Locazione: come evitare che il contratto si rinnovi automaticamente e come inviare la raccomandata di recesso dal contratto?
Come a tutti noto, è possibile interrompere l’automatico rinnovo del contratto di locazione a patto che la parte interessata spedisca, all’altro contraente, una lettera di disdetta. La disdetta deve essere inviata con sei mesi d’anticipo rispetto al rinnovo automatico. Il mancato rispetto di tale termine fa sì che il contratto si rinnovi per un altro periodo, di pari durata a quella precedente, mentre la disdetta avrà efficacia solo alla successiva scadenza.
Proprio per questo è bene sapere come si calcolano i sei mesi di preavviso nell’affitto. È necessario perché, il più delle volte, si incorre in errori di vario tipo, dettati ad esempio dalla forma utilizzata per l’invio della lettera e del computo dei termini. Di tanto parleremo meglio in questo articolo, in modo da spiegare, con parole semplici e pratiche, come interrompere il contratto di affitto. Ma procediamo con ordine.
Come disdire l’affitto
I contratti di affitto a uso abitativo sono di due tipi:
- locazione a canone libero. La durata è di 4 anni; dopo i primi 4 anni, è previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio per altri 4 anni. Dopo 8 anni dalla stipula, il contratto si rinnova per altri 4 anni, e così ad ogni ulteriore scadenza, di 4 anni in 4 anni, salvo disdetta;
- locazione a canone concordato. La durata è inizialmente di 3 anni che partono dopo la stipula del contratto; alla scadenza, è previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio di 2 anni. Scaduti questi 2 anni (in totale 5 dalla sottoscrizione del contratto), il contratto si rinnova per altri 2 anni, e così ad ogni ulteriore scadenza, di 2 anni in 2 anni, salvo disdetta.
La legge dice che la disdetta debba essere inviata per iscritto, ma non dice in che modo. Il contratto potrebbe imporre la raccomandata, nel qual caso il rispetto di tale forma è d’obbligo. Altrimenti si potrebbe anche usare una lettera semplice o l’email che tuttavia non garantirebbe la dimostrazione dell’invio e del ricevimento della stessa. Quindi, sarà sempre meglio utilizzare, in assenza di diversa previsione nel contratto, la raccomandata a.r., la posta elettronica certificata oppure la lettera di disdetta consegnata a mani controfirmata dal ricevente per accettazione e presa conoscenza.
L’inquilino o il padrone di casa possono disdire l’affitto solo con effetto a partire dalla data di scadenza del contratto, che viene calcolata sulla base della data di stipula del contratto stesso. Quindi, se il contratto è stato firmato il 4 aprile, la sua scadenza avverrà il 3 aprile del quarto anno successivo e l’eventuale rinnovo automatico scatterà solo se, sei mesi prima dal 4 aprile, non sarà arrivata la lettera di disdetta.
Tuttavia, all’inquilino soltanto la legge consente di recedere anche prima della scadenza, se sussiste una giusta causa, ossia un evento imprevisto rispetto alla stipula del contratto, non dipendente dalla volontà dell’inquilino stesso ed oggettivamente insormontabile (si pensi a un licenziamento o a un trasferimento in una località molto distante o alla sopravvenuta invalidità in un palazzo privo di ascensore).
Anche per il recesso per giusta causa è sempre necessaria la lettera di disdetta con il preavviso di sei mesi.
Come calcolare i sei mesi di preavviso per la disdetta dell’affitto
L’errore che si compie più spesso è di ritenere che la disdetta dell’affitto debba essere spedita sei mesi prima della scadenza. Non è così. È necessario che, entro sei mesi prima dal rinnovo automatico, la raccomandata o la pec sia stata ricevuta materialmente dal destinatario. Dunque, fa fede la data di consegna della lettera al suo destinatario da parte del portalettere e non quella in cui la stessa è stata portata all’ufficio postale dal mittente ed in cui è stato apposto il timbro sul francobollo.
Pertanto, il mittente deve cautelarsi e spedire la raccomandata diversi giorni – meglio settimane – prima della scadenza, dovendo prefigurarsi non solo eventuali ritardi del servizio postale ma anche un eventuale smarrimento della busta. Smarrimento il cui rischio ricadrà su di lui.
Tanto per fare un esempio, se il contratto è stato firmato il 4 aprile, è necessario che la lettera di disdetta arrivi, entro il 3 aprile del 4° anno successivo, all’indirizzo del destinatario. Se questi non è a casa, fa fede la data in cui il postino immette l’avviso nella buca delle lettere e, dunque, il giorno stesso dell’arrivo della raccomandata.
Tutti questi problemi chiaramente non si pongono nel caso di utilizzo della Pec o della raccomandata a mani, per le quali la data di consegna equivale a quella di conoscenza.
1 Commento
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L’esempio penso non sia corretto.. Se la lettera deve arrivare almeno sei mesi prima della scadenza, ed il contratto è stato firmato il 4 aprile, la lettera dovrebbe arrivare entro e non oltre il 3 ottobre dell’anno precedente a quello della scadenza?