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Copertura posto auto condominiale

25 Marzo 2021
Copertura posto auto condominiale

Si può realizzare un box auto nel cortile del condomino?

Molti condomìni dispongono di un regolamento interno nel quale i posti auto scoperti vengono assegnati individualmente ai singoli condomini. Di solito, si tratta di spazi delimitati da strisce disegnate sull’asfalto. Non si tratta, il più delle volte, di un trasferimento di proprietà di una porzione del cortile, ma di un semplice diritto d’uso, uso che deve avvenire in conformità alla destinazione dell’area ossia il riparo dei veicoli. Dunque, il titolare dello spiazzo circostante l’edificio resta sempre e solo il condominio. 

Ci si chiede spesso se, stando così le cose, è possibile la copertura del posto auto condominiale senza dover prima richiedere l’autorizzazione al condominio. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Copertura posto auto privato in condominio: è possibile?

Di tanto aveva già parlato una recente sentenza del tribunale di Roma [1], con riferimento però a un posto auto di proprietà esclusiva e non quindi condominiale. Il giudice della capitale, richiamandosi a un precedente orientamento della Cassazione [2], ha sostenuto che ben è possibile recintare la proprietà individuale e, quindi, anche il posto auto. Il che significa che è legittima la copertura del posto auto privato. Si legga in proposito l’articolo “Si può costruire un box sullo spazio auto condominiale?“.

In tale caso, il titolare non deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea prima di avviare i lavori ma deve solo comunicarlo all’amministratore.

Copertura posto auto condominiale: è possibile?

La Cassazione è tornata sul tema [3], questa volta però disciplinando il caso della copertura del posto auto condominiale, quello cioè la cui titolarità non fa capo al singolo condomino, a cui è stato solo concesso il diritto d’uso. Qui, la Corte ha fornito una soluzione opposta. Secondo i giudici, infatti, se non c’è un diritto di proprietà sulla porzione del cortile, il condomino che ne ha la disponibilità non può procedere a una copertura: non può cioè far erigere delle recinzioni ancorate al suolo per coprire il proprio veicolo. Ostano a una tale possibilità due norme:

  • l’articolo 1102 del Codice civile secondo cui ciascun condomino può sfruttare, a proprio vantaggio, gli spazi comuni a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare lo stesso uso;
  • l’articolo 1122 del Codice civile a norma del quale invece, nelle parti comuni dell’edificio destinate all’uso individuale, come appunto lo spazio auto scoperto all’interno del cortile condominiale, il condomino può eseguire opere purché non rechino danno alle parti comuni e non determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Ricordiamo che, salvo diversa previsione contenuta in un atto pubblico, il cortile è condominiale. La Cassazione infatti ricorda che «qualsiasi spazio esterno che abbia la funzione di dare aria e luce all’adiacente fabbricato, o di consentirne l’accesso, fa parte delle cose comuni, dovendosi qualificare come cortile». 

È da questa considerazione che si trae l’assoluto divieto, per il singolo condòmino, di realizzare un box auto di uso esclusivo all’interno del cortile condominiale: l’opera infatti finirebbe per compromettere il pari uso del bene comune a vantaggio esclusivo di un singolo condòmino.

Si può recintare il posto auto condominiale o coprirlo?

Ciò significa che il singolo condòmino non può né recintare il posto auto né costruirvi sopra una copertura allo scopo di trasformare l’area in un box. Questo sempre che, come anticipato, il cortile sia condominiale. Ma chiaramente è proprio questa la regola. Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, relativamente al cortile, opera la presunzione di condominialità. In altri termini, tutte le parti del complesso che, per ubicazione e struttura, siano destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, devono ritenersi comuni salvo il caso in cui, dal primo titolo di frazionamento da cui ha tratto origine il condominio, non risulti una diversa situazione. Potrebbe darsi il caso, per esempio, in cui il cortile sia stato venduto ad un condòmino in via esclusiva.


note

[1] Trib. Roma, sent. n.18580/2019.

[2] Cass. sent. n. 26426/2014.

[3] Cass. ord. n. 7885/2021.


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