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L’inquilino ha prelazione nella vendita dell’appartamento in affitto?

3 Novembre 2014


L’inquilino ha prelazione nella vendita dell’appartamento in affitto?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 Novembre 2014



Il diritto di prelazione sussiste solo se il locatore disdice il contratto alla prima scadenza dei quattro anni.

 

Nell’ambito di un normale rapporto di locazione, potrebbe avvenire che il padrone di casa intenda vendere l’appartamento dentro il quale vi sia l’inquilino in affitto. Il problema che si pone in questi casi è quello di tutelare il locatario e il suo contratto ormai stipulato.

Fermo restando che la locazione deve proseguire anche con il eventuale successivo acquirente dell’immobile, la questione che invece è necessario chiarire è se l’inquilino abbia un diritto di prelazione nella vendita, ossia se il venditore – a parità di prezzo – debba preferirlo rispetto ad eventuali ulteriori offerenti.

Nelle locazioni ad uso abitativo, il diritto di prelazione in favore del conduttore è previsto solo in una ipotesi [1] e cioè se il locatore — che non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione — disdetti il contratto alla scadenza dei primi 4 anni perché intende vendere l’immobile a terzi.

In questo caso, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore — che intenda acquistare l’immobile — il corrispettivo e le condizioni della compravendita. Il conduttore potrà, a sua volta, esercitare il diritto di prelazione comunicandolo al locatore, entro 60 giorni dalla data della ricezione della comunicazione del locatore [2].

Pertanto non spetta il diritto di prelazione in favore del conduttore se il locatore non ha disdettato anticipatamente il contratto, ma si limita a vendere l’immobile. Va da sé, però, in quest’ultimo caso, che il nuovo acquirente dell’immobile subentrerà comunque nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto, a fare data dall’acquisto dell’immobile [3]. In pratica, il contratto di locazione resta in vita, con un nuovo soggetto quale padrone di casa.

Modalità per l’esercizio della prelazione

La legge prevede che “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione”

Se il diritto di prelazione viene esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.

 

Il conduttore è tenuto ad esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, “con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli”.

Nel caso in cui il proprietario non adempia alle suddette formalità (“non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile”), l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo acquirente.

Ove il diritto di riscatto venga esercitato, dovrà procedersi al versamento del prezzo entro il termine di tre mesi a decorrere dalla prima udienza del relativo giudizio, “o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto”.

Nell’ipotesi in cui l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il suddetto termine decorrerà dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

In ogni caso, alla scadenza degli otto anni, a ciascuna delle parti è attribuita la facoltà di comunicare all’altra, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con un preavviso di sei mesi, l’intenzione di disdire il contratto.

note

[1] Art. 3 comma 1, lettera g) della legge 431/98.

[2] Art. 38, legge 392/78.

[3] Art. 1602 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com


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4 Commenti

  1. Buongiorno,per favore una informazione. Il mio proprietario ha deciso di vendere e mi ha appena detto verbalmente che nei prossimi giorni mi manderà una raccomandata per chiedermi se volessi acquistare anche se io gli ho già detto e confermato(altrettanto verbalmente che ne voglio ne posso acquistare. Ora,considerato che i primi 4 anni dei fatidici 4+4 scadranno ad Agosto del 2017 (poi ne resterebbero altri 4)e detto in confidenza noi vogliamo andar via da quella casa per una serie di motivi(non gravi come quelli richiesti per la rececssione anticipata),ebbene, mi consente la legge e/o c’è qualche modo per andarcene ,se pur dando i sei mesi di preavviso,senza che però ne lui ne il nuovo proprietario mi chieda i restanti 2/6 anni fino alla scadenza?Grazie in anticipo,siamo un pò in difficoltà se ci potete aiutare Vi saremmo molto grati ,non conosciamo esperti della materia e abbiamo solo tante”chiacchiere diverse in testa”ma noi vorremmo assolutamente andare via da quella casa

  2. Buon giorno, nell’articolo Lei scrive che, in mancanza della comunicazione del prezzo di vendita con relativa prelazione, il conduttore può riscattare. Si, ma a quale prezzo, se non era stato comunicato il prezzo di vendita?
    Grazie

  3. salve,ho bisogno di un informazione: sono in affitto con un contratto 4+4, ad un anno dalla prima scadenza la proprietaria ha deciso di vendere, inizialmente non ci siamo trovati sul prezzo quindi lei ha messo la vendita in mano all’agenzia.ora invece abbiamo trovato un accordo quindi vorrei acquistare io la casa, premesso che non credo di dover pagare l’agenzia, la proprietaria dovrà pagare una penale o essendoci un diritto di prelazione non deve pagare niente?
    grazie

  4. Buongiorno ! ho un appartamento in fitto e il contratto non è stato più rinnovato da tempo e oggi l’ho messo in vendita, devo comunicarlo all’inquilino ?
    grazie

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