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Divieto di giocare in cortile condominiale

24 Marzo 2021
Divieto di giocare in cortile condominiale

L’assemblea o un singolo condomino può impedire ai bambini di giocare nel cortile del condominio con il pallone e disturbare il riposo degli altri?

È legittimo il divieto di giocare in cortile condominiale? Il cortile condominiale è un’area comune a tutti i condomini, per la quale vige la regola dell’articolo 1102 del Codice civile ossia: libero utilizzo da parte di ciascuno, a condizione che non ne sia alterata la destinazione e non venga intaccato il diritto al “pari utilizzo” da parte degli altri condomini.

Il gioco dei bambini potrebbe essere di pregiudizio nel momento in cui il cortile venga destinato al parcheggio delle auto, potendo queste essere danneggiate da una pallonata sulla carrozzeria. Esiste allora la possibilità, per l’assemblea, di imporre il divieto di giocare nel cortile condominiale?

Sul punto, la Cassazione [1] ha detto che «La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile o del giardino condominiale non integra una occupazione degli stessi, né un’alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini». La Corte ha fatto chiaramente capire, quindi, che non c’è alcuna violazione dell’articolo 1102 del Codice civile se i figli dei condomini usano il cortile per il gioco. Pertanto, l’assemblea con una votazione a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi, può bene stabile che il cortile sia adibito a luogo dei bambini; addirittura – sostiene la Cassazione – lo può fare anche se il regolamento di condominio, approvato all’unanimità, vieti l’occupazione delle parti comuni da parte dei condomini. Si tratta – è vero – di una forma di utilizzazione diversa da quella normale (di solito, infatti, il cortile viene destinato al parcheggio dei veicoli) ma non per questo illegittima, essendo infatti compatibile con la destinazione dell’area. 

Dunque, come è possibile che venga adottata una delibera che autorizzi il gioco nel cortile, è legittima anche una decisione di segno inverso, ossia che imponga il divieto di giocare nel cortile condominiale, anch’essa presa a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Anche il tribunale di Milano [2], con una pronuncia del tutto simile, ha detto che «l’utilizzazione del cortile comune come spazio destinato al gioco limitatamente ai bambini di età inferiore ai dodici anni, integra un uso aggiuntivo della cosa comune la cui disciplina è rimessa alla volontà dell’assemblea, la quale ben può deliberare sul punto con la maggioranza dei presenti e 500 millesimi».

Tuttavia, il problema si pone tutte le volte in cui né il regolamento contenga un esplicito divieto, né l’assemblea abbia preso una decisione in merito. In questo caso, è possibile vietare ai bambini di giocare nel cortile condominiale? La risposta è scritta, tra le righe, nella prima pronuncia della Cassazione che abbiamo citato: il gioco dei bambini, anche se costituisce un uso dell’area diverso da quello che le è proprio, non per questo è incompatibile con esso e, quindi, non può costituire una violazione dell’articolo 1102 del Codice civile. Deve tuttavia risultare che non vengano lesi i diritti degli altri condomini come ad esempio il diritto al silenzio per chi abita ai primi piani e potrebbe essere molestato dagli schiamazzi (a tal fine, si potrebbe disporre una delibera che fissi degli orari per i giochi); oppure si pensi all’eventuale danneggiamento della carrozzeria delle auto qualora i bambini giochino a pallone. In questo secondo caso, se si tratta di minorenni, la responsabilità patrimoniale per i danni – e quindi l’obbligo di risarcimento – è in capo ai relativi genitori. Una volta divenuti maggiorenni, invece, i ragazzi saranno responsabili personalmente, nonostante convivano ancora con la madre ed il padre. 


note

[1] Cassazione civile , sez. II , 08/07/1981 , n. 4479

[2] Tribunale , Milano , 28/01/1991

Autore immagine: depositphotos.com


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