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Comprare casa da una coppia separata: cosa si rischia?

23 Marzo 2021 | Autore:
Comprare casa da una coppia separata: cosa si rischia?

L’abitazione può essere alienata a terzi, ma l’ex coniuge assegnatario ha diritto a rimanerci per almeno 9 anni. Come può tutelarsi l’acquirente?

Fai attenzione quando acquisti una casa e controlla bene chi te la sta vendendo: se si tratta di una coppia in fase di separazione, o di divorzio, potresti vederti opporre a sorpresa dall’ex coniuge un provvedimento del giudice che lo ha fatto diventare assegnatario e così lo autorizza a vivere in quella casa. Così l’ex marito, o come più spesso accade l’ex moglie, in base ad esso si rifiuta di abbandonare l’immobile e di rilasciarlo nella disponibilità di chi lo ha acquistato e pure pagato.

Ma precisamente cosa si rischia a comprare casa da una coppia separata? L’abitazione coniugale si può certamente vendere dopo la separazione o il divorzio, ma se ci sono conflitti tra l’acquirente e chi l’aveva ricevuta in assegnazione può sorgere una questione sull’attribuzione del diritto. Allora, la legge individua un criterio “certo” per stabilire chi ha ragione, che si basa sulla tempestività di trascrizione in Conservatoria.

Assegnazione casa coniugale cointestata

La domanda che ci siamo posti evidentemente presuppone che l’appartamento utilizzato come casa familiare dalla coppia di coniugi comproprietari (anche se l’immobile era di proprietà di uno solo di essi) sia oggetto di assegnazione a seguito della separazione.

Spesso, accade che il giudice che decide sulla separazione, o sul successivo divorzio, assegni la casa – a prescindere dal titolo di proprietà esclusiva in favore dell’altro o comune ad entrambi – a quello dei coniugi al quale viene riconosciuto il diritto di continuare ad abitarvi anche dopo la fine del vincolo matrimoniale, ad esempio l’ex moglie assieme ai figli ancora minorenni, per evitare loro i traumi di uno spostamento abitativo. Per conoscere nel dettaglio quali sono le condizioni leggi “separazione e assegnazione della casa coniugale“.

Vendita casa coniugale assegnata

Questo diritto di abitazione, riconosciuto in favore dell’assegnatario, prescinde completamente da chi sia – o diventi – proprietario dell’immobile. Il rischio per il potenziale acquirente sussiste quindi se nella coppia ci sono figli di età minore di 18 anni al momento della separazione o del divorzio, o comunque ancora non economicamente autonomi anche se divenuti maggiorenni, altrimenti il diritto di assegnazione in favore dell’ex coniuge non sorge. Tenuto conto di ciò, in linea generale però nulla impedisce che la casa coniugale assegnata possa essere oggetto di compravendita immobiliare in favore di un soggetto estraneo alla coppia (se la casa è cointestata, ovviamente entrambi dovranno essere d’accordo a realizzare la compravendita).

Se ciò accade e, dunque, si perfeziona un atto di acquisto con un valido rogito notarile che trasferisce il diritto di proprietà all’acquirente, bisogna fare i conti con il titolare del diritto di assegnazione giudiziale, che potrebbe pretendere di continuare ad abitarvi, così comprimendo notevolmente i diritti del nuovo proprietario.

Contrasti tra acquirente della casa ed assegnatario

La giurisprudenza per dirimere questi contrasti tra l’acquirente della casa e l’assegnatario della stessa usa un criterio di facile applicazione, desunto da una norma di legge riguardante gli effetti della trascrizione [1]: vince chi ha trascritto prima il proprio diritto nei pubblici registri immobiliari. In questo modo, può essere tutelato anche chi è divenuto titolare del diritto dopo, ma è stato più veloce dell’altro nell’espletare le formalità in Conservatoria (ora divenuta un’articolazione dell’Agenzia delle Entrate, che ha assorbito le competenze del territorio).

Tieni presente che, mentre la proprietà è un diritto reale completo, il diritto di abitazione nella casa assegnata è un diritto di godimento, del quale può usufruire solo la persona in favore della quale è stato stabilito. E allora nel conflitto tra questi due diritti di diverso genere – uno pieno e l’altro più limitato – può ben accadere che prevalga il secondo, se il provvedimento giudiziale che lo ha disposto è stato trascritto nella Conservatoria prima del rogito notarile di compravendita, anche nel caso in cui questo atto pubblico abbia data anteriore. Rileva, insomma, la data della trascrizione e non quella dell’atto.

Quando ciò si verifica, il nuovo proprietario dell’immobile dovrà rispettare il diritto stabilito in favore dell’ex coniuge assegnatario della casa fino a quando esso non sarà revocato o verrà dichiarato estinto, ad esempio perché l’assegnatario è andato a vivere altrove o i figli sono divenuti maggiorenni ed autosufficienti.

Nove anni per liberare l’immobile dall’assegnatario

Accade l’opposto, invece, quando il coniuge assegnatario non ha trascritto nei pubblici registri l’assegnazione avvenuta in suo favore: anche se essa è anteriore all’atto di compravendita, dovrà comunque liberare l’immobile, ma non subito: avrà a disposizione un ampio termine di legge, pari a ben nove anni, per farlo.

Questo principio è stato espresso dalla giurisprudenza in diverse occasioni ed ora è stato riaffermato dalla Corte di Cassazione [2]: in caso di mancata trascrizione dell’assegnazione, si può opporre per nove anni, e non oltre, il rilascio del bene a chi nel frattempo è divenuto proprietario. Il termine inizia a decorrere dalla data del provvedimento giudiziale di assegnazione in godimento della casa all’ex coniuge.

Secondo i giudici di piazza Cavour, non conta affatto chi ha acquistato prima il rispettivo diritto – l’acquirente dell’immobile o l’assegnatario – ma chi ha provveduto ad espletare le formalità di trascrizione nei pubblici registri immobiliari del provvedimento in suo favore.

Nel caso esaminato, è stata respinta la domanda dell’acquirente dell’immobile, che pretendeva il rilascio della casa acquistata e pure il risarcimento dei danni derivanti dall’occupazione illegittima del bene. Gli Ermellini hanno infatti riconosciuto che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale – che non era stato trascritto – poteva comunque sempre essere opposto per nove anni a partire dalla data di assegnazione. E il Collegio ha sottolineato che, se l’assegnataria avesse trascritto il provvedimento giudiziale che gli attribuiva il godimento della casa, avrebbe potuto opporsi al rilascio dell’appartamento anche oltre tale scadenza.

In definitiva, se compri un immobile da una coppia separata rischi di “perdere” di fronte all’ex coniuge che nel frattempo ha ottenuto dal tribunale un provvedimento di assegnazione dell’abitazione: se questo suo titolo è già stato trascritto, potrai venirne a conoscenza quando stai compiendo le verifiche preliminari (e magari valutare di non concludere l’acquisto o di ridurre il prezzo); ma ora sai che, se compri quell’immobile, dovrai mantenere in suo favore il godimento della casa fino a quando non cesseranno i presupposti del provvedimento di assegnazione.

Se invece la trascrizione manca e tu, confidando che non vi siano vincoli, perfezioni la compravendita e, in seguito, spunta il provvedimento di assegnazione della casa coniugale che, pur non essendo stato trascritto, ti viene esibito per impedirti di entrare in possesso dell’immobile, sarai comunque tenuto a rispettare il diritto dell’ex coniuge ad abitare nella casa che hai acquistato per un massimo di nove anni a decorrere dalla data del provvedimento del giudice.

Tutti questi problemi per l’acquirente, invece, non si verificano se la compravendita avviene prima della separazione dei coniugi proprietari e dunque della possibile assegnazione giudiziale della casa ad uno di essi, a condizione, anche in questo caso, che il compratore sia tempestivo nel trascrivere il proprio atto di acquisto, altrimenti, come abbiamo visto, potrebbe soccombere: la regola della priorità della trascrizione vale sempre. Leggi anche “Vendita casa coniugale: prima e dopo l’assegnazione“.


note

[1] Art. 2644 Cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 7978 del 22.03.2021.


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