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Lavori sulla proprietà individuale in condominio: Cassazione

22 Marzo 2021
Lavori sulla proprietà individuale in condominio: Cassazione

Art. 1122 Codice civile: giurisprudenza. I lavori sull’appartamento di proprietà individuale e il dovere di non pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio.

In un edificio su cui insistono due distinti condomini, è illegittima l’apertura di un varco che colleghi locali ubicati nei due diversi condomini

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20543

Condominio: possibilità di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva a un uso piuttosto che a un altro

In mancanza di norme limitative della destinazione e dell’uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell’art. 1122 c.c. non vieta di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva a un uso piuttosto che a un altro, purché non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell’edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune.

Cassazione civile sez. II, 10/01/2019, n.480

Illecita la veranda che lede la fisonomia dell’edificio condominiale salvo che si tratti di immobile altamente degradato

E’ illecita la soprelevazione realizzata dalla condomina, nel caso di specie una veranda sul proprio terrazzo, che induce in chi guarda una chiara sensazione di disarmonia, anche se la fisionomia dell’edificio risulta già in parte lesa da altre modifiche preesistenti, salvo che lo stabile, a causa delle modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22156

L’intervento di edificazione in sopraelevazione deve rispettare lo stile e l’armonia del fabbricato

L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende una nozione diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis, c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne la originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore; l’aspetto architettonico non va poi considerato solo con riferimento alla facciata principale del fabbricato, poiché la facciata rappresenta l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile. Il pregiudizio all’aspetto architettonico, peraltro, una volta accertato, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e, quindi, anche economico del fabbricato .

Cassazione civile sez. VI, 28/06/2017, n.16258

Lesione del decoro architettonico di uno stabile condominiale 

Il giudice, trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendosi anche giungere a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato da precedenti lavori.

Cassazione civile sez. II, 08/05/2017, n.11177

Collegamento di lastrico di copertura dell’edificio e appartamento sottostante 

Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l’esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.

Cassazione civile sez. II, 10/03/2017, n.6253

Limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva 

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.

(Nella specie, la S.C. ha riformato la decisione impugnata che, dalla presenza di una clausola del regolamento di condominio espressamente limitativa della destinazione d’uso dei soli locali cantinati e terranei a specifiche attività non abitative, aveva tratto l’esistenza di un vincolo implicito di destinazione, a carattere esclusivamente abitativo, per gli appartamenti sovrastanti, uno dei quali era stato invece adibito a ristorante-pizzeria, mediante scala di collegamento interna ad un vano ubicato al piano terra).

Cassazione civile sez. II, 20/10/2016, n.21307

Il condomino può dividere il suo appartamento in più unità? 

Il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali; non osta che il regolamento contrattuale del condominio preveda un certo numero di unità immobiliari, qualora esso non ne vieti la suddivisione.

Cassazione civile sez. II, 24/06/2016, n.13184

Recinto parcheggio e trasformazione in box chiuso

Il condomino ha la facoltà di recintare, anche con una struttura a box, lo spazio, di proprietà esclusiva, destinato a parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, purché a ciò non osti l’atto di acquisto o il regolamento condominiale, avente efficacia contrattuale, e non ne derivi un danno alle parti comuni dell’edificio, ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa.

In tema di condominio negli edifici e più nello specifico di opere di chiusura delle parti di proprietà esclusiva è legittimo – se non vietato da regolamento condominiale e comunale – l’intervento di trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso.

Cassazione civile sez. II, 16/12/2014, n.26426

Divieto di lavori nelle proprietà e regolamento condominiale 

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela.

Cassazione civile sez. VI, 11/09/2014, n.19229

La presenza, nel regolamento contrattuale di un supercondominio, del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche alle proprietà individuali rende superfluo, allorché si lamenti la sua violazione, l’esame giudiziale circa il rispetto, o meno, del decoro architettonico dell’intero complesso immobiliare.

Cassazione civile sez. II, 13/06/2013, n.14898

Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà.

Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva delibato la legittimità dell’immutazione del fabbricato oggetto di causa sulla base del solo art. 1120 c.c., senza soffermarsi sulla portata dei dedotti divieti regolamentari di alterazione del decoro dell’intero complesso).

Cassazione civile sez. II, 24/01/2013, n.1748

Norme sulle distanze 

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultima non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.

Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà continue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II, 16/05/2014, n.10852

Innovazioni 

L’art. 1122 c.c. (nella versione anteriore alla modifica apportata dalla l. 11 dicembre 2012 n. 220) vieta a ciascun condomino di poter eseguire, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. Il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, anche se di ordine edonistico o estetico.

Ricadono, pertanto, nel divieto in questione tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Decoro da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’aspetto dei singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma. La voce di danno di cui all’art. 1122 c.c., in altri termini, fa riferimento non solo al pregiudizio per la sicurezza e la stabilità del fabbricato, deterioramento di parti comuni causati da lavori, ma anche all’alterazione del decoro architettonico.

Cassazione civile sez. II, 03/01/2014, n.53

Canna fumaria

La sostituzione della canna fumaria pertinente ad unità immobiliare di proprietà esclusiva non reca, di per sé, danno alla cosa comune – la facciata dell’edificio – già utilizzata per l’appoggio, non dovendo alterare, tuttavia, alla luce del collegamento tra gli artt. 1102, 1120, secondo comma, e 1122 cod. civ., il decoro architettonico del fabbricato.

Cassazione civile sez. II, 31/07/2013, n.18350



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