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Oneri di urbanizzazione: che succede se non si pagano?

26 Marzo 2021 | Autore:
Oneri di urbanizzazione: che succede se non si pagano?

Il mancato versamento dei costi di costruzione non comporta la revoca della concessione o la demolizione dell’opera; si applica invece la riscossione coattiva.

Costruire è costoso: oltre al terreno, al progetto, ai materiali ed agli operai dell’impresa bisogna fare i conti anche con gli oneri di urbanizzazione che il Comune chiede ai privati a titolo di contributo economico per i servizi essenziali, come le strade, l’illuminazione pubblica e le fogne. Le spese ci sono anche quando si tratta di sanare opere abusive, pure se modeste, come sopraelevazioni e chiusure non autorizzate di locali aperti, perché si calcola una maggior incidenza della costruzione sul carico urbanistico.

Ma che succede se non si pagano gli oneri di urbanizzazione? In genere i Comuni si cautelano richiedendoli in via anticipata: niente versamento, niente permesso di costruire. Il rilascio del provvedimento che autorizza l’opera è infatti subordinato al pagamento del costo di costruzione e degli altri oneri concessori, perciò la sanzione indiretta è l’impossibilità di realizzare il nuovo l’immobile o un manufatto su un fabbricato già esistente.

Talvolta però è consentito il pagamento posticipato o rateale degli oneri di urbanizzazione: così è previsto il versamento in epoca successiva al rilascio dell’autorizzazione o all’ultimazione delle opere, come quando si ottiene la concessione in sanatoria o viene effettuata una ristrutturazione edilizia e il calcolo del dovuto viene quantificato soltanto dopo l’esecuzione dei lavori o comunque quando essi hanno già avuto inizio, come nel caso della Scia.

Oneri di urbanizzazione: cosa sono

Gli oneri di urbanizzazione sono il corrispettivo da versare al Comune quando si realizzano interventi edilizi che richiedono il rilascio del permesso di costruire o che comunque comportano una variazione delle volumetrie, delle superfici o delle sagome di edifici già esistenti. Perciò in molti casi anche i lavori di ristrutturazione e soggetti a Scia, la segnalazione certificata di inizio attività, richiedono il pagamento di questo contributo di costruzione.

Secondo quanto dispone la legge [1] gli oneri comprendono sia le opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi, fognature, rete idrica, distribuzione di luce e gas, cavi per il passaggio di reti di telecomunicazioni, illuminazione pubblica e spazi attrezzati a verde) sia le opere di urbanizzazione secondaria (asili e scuole, mercati, caserme di pubblica sicurezza, delegazioni comunali, chiese, impianti sportivi, centri sociali, cimiteri).

Oneri di urbanizzazione: a quanto ammontano

Gli oneri riguardanti gli edifici residenziali sono quantificati da apposite tabelle comunali in base ai metri cubi della costruzione. Gli immobili ad uso industriale, commerciale, turistico o artigianale vengono invece calcolati in base ai metri quadrati di superficie (compresi i piani interrati se prevedono la permanenza anche temporanea di persone). In caso di modifica della destinazione d’uso di un immobile si paga l’eventuale differenza in più rispetto alla precedente.

In concreto, i valori del contributo di costruzione vengono determinati dai regolamenti di ciascun Ente locale territoriale o dalle delibere adottate dai Consigli comunali, che possono prevedere anche specifiche riduzioni per gli interventi di efficientamento energetico o sismico e per quelli di edilizia convenzionata o realizzati in zone agricole [2]. Ogni Regione stabilisce i criteri quadro per i Comuni compresi nel proprio territorio, tenuto conto dei piani urbanistici vigenti.

Oneri di urbanizzazione: come si pagano

Il versamento di tutti gli oneri concessori e di costruzione, una volta che viene quantificato il loro importo, è conglobato in un unica somma complessiva, senza distinzioni tra le singole voci che lo compongono, e va eseguito con le modalità ed entro i termini stabiliti da ciascun Comune. Il calcolo della somma dovuta viene effettuato dall’Ufficio tecnico comunale, sulla base del progetto di costruzione, sanatoria o ristrutturazione presentato da un professionista abilitato.

La regola generale prevede che il pagamento degli oneri di urbanizzazione può avvenire in unica soluzione oppure a rate, secondo il piano di dilazione stabilito dal Comune (in questo caso occorre una polizza fideiussoria a garanzia).

Se si sceglie la modalità di versamento in unica soluzione, si può comunque fruire di un frazionamento: il 50% va corrisposto al momento del rilascio del permesso di costruire o entro la data di inizio dei lavori se si tratta di opere soggette a Scia; il rimanente potrà essere versato per il 25% entro il primo anno e per il 25% entro il secondo anno da tale data di riferimento, salve le normative locali che possono disporre diversamente.

Se l’opera edilizia non viene più eseguita, e il richiedente rinuncia al titolo abilitativo alla realizzazione che era stato rilasciato in suo favore, sorge il diritto alla restituzione delle somme già pagate in base alle regole civilistiche sulla ripetizione dell’indebito [3].

Oneri di urbanizzazione non pagati: conseguenze

In caso di mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione il Comune non può revocare il permesso di costruire già rilasciato e tantomeno disporre la demolizione dell’opera edificata. Lo ha affermato a chiare lettere e in più occasioni la giurisprudenza amministrativa, anche di recente [4], sottolineando che non c’è nessun nesso tra l’adempimento degli obblighi contributivi del privato e l’esercizio dei poteri autoritativi della Pubblica Amministrazione.

L’Ente locale rimane invece legittimato ad applicare le sanzioni pecuniarie stabilite dalla legge [5] rapportate all’entità del ritardo: se il pagamento avviene entro i 120 giorni dalla scadenza è prevista una maggiorazione del 10% sull’importo base dovuto, che sale al 20% se il ritardo si protrae non oltre i successivi 60 giorni ed arriva al 40% se si prolunga ulteriormente. Le Regioni possono prevedere un incremento di tali sanzioni fino al doppio.

Se l’inadempimento persiste oltre 240 giorni dalla scadenza originaria, il Comune è legittimato [6] ad adottare gli strumenti di riscossione coattiva delle entrate, come l’ingiunzione fiscale o l’affidamento dell’importo all’Agenzia Entrate Riscossione o ad altra società concessionaria convenzionata con l’Ente per l’emissione della cartella esattoriale. Per ulteriori informazioni leggi anche l’articolo “Contributo di costruzione: cos’è e quando va pagato“.


note

[1] Art. 16 D.P.R. n.380/2001.

[2] Art. 17 D.P.R. n. 380/2001.

[3] Art. 2033 Cod. civ.

[4] Cons. St. sent. n. 5133 del 07.11.2017; Tar Basilicata, sent. n. 253 del 18.03.2021.


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