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Condominio: la responsabilità in caso di infiltrazioni

29 Luglio 2021 | Autore:
Condominio: la responsabilità in caso di infiltrazioni

Acqua e umidità provenienti dall’appartamento di proprietà esclusiva oppure da una parte comune dell’edificio: chi è responsabile?

In condominio, le controversie non mancano mai: dall’utilizzo indebito delle cose comuni ai rumori, passando per le decisioni assembleari non condivise, i motivi per litigare non sono certo pochi. Una delle ragioni per cui si finisce spesso in tribunale riguarda i danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento del piano superiore, dal lastrico solare o da un’altra parte comune. In ipotesi del genere, chi è tenuto a risarcire i danni? Con questo articolo daremo la risposta a questa domanda; analizzeremo, in altre parole, la responsabilità in caso di infiltrazioni in condominio.

Sin da subito, bisogna precisare che, in tema di danno da infiltrazioni d’acqua, bisogna distinguere due ipotesi: le infiltrazioni provenienti da una parte comune del condominio da quelle derivanti da una proprietà privata. Le conseguenze delle differenti situazioni sono evidenti: nel primo caso, cioè nell’ipotesi di infiltrazioni provenienti da beni condominiali, la responsabilità sarà da imputare all’intero condominio e, pertanto, bisognerà citare in giudizio l’amministratore; nel secondo caso, cioè quello di infiltrazioni provenienti da unità abitative singole, occorrerà agire contro il proprietario oppure contro l’inquilino che vi abita.

Prosegui nella lettura se vuoi sapere come funziona la responsabilità da infiltrazioni d’acqua in condominio.

Responsabilità infiltrazioni da parti condominiali

Cominciamo ad analizzare la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni del condominio, tipo il lastrico solare, il tetto o le scale. In tutti questi casi, la responsabilità è da imputare al condominio.

Secondo la legge [1], ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Da tanto deriva che su tutti i beni comuni è onere del condominio (nella persona dell’amministratore) provvedere alle riparazioni che si rendono necessarie per tutelare i diritti dei condòmini e dei terzi. In un’ipotesi del genere, il danneggiato dovrà chiedere il risarcimento all’amministratore, in qualità di rappresentante dell’intero condominio. Le spese andranno dunque ripartite tra tutti gli altri condòmini.

Sempre sul condominio grava l’obbligo di riparare la perdita d’acqua per impedire che le infiltrazioni si ripetano.

Responsabilità infiltrazioni da proprietà privata

Per le infiltrazioni d’acqua provenienti dalla proprietà privata di uno dei condòmini, il responsabile è il titolare dell’abitazione o, in alcuni casi, l’inquilino che la occupa (se diverso dal proprietario).

Anche in questa ipotesi vale la regola della custodia vista nel paragrafo precedente: chi è titolare o vive in un immobile è tenuto ad effettuare tutti gli interventi necessari per far sì che il bene non arrechi danno ad altre persone.

Si pensi alle tubature del bagno che si trova nell’appartamento superiore: il loro danneggiamento o malfunzionamento si riversa inevitabilmente sulla proprietà sita al piano inferiore. In un’ipotesi del genere, il danneggiato deve agire nei confronti del proprietario delle cose che provocano il pregiudizio.

La responsabilità per le infiltrazioni d’acqua provenienti da un’altra abitazione non è sempre riconducibile al proprietario di quest’ultima; è possibile, infatti, che in tale immobile abiti una persona diversa (ad esempio, il conduttore in affitto) che sia responsabile dei danni.

Infiltrazioni d’acqua: responsabilità dell’inquilino

Non sempre le infiltrazioni d’acqua che provengono da una proprietà privata sono addebitabili al titolare formale dell’immobile. Può accadere, infatti, che la responsabilità delle infiltrazioni sia a esclusivo carico della persona (diversa dal proprietario) che vive nell’abitazione.

Si pensi, ad esempio, all’inquilino in affitto che dimentichi di chiudere l’acqua nella vasca da bagno e questa, debordando, allaghi il pavimento causando infiltrazioni al piano inferiore. In un’ipotesi del genere, è chiaro che la responsabilità esclusiva del danno sarà dell’inquilino, cioè di colui che vive nell’abitazione, non del proprietario.

Lo stesso accadrebbe se l’inquilino causasse la rottura volontaria delle tubazioni, oppure si rendesse gravemente negligente nei riguardi di una riparazione conseguente a un danno provocato dalla sua imprudenza.

Chi è responsabile tra inquilino e proprietario?

Posto che, per le infiltrazioni d’acqua provenienti da una proprietà privata, non si può agire contro il condominio, come sapere precisamente se il responsabile è l’inquilino o il proprietario? Secondo la Suprema Corte [2], il proprietario dell’immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano inseriti, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato.

Così, ad esempio, se a causa della vetustà si rompono le tubature, la responsabilità sarà del proprietario, fermo restando l’obbligo del conduttore di fare tutto ciò che è in suo potere per limitare i danni. Al contrario, se si rompe un flessibile esterno all’impianto idrico, allora la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua sarà dell’inquilino.

Caso fortuito: come evitare la responsabilità da infiltrazioni?

Sia nell’ipotesi di responsabilità condominiale che in quella di responsabilità personale del proprietario o dell’inquilino, per andare esente da colpe per infiltrazioni, occorre dimostrare che la perdita d’acqua non è imputabile a una condotta negligente o comunque colpevole del soggetto che ha la custodia dell’immobile.

Insomma: per evitare la responsabilità per i danni causati da infiltrazioni occorre dimostrare il caso fortuito.

Per caso fortuito deve intendersi un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto, vincendo ogni possibilità di resistenza e di contrasto, così da rendere fatale il compiersi dell’evento al quale l’agente viene a dare quindi un contributo causale meramente fisico.

Si pensi, ad esempio, a un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, oppure a un evento sismico che, provocando la rottura delle tubazioni, ha generato il danno da infiltrazioni anche al proprietario dell’abitazione sita al piano inferiore.



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1 Commento

  1. Non si evidenzia se lastrico solare ad uso esclusivo, inaccessibile, sia da considerarsi come proprietà privata o condominiale. Chi pagherebbe le spese per la riparazione?

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