamento stesso.

Distacco dall’impianto centralizzato

Il Codice civile autorizza ciascun condomino a distaccarsi dall’impianto del riscaldamento centralizzato, a condizione che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Proprio per garantire il rispetto di tale principio, si ritiene ricavabile, dal citato articolo 1122 del Codice civile, l’obbligo di preventiva comunicazione nei confronti dell’amministratore, a carico del condomino che intende distaccarsi. 

Opere sulle parti comuni

Ciascun condomino può utilizzare le parti comuni ed eseguire su di esse opere di modifica per migliorare il proprio godimento. Si pensi a chi apre un varco all’interno del pianerottolo per realizzare una seconda porta al proprio appartamento; o a chi monta dei pannelli fotovoltaici sul tetto. Anche in questo caso, poiché obbligo dell’amministratore è verificare che non vi siano pregiudizi alla stabilità e sicurezza dell’edificio, questi ha diritto a ricevere una comunicazione preventiva prima dell’avvio dei lavori. Comunicazione, tuttavia, che non è una richiesta di autorizzazione (che la legge infatti non richiede).

Vendita e donazione dell’appartamento

L’amministratore custodisce l’anagrafe condominiale, un registro nel quale sono conservate tutte le informazioni in merito ai condomini, di essenziale importanza nel momento in cui vanno inviati gli avvisi di convocazione in assemblea o vanno intraprese le azioni legali nei confronti dei condomini. Per questo la legge impone a ciascun proprietario di comunicare formalmente all’amministratore ogni atto di cessione della proprietà, sia esso una vendita o una donazione. All’amministratore deve essere inviato il rogito notarile, non necessariamente in versione integrale: per il rispetto della privacy dei contraenti (che potrebbero ad esempio voler oscurare il prezzo della cessione), è possibile farsi consegnare dal notaio anche una semplice attestazione. 

A questa comunicazione la legge assegna una funzione determinante: è da questo momento infatti che si calcola la responsabilità solidale dell’acquirente, rispetto al venditore, per le quote condominiali da questi non versate. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce infatti che l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per quanto concerne il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente alla comunicazione del rogito all’amministratore.  

Il cedente quindi deve informare l’amministratore con solerzia, sotto pena – in caso contrario – di restare obbligato solidalmente con chi acquista fino al momento di avvenuta comunicazione e dunque eventualmente, in caso di omessa comunicazione, anche oltre i termini appena indicati.

Scopo della norma va individuato nella scelta legislativa di non far gravare sull’amministratore del condominio l’impegno della continua individuazione dei titolari delle unità immobiliari, inducendo in tal modo l’alienante a cooperare fattivamente al tempestivo aggiornamento del registro di Anagrafe condominiale.

Affitto dell’appartamento

Lo stesso dicasi nel caso in cui l’appartamento venga semplicemente dato in affitto: anche in questa ipotesi, il locatore ha l’obbligo di informare l’amministratore della stipula del contratto (anche se qui non sussiste alcuna responsabilità solidale per le morosità del locatore).

Dovranno, pertanto, essere trasmessi il nominativo ed il codice fiscale del conduttore dell’unità immobiliare. 



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