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Bonus prima casa: decade se i coniugi si separano?

24 Marzo 2021 | Autore:
Bonus prima casa: decade se i coniugi si separano?

Come mantenere i benefici fiscali anche quando l’ex casa familiare viene ceduta: quali sono le condizioni necessarie per evitare la decadenza dall’agevolazione.

Hai acquistato un appartamento insieme al tuo coniuge fruendo regolarmente delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, ma poi avete deciso di separarvi. Ora, la residenza familiare non c’è più e l’ex marito si è trasferito altrove. Vi chiedete cosa succede al bonus prima casa: decade se i coniugi si separano? Oppure può essere mantenuto e in caso affermativo a quali condizioni si riesce a salvarlo?

L’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza hanno precisato i limiti entro i quali le agevolazioni conservano la loro validità: tutto dipende dall’esistenza o meno di un accordo di separazione tra i coniugi – che, come vedremo, beneficia di un particolare regime fiscale esentasse – e dall’eventuale vendita dell’abitazione, o della quota di proprietà di uno dei due coniugi all’altro, che può avvenire prima di un quinquennio dall’acquisto ed anche senza comprarne un’altra entro i successivi 12 mesi.

Bonus prima casa: le agevolazioni

Il cosiddetto bonus prima casa consiste in una forte agevolazione fiscale che abbatte le imposte dovute sull’acquisto di un immobile da destinare ad abitazione: si paga l’imposta di registro al 2% anziché nella misura ordinaria del 9% oppure, se l’acquisto avviene da un costruttore, l’Iva al 4% invece che al 10%. Ciò si traduce, nella maggior parte dei casi, in un risparmio di parecchie migliaia di euro.

Per avere diritto al bonus occorre non essere proprietari di altri immobili acquistati, sull’intero territorio nazionale, usufruendo dell’agevolazione e di non possedere nessun’altra abitazione nel medesimo Comune ove si trova quello che si intende acquistare. Se la residenza non è già stabilita in quel Comune, va fissata entro i 18 mesi successivi alla data del rogito di compravendita.

Bonus prima casa: quando si decade

Decade dall’agevolazione non solo chi non possiede tali requisiti di base ma anche chi rivende la casa prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, a meno che non ne compri un’altra entro i 12 mesi successivi dalla vendita. Per evitare la decadenza basta firmare e registrare entro tale data il contratto preliminare e non necessariamente l’atto definitivo: la Cassazione ha infatti stabilito che il compromesso salva le agevolazioni.

Al verificarsi della decadenza, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero delle imposte non versate ed applica una sanzione amministrativa del 30% sulla differenza tra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella che i contribuenti avevano versato in misura inferiore grazie al bonus.

Coniugi separati: come evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa 

I coniugi separati hanno uno speciale modo per evitare di incorrere nella decadenza: devono prevedere nel loro accordo di separazione di trasferire la quota di comproprietà della casa coniugale dall’uno all’altro. Dovrà trattarsi, quindi, di una separazione consensuale (quella giudiziale è contenziosa e non prevede tali accordi).

Gli accordi di separazione e di divorzio godono, infatti, di uno speciale regime di esenzione fiscale [1] e non pagano l’imposta di registro, l’imposta di bollo e nessun’altra tassa. Per questo motivo, essi vengono frequentemente utilizzati per realizzare i trasferimenti immobiliari: non c’è bisogno di redigere altri atti pubblici e non si devono versare i conseguenti oneri fiscali (leggi “Come trasferire la proprietà di beni con la separazione o il divorzio“).

L’Agenzia delle Entrate riconosce questo regime [2] e la Corte di Cassazione [3] sottolinea che «le agevolazioni operano con riferimento a tutti gli atti e le convenzioni che i coniugi pongono in essere e nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice, i loro rapporti patrimoniali conseguenti allo scioglimento del matrimonio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni mobili ed immobili all’uno o all’altro coniuge».

Una nuova sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio [4] ha riaffermato che così facendo le agevolazioni non si perdono: «l’atto che stipulano i coniugi in sede di separazione personale o anche di divorzio e comportante la vendita a terzi di un immobile e la successiva divisione del ricavato, rientra sicuramente nella negoziazione globale dei rapporti tra coniugi ed, è pertanto, meritevole di tutela». Pertanto, sottolinea il Collegio, «in caso di vendita di un’abitazione avente i requisiti prima casa entro i cinque anni dal suo acquisto, non si decade dall’agevolazione fiscale anche laddove il coniuge venditore non acquisti entro un anno un’altra abitazione con i medesimi requisiti se la vendita sia il risultato di un accordo raggiunto in sede di separazione».

In questo modo, è possibile cedere la propria quota dell’immobile all’ex coniuge, o ad altri soggetti, anche prima del decorso del termine quinquennale che altrimenti farebbe scattare la decadenza dall’agevolazione. E, in tali casi, non è nemmeno necessario che il coniuge cedente provveda ad acquistare un nuovo immobile entro l’anno seguente.

La giurisprudenza, inoltre, ha esteso la possibilità di fruire nuovamente dell’agevolazione prima casa anche all’ex coniuge che dopo la fine del vincolo matrimoniale intende acquistare un’altra abitazione per sé, ma l’Agenzia delle Entrate si oppone alla concessione del beneficio (su questo aspetto leggi “Agevolazioni prima casa al coniuge separato“).


note

[1] Art. 19 L. n. 74/1987.

[2] Agenzia Entrate, circ. n. 27/E/2012.

[3] Cass. sent. n. 7493 del 22.05.2002.

[4] Ctr Lazio, sent. n. 1024/21.


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