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Quando si può chiedere la revoca dell’amministratore di condominio?

22 Marzo 2021
Quando si può chiedere la revoca dell’amministratore di condominio?

Revoca dell’amministratore prima della scadenza del mandato senza giusta causa: si può?

L’incarico che il condominio conferisce all’amministratore dura un anno, più un altro anno di rinnovo automatico, ed è “fiduciario”: significa che se viene meno la stima nella sua persona è possibile mandarlo via in qualsiasi momento, anche prima della scadenza. Questo però non toglie che se non sussistono valide ragioni per la sua revoca – ragioni riconducibili a sue negligenze o altri illeciti – gli è dovuto il compenso e il risarcimento del danno. I chiarimenti sono stati forniti più volte dalla giurisprudenza. Vediamo, più nel dettaglio, quando si può chiedere la revoca dell’amministratore di condominio. Lo faremo tenendo conto delle ultime pronunce della Cassazione. 

Prima, però, è necessario chiarire alcuni aspetti in merito alla nomina dell’amministratore e alla durata del suo incarico.

Nomina amministratore di condominio 

Partiamo dal dire che avere un amministratore di condominio non è necessario quando i condomini non sono più di otto. Laddove invece è obbligatorio, se l’assemblea non dovesse provvedere alla sua nomina, l’amministratore viene nominato dal tribunale, su richiesta di uno o più condomini o dello stesso amministratore dimissionario. 

A nominare l’amministratore provvede l’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.  

Durata incarico amministratore di condominio 

L’amministratore dura in carica un anno (norma inderogabile) e può essere confermato nell’incarico con lo stesso quorum previsto per la nomina, vale a dire a maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione. Se però l’amministratore è anche condomino deve astenersi dal voto per conflitto d’interessi.

La conferma dell’incarico può anche essere tacita. L’amministratore, una volta scaduto il mandato, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito o confermato.

Revoca dell’amministratore

L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea o dal tribunale. 

Revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea

L’assemblea può revocare l’amministratore a proprio piacimento. In particolare, si tratta di due diverse circostanze:

  • o quando l’amministratore viene meno ai suoi doveri, quelli cioè elencati dall’articolo 1130 del Codice civile o per altre gravi irregolarità; in tal caso, si parla di una revoca per giusta causa che può essere effettuata in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del contratto. In tal caso, non è dovuto alcun risarcimento;
  • o anche perché è cessata la fiducia in questi, ma in tal caso, in assenza di una giusta causa, pur essendo possibile la revoca prima della scadenza del mandato, è necessario corrispondergli il compenso concordato fino alla scadenza del contratto (quindi, gli emolumenti non ancora ricevuti) oltre al risarcimento del danno [1]. Il tutto ovviamente in assenza di cause che possano giustificare la rescissione del contratto in maniera anticipata.

Per la revoca è necessario lo stesso quorum richiesto per la nomina: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione. In alternativa, il regolamento può prevedere una specifica modalità di revoca. Anche la revoca, come già visto a proposito della nomina, può essere tacita: basta infatti che venga nominato un nuovo amministratore senza che il precedente sia stato espressamente revocato [2].

Revoca dell’amministratore su richiesta di un solo condomino al giudice

Dicevamo che l’amministratore può essere revocato anche dal tribunale; ad aprire il giudizio può essere la richiesta anche di un solo condomino, senza che sia necessaria una maggioranza o una “raccolta firme”.

Il giudice può revocare l’amministratore solo nei seguenti casi:

  • omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell’amministratore;
  • omesso rendiconto della gestione;
  • in caso di gravi irregolarità (alcune elencate dall’art. 1129 Codice civile, altre individuate dalla giurisprudenza). Fra quelle previste dalla legge, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di delibere dell’assemblea, la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale. 

Fra le gravi irregolarità individuate dalla giurisprudenza, le anomalie contabili, il non aver fatto transitare i contributi condominiali sul conto del condominio o l’aver distratto le somme per altri scopi; ma anche i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala: per esempio, il tentativo d’influenzare l’assemblea dei condomini per l’assunzione di particolari delibere, l’inserimento a verbale di offese a uno dei condomini. Il tribunale di Milano, a sua volta (sentenza del 29/9/1993), ha considerato grave irregolarità l’aver fatto affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul proprio conto corrente personale anziché su quello separato del condominio.

Non è stata invece ravvisata una grave irregolarità nell’esecuzione di delibere assembleari nulle o annullabili (perché possono essere impugnate), nel rifiuto opposto alla richiesta di un condomino che voleva ritirare, per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio, nell’autoliquidazione del proprio compenso.

Come anticipato, se l’assemblea non delibera la revoca dell’amministratore, nonostante la giusta causa, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale ordinario civile, e in caso di accoglimento della domanda il ricorrente può pretendere il rimborso delle spese legali dal condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.


note

[1] Cass. ord. n. 7874/21.

[2] Cass. ord. n. 5608/94.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 22 gennaio – 19 marzo 2021, n. 7874

Presidente Di Viriglio – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

1. F.L. ha proposto ricorso articolato in unico motivo, suddiviso in due paragrafi, avverso la sentenza n. 5874/2015 del Tribunale di Palermo, pubblicata il 27 ottobre 2015.

2. L’intimato Condominio (omissis) , non ha svolto attività difensive.

3. Il Tribunale di Palermo ha accolto solo in parte l’appello avanzato da F.L. contro la sentenza di primo grado, resa in data 5 giugno 2012 dal Giudice di pace di Palermo. Il Tribunale ha affermato che all’appellante, ex amministratrice del Condominio (omissis) (nominata in data 30 dicembre 2010 con incarico annuale e poi revocata ante tempus con Delib. Assembleare 11 aprile 2011), spettasse solo il saldo del compenso fino all’esaurimento del rapporto e non anche il risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1725 c.c., essendo questa norma inapplicabile al recesso in materia di professioni intellettuali, disciplinato, piuttosto, dall’art. 2237 c.c..

4. La trattazione del ricorso è stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’art. 375 c.p.c., comma 2 e art. 380 bis.1 c.p.c..

5. L’articolato unico motivo del ricorso di F.L. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2237 e 1725, in relazione all’art. 1129 c.c., sostenendo nel primo paragrafo che al rapporto che intercorre tra condominio ed amministratore non possa applicarsi l’art. 2237 c.c., in quanto norma attinente, piuttosto, al contratto d’opera intellettuale, mentre nel secondo paragrafo si evidenzia l’applicabilità nella specie dell’art. 1725 c.c., dovendosi assimilare l’amministratore condominiale ad un mandatario con rappresentanza.

5. Il ricorso è fondato nei limiti di seguito indicati.

5.1. È dapprima evidente come, a differenza di quanto ritenuto dal Tribunale di Palermo, gli effetti della revoca dell’incarico di amministratore di condominio non possano trovare la loro disciplina nella fattispecie di cui all’art. 2237 c.c., la quale regola, invero, il recesso del cliente nel contratto di prestazione d’opera intellettuale.

Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c., all’iscrizione in apposito albo o elenco, quanto (e ciò peraltro soltanto a far tempo dall’entrata in vigore dell’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012) al possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, e rientra, piuttosto, nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4.

5.2. Stando alla giurisprudenza del tutto prevalente, e poi anche all’indicazione normativa dettata dell’art. 1129 c.c., penultimo comma (introdotto sempre dalla L. n. 220 del 2012, e qui perciò non direttamente operante ratione temporis), al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato (si vedano, tra le tante, Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 18/04/2014, n. 9082; Cass. Sez. 2, 27/06/2011, n. 14197).

5.3. Ora, l’art. 1129 c.c. (al comma 2, nella formulazione vigente all’epoca della revoca dell’amministratrice F. , e cioè in data 11 aprile 2011, e al comma 10 nel testo vigente dal 18 giugno 2013) prevede che l’incarico dell’amministratore, della durata di un anno, può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.

Come chiarito da Cass. Sez. Un. 29/10/2004, n. 20957, la previsione della revocabilità ad nutum da parte dell’assemblea conferma la assimilabilità al mandato del rapporto intercorrente tra condominio ed amministratore e, conseguentemente, il carattere fiduciario dell’incarico. Trattandosi, peraltro, di mandato che si presume oneroso conferito per un tempo determinato, se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell’atto di nomina (come avvenuto nella specie, essendo stata l’amministratrice F. nominata per un anno in data 30 dicembre 2010 e revocata in data 11 aprile 2011), l’amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, proprio in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che ricorra a fondamento della medesima revoca una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

5.4. È infatti da ritenere che l’art. 1129 c.c., si preoccupa unicamente di far salvo il potere di revoca dell’assemblea, senza tuttavia regolarne gli effetti, il che non esonera l’interprete dal far uso di quelle norme analoghe che, a proposito della revoca ante tempus, differenziano le conseguenze avendo riguardo alla sussistenza, o meno, della giusta causa di recesso (art. 1725 c.c., comma 1, appunto, ma anche art. 2383 c.c., comma 3).

5.5. Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto:

L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

6. Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio al Tribunale di Palermo, in persona di diverso magistrato, il quale riesaminerà la causa uniformandosi all’enunciato principio e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Palermo, in persona di diverso magistrato.


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